房产怎样才能稳妥地留给亲生子女?

近日，大火的电视剧《乔家的儿女》终于大结局，乔家家长“渣爹”乔祖望和保姆的黄昏恋，搅得乔家不得安宁，保姆不满足于吞掉子女给乔祖望的生活费、养老费，趁着乔祖望瘫痪在床，打起了侵占乔家老屋的主意。好在乔祖望聪明，未和保姆领结婚证，房子最终回到乔家儿女的手中。

对此，山西晚报记者采访了专业律师，为读者答疑解惑——

A 通过遗嘱或提前过户

根据现有法律规定，继承人可以通过法定继承、遗嘱、遗赠扶养协议等方式获得遗产。上述继承方式有先后顺序，如果亡者生前立下遗嘱，或有遗赠扶养协议的，按照遗嘱、遗赠扶养协议内容来继承。反之，如果遗嘱和遗赠扶养协议均无效的情况下，才适用法定继承。

山西晚报记者了解到，法定继承人第一顺位继承人为配偶、子女、父母。第二顺位继承人为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。没有第一顺位继承人的情况下，才由第二顺位继承人继承。

此外，“姨姨、舅舅、叔叔、姑姑、外甥、侄子”等亲戚，不属于法定继承人的顺位继承，这类亲戚属于间接的代位继承人，只有当法定顺位继承人不存在时，才由代位继承人来继承。

北京金诉律师事务所律师戴金花表示，“当子女先于被继承人死亡时，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承，姨姨、舅舅、叔叔、姑姑、外甥、侄子等亲戚拥有继承的权利也正是因为这个原因。因此，按照法定继承，即便是独生子女也不一定能完全继承父母的房子。例如，父母婚后买的房，登记在父亲名下，父亲去世，没有留下遗嘱。那么这套房产的一半份额为父亲的遗产，这一半房产的继承人为母亲、自己和兄弟姐妹以及爷爷奶奶。也就是说即便自己是独生子女，这套房产的大部分份额是归母亲的。此时，子女获得继承房产，需要其他继承人声明放弃继承，才能办理产权转移登记。

因此，如果要将房产留给子女，可以通过遗嘱的方式，将房产留给子女。但律师提醒，在父母子女关系淡薄的情况下，父母担心子女未来不赡养自己，提前立遗嘱的方法有一定风险。父母可以跟子女约定继承房产的条件，要求子女继承房产的前提条件是赡养自己。

戴金花说，以上是比较常见的方式，若是想要将自己的房产安全地留给自己的子女，可以在生前将房产过户到子女的名下或者生前留下遗嘱，将房产留给子女。

B有效遗嘱确立有说法

“在实际操作中，常会出现遗嘱被视为无效的情况。例如被继承人年老或重病，此时立下的遗嘱难免有疏漏。在执行继承时，往往就会出问题。”北京金诉律师事务所创始主任、专业房产律师王玉臣表示。

王玉臣称，立遗嘱必须注意几点：首先，遗嘱的内容一定是针对被继承人自己所有的财产，不能对他人的财产做处分。比如一套房子，如果是夫妻共同财产，那么处分的只能是这套房子的一半，属于自己的部分。

如果想让遗嘱有效，最好做公证遗嘱。在司法实践中，公证遗嘱的风险是相对最低的，最不容易推翻的。如果做不到公证遗嘱，比如房产没有产权证等问题，公证处往往是不同意做公证的。这种情况下，建议被继承人和其子女或继承人尽量找几个见证人，可以是自己所在辖区的居委会、村委会、街道办的一些工作人员，这些人员对遗嘱做见证相对较为中立。但是有一点需要特别注意的是，《民法典》生效后，公证遗嘱已不再具有优先性，即使有公证遗嘱，最终具有效力的仍然是最后一份遗嘱。

在实际操作中，很多继承人都认为有“口头遗嘱”也可以办理继承。对此，王玉臣强调，一定要立书面遗嘱。因为口头遗嘱是很难实现的，风险极高。“而且最好自己亲笔书写，最好不要打印出来只是简单签个字，这样的遗嘱同样也难以实现。此外，立遗嘱的过程最好全程拍摄下来。这样即使将来上了法庭，也可以大大提高遗嘱的真实性。最后就是签字了，也请被继承人务必亲笔签字，不要找人代签或者用签章。而且还要在签字上按上手印。”

C二婚配偶享有继承权

在关于继承案件中，二婚配偶的继承纠纷居高不下。有读者咨询：在妻子去世后，丈夫晚年找个老伴一起生活，如果此时男方先去世，二婚妻子也表示要继承男方房产。戴金花表示，“不论是第几次婚姻，按照法定继承，配偶均作为第一顺位继承人，可以继承配偶生前的个人合法财产，且有权继承房产。如果配偶不放弃权利，那么将和其亲生子女们进行财产分割继承。”

另外一位读者问：如果被继承人在和第二任丈夫领证前，去公证处做了婚前财产公证，房子是女方的个人婚前财产，二婚丈夫还能继承女方的房产吗？如果二婚期间房屋出现了增值情况，二婚丈夫有权利就房产增值的部分，进行继承吗？

戴金花表示，即便是夫妻双方在领证前到公证处做了婚前财产公证，房子属于女方个人婚前财产。按照法定继承，二婚丈夫依然可以继承房产，因为配偶是法定继承人的第一顺位继承人。如果婚后，房产加名了，那么房产属于夫妻的共同财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同财产的一半分出为配偶（二婚丈夫）所有，其余的才是被继承人的遗产。

此外，遗产的分割与房产是否增值没有直接关系。但是如果遗产涉及到家庭共有财产，那么遗产分割时，需要先分出他人的财产，才可进行继承。

如果房产是一方婚前的个人财产，那么配偶可以根据法定继承来继承房产的份额。如果房产是夫妻的共同财产，那么需要先分出一半给配偶，剩下的才是遗产，然后根据遗产分配方式处理。如果房产是一方婚前购房，婚后按揭共同还贷，那么共同还贷部分及增值部分是夫妻共同财产，先分割，然后剩下的作为遗产进行分配。

需要注意的是，遗产分配方式有遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议、法定继承，但是效力不同，遗赠扶养协议要优先于遗嘱、遗赠、法定继承。也就是说，只有当遗产没有遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议，或者遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议无效时，才按照法定继承进行分配。