豫贷投顾第十二期

说实话我有点看不懂现在的楼市了，真的是太魔幻了，因为一边喊着限价而另一边又喊着限跌，到底是涨还是跌也不给个痛快话，着实让人捉摸不透。都说金九银十是房地产行业的黄金时期，我看今年未必呀！虽然这几天楼市新闻都被郑州东区某盘劲销8个亿、北区某盘劲销4个亿的新闻霸屏，但是其它的开发商呢？它们过得好吗？我看未必呀！9月马上过完楼市真的是有点冷，而且全国包括香港应该都冷，照这样看10月估计也是激不起一点涟漪呀！

前段时间某大型房企几乎天天霸占着我们的新闻头条，这不昨天港股地产、大金融又刷新了头条，更有国内某地产公司一天跌去90%的市值，而且盘后又传出该企业裁员降薪的消息，还有某房地产企业高管自掏腰包给企业输血80个亿的新闻，不得不说这个中秋节对于房地产行业都是浓妆艳抹的一笔呀！也许真应了那一句话出来混迟早都要还呀！

我也是闲得无聊在几个平常交流房产的群里问了一下最近有没有什么好的楼盘开盘，结果里面的群友这次出奇的保持了一致，那就是先别买房。先来看看他们都是这么说的:

“现在买啥房呀！够住就行，你看现在二手房也不放款，新房那个利率简直让人不忍直视，还是等等吧！”

“最近先别动，现在房子的收益太低了，而且最近市场有点捉摸不透，劝你再等等”

“·················”

反正说什么的都有，但是意思就一个那就是先别动，其实我就是问问，毕竟我中午吃的是馒头加开水，谁能买得起房子呀！不过这种一致的感觉仿佛让我回到了16年的感觉，那个时候大家在群里聊天就是出奇的一致，意思就是-------只要是房子我就要，不管大小，当然这是限购前，不过这次确实看空，不得不说这帮有钱人思想转变的真快。

不过有人明白得快，那肯定就有人执迷不悟呀！身边就有几个因为炒房现在举步维艰的人，通过发现他们都是因为16年前歪打正着买了一套房子挣钱了，后来他发现买房2年挣得钱通过上班10年都挣不来，于是他飘了，他就以为自己可以驾驭房地产这架马车所向披靡了，殊不知长江后浪推前浪，前浪拍死在沙滩上。

真的是向马克思老人家说的一样“资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险，如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律，如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至目着被绞死的危险 ”

于是这些没有外来收入的朋友整天就想着怎么去倒腾房子，信用卡、信用贷款、抵押贷款、亲朋好友借钱来不过的加杠杆买房，既然是贷款肯定就要还。

怎么还呢？

卖房子吗？是的只能通过卖房子，但是不是现在而是3年后限售期满，按照当时他们多数人的想法，3年后房价最少上涨50%，甚至翻倍，其实当时我们都是这样觉得，毕竟那个大环境下人真的给打鸡血了一样，什么平原新区、荥阳、南港、绿博白沙、甚至开封上街都在考虑范围，那个时候就一个信念，抓紧买房，这可能就是下一个郑东新区。

有时候想想金钱的魅力真的是太厉害了，可是现在想想真的是太冒险了，我们来算一个账：

假设你投资2套房产面积180平左右，按揭贷款总额200万等额本息还款方式，按照5.88%利率申请30年，每个月的月供就是11837.14元，这里面每个月的利息支出大概是9800元，那么一年就是117600元，持有3年就是352800元。折合到房产平方上就是每平方要上涨1960元，当然了这还不包括税费等交易成本。试问一下郑州的楼盘有几个达到这种条件，因为郑州就一个金水北，就一个绿都澜湾，就一个富田九鼎，即使是你买了这些楼盘又怎么样呢？你能挣到钱吗？答案是未必，我们都知道现在强势片区的新房价格明显高于二手房价格，所以能不能卖个好价钱也很重要。反观大部分楼盘其实都是横盘的，个别远郊盘甚至跌出了腰折的感觉。

好多高位接盘的炒房客现在真的是如热锅上的蚂蚁一样，天天都在想着怎么还钱，毕竟那么多杠杆需要去消除，真是应了那一句老话“凭本事挣到的钱，现在都要凭本事亏掉”

