政策频出的市场环境下刚需该选择哪里!外环外哪个板块更抗跌?

当下二手房形势和2016年很相似，16年价格到达顶峰后，政府介入调控，往后三年的年度成交量对比16年几乎腰斩，成交价横盘。

很多小伙伴关心二手房价格会怎么走，我觉得2015-2019年这个完整的横盘时代的价格波动是一个很好的参考标准。

鉴于二手房价格普遍做低，故采用年度最高单价，这是最接近真实价的一个指标。当然，很离谱的价格也需要剔除。

先上结论：

从整体面上看：

1.外环外区域抗跌能力明显不如外环内。

2.外环外中，闵行的抗跌能力相对较强，尤其是七宝、梅陇春申板块。

3.受大虹桥影响，青浦徐泾和闵行华漕很强势。

我们分区细看。

浦东新区

惠南让我比较意外，整体抗跌能力在浦东外环外比较优秀。可能还是要分房龄，我看了下听潮X村普遍是跌的，而且跌的比较厉害，但是房龄新一些的，表现不错。

祝桥虽然比较远，但是抗跌能力似乎要比航头和新场要好，随着上海东站的规划建设，祝桥值得期待。

周康的表现略显疲弱，我最开始选了2个楼盘，都是跌的，之后增加到5个，有4个是跌的，换句话说，横盘期间购房者等等或有机会。

川沙，基本就横盘了。而且川沙很大，南北差距较大，靠近2号线的抗跌能力会好很多。

至于唐镇，像绿城之类的标杆商品房成交量太少，所以选取了其它楼盘，整体表现尚可。

闵行区

受益于大虹桥的崛起，华漕又有很大一部分是在商务区的核心，所以万科时一区的表现也就在情理之中了。

华漕板块北翟路南侧这片区域表现最强，包括爱博。北翟路北侧相对弱一些，但放在整个外环外也算比较出色了。值得一提的是，虹桥前湾的规划让华漕的未来极具看点。

春申板块，住宅的品质较高，学校也好，表现不俗。七宝是外环外实力数一数二的板块，这个成绩不意外。

莘庄板块一般，基本横盘。

吴泾板块，除了紫竹半岛表现强劲，其它就比较疲弱了。

马桥、颛桥表现最差一些，但似乎马桥要略胜颛桥一筹。

浦江很大，我也试图去切分浦锦，但是浦锦的品质住宅成交量太少了，就不研究了、浦江南表现让我意外，永康城、瑞和都不错。

宝山区

杨行和顾村是宝山外环附近比较火的两个板块，从数据看，杨行似乎要强上一些，分的细一些，杨行的次新房基本横盘，老房子略跌。顾村的次新也是横盘，老房子跌的幅度大一些。

罗店板块，不管是美兰湖周边的品质住宅还是大居，表现都一般，甚至没能跑赢月浦。

我特意看了下链家，罗店很多房子都没有挂牌，想上车的小伙伴可以等等。

嘉定区

安亭板块很大，镇政府周边的楼盘表现更好一些，反而11号线昌吉东路站和安亭新镇要略差一些，可能还是和配套成熟性有关。

11号线马陆站周边楼盘比较年轻，从数据看基本横盘，但这里后期潜力比较大。

南翔总体也是横盘，但东社区要略微强于西边。

江桥表现一般，我觉得购房者可以等一等，江桥离市区的距离，对于通勤来讲太友好了。

至于外冈，不建议碰。

青浦区

徐泾表现很强势，如果细分，离地铁近的项目要好于离地铁远的，这也和大家现在买徐泾的逻辑是一样的，分够就尽量选离地铁近的。

朱家角和赵巷都是不错的板块，在上海郊区所有板块中算比较强的。值得一提的是朱家角附近有华为产业，赵巷嘉松中路站也有重磅商办规划，可期！

松江区

泗泾、九亭、新桥，从置业来讲其实各有千秋，但从数据看泗泾要好于九亭，九亭胜过新桥。

佘山、洞泾成交量比较少，暂不讨论了。

奉贤区

最后看一下奉贤区。

金汇和西渡是奉贤两个近市区的板块，金汇抗通胀能力明显更强，随着龙湖天街和禹洲商业的建设，我相信会更好。

奉城我看了三四个项目，基本上是横盘，四年最高价略微下降。

海湾和柘林表现就比较差了。

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