回到正题，现在的房子到底能不能买呢？

这里要看你是刚需还是投资，如果是刚需肯定要买，毕竟没有房子拿什么来彰显你努力向上的精气神，现实往往就是很残酷，没有房子怎么去谈恋爱，怎么去说服丈母娘把闺女放心的嫁给你，说一万句我爱你都不如拿出一个红本本来得实在。一定珍惜那些没有房子还愿意嫁给你的女孩吧！说实话中国的房地产商真的应该给中国的大妈发一份感谢信，目前的高房价绝对离不开这些丈母粮的“圣旨’

所以作为刚需你什么时候买房都是正确的，没有合适不合适这一说，对于刚需来说房产的属性暂时就只是居住那么纯粹，无论以后涨跌其实对你意义都是不太大的。但是刚需买房对于现在的大环境来说一定要谨慎，一定要火眼金睛，千万不要被金玉其外的宣传所迷惑，要学会辩伪求真。这里我给出的建议就是：优先考虑市区的次新房其次就是四环内的准现房，以及其它区域有着安全边际的房子，那种挖个坑就敢卖的我劝你还是忍忍，还有那种没有地铁，没有一元公交车的远郊盘你也要忍住。毕竟我以前在南边距离二七广场30公里的某楼盘看房，它居然把二七广场、郑东新区都化成了一个圈，真的是天马行空。

如果单纯就是投资还能不能买房呢？

我想回答的就是既然你都说投资了，那么你肯定是想通过买房来获得收益，可是眼下的市场会天随人愿吗？我看悬。

其实从银行的角度来说也是如此，我们通过最近的新闻媒体以及各大银行政策分析可以看出，现在银行真的是不喜欢房子，不信你看：现在的二手房放款周期快的可能一两个月，慢的都要半年甚至更久，而新房呢！利率现在居然都达到了6.37%甚至更高。而反观对于小微企业、高新企业的融资贷款那叫一个亲，一个香，利率一降再降，额度充足到放不完，这是什么，其实这就是央妈对金融政策的一个明确观点。

我们都知道在投资客眼中房子就是一种可以加杠杆的金融产品，收益稳定，安全可靠，可是如果当有一天你发现买房子不能让你挣到钱，甚至还有亏损的时候，你会怎么办？答案只有一个那就是跑，可是房产有限售政策并不是你想跑就能跑掉的，所以当下的房子如果是投资还是要谨慎对待。

一鲸落而万物生，其实房地产遇冷对于我们中国的经济来说不一定是坏事，反而是好事。都知道房地产是一个大的蓄水池，它可能让你存了一辈子的钱都拿去心甘情愿地去买房子，无论是个人还是企业都是这样。当房地产这块肥肉不好吃的时候那么这些钱肯定会流向其它行业，比如最近证券市场连续几十天都维持在万亿成交额以上，且不改颓势，这肯定就是那些聪明钱跑过去了。那么这些资本市场上的钱最终还是流向实体企业，比如我们国家现在大力发展的新能源、绿色能源、高端制造、专精特新、医疗服务、科技创新等领域。是的！国家想要强盛，民族想要伟大复兴真的还是需要这些领域来成为脊梁，来推动发展。

高端制造

还有一些网友说“房价肯定要跌回16年前”，我的回答就是痴人说梦话，我们暂且不考虑通货膨胀带来的影响，就从我们的国家经济来说也不允许房价大幅下跌，2020年房地产行业销售总值占国民生产总值达到了17%，而且还不包含房地产配套行业所带来的产值。

个人觉得未来的房市肯定是缓慢攀升的，再也没有以前那种疯涨，对于房地产企业来说以后肯定也是稳步发展，再也不能靠着资本无序扩张，那种暴利的时代将一去不复返，坚持“房住不炒”才是正确的房地产发展观，其实对于我们老百姓来说，你房子可以涨价，毕竟现在物价都在涨，但是不能那么离谱呀！动辄几百万一套的房子我们就是不吃不喝干一辈子也买不起呀！

这里我的愿望就是“希望以后都卖现房，再也不要有期房出现了！”

一家之言，不构成任何投资建议，如有冒犯还请联系！