美国黄牛炒房套路揭秘！iBuyers到底是什么？炒房秒赚9.6%！美国租金暴涨30%，美国买房还是租房？

• 房主使用 iBuying 服务在第二季度销售了超过 15,000 套房屋，首次将 iBuyers 的整体市场份额推高至美国所有房屋购买量的 1%。

• 上个季度出售给四大 iBuyers 之一的房屋中有 84% 没有事先挂牌出售，当 iBuyers 挂牌出售时，为房地产市场增加了净新库存。 

• 亚特兰大、凤凰城和达拉斯的房主在第二季度使用 iBuyer 服务售出的房屋最多。 

根据 Zillow 的一项新分析，iBuyers 准备在 2021 年第三季度销售创纪录的房屋数量，此前第二季度的房屋购买量创下历史新高。

Zillow 的分析检查了从 2018 年开始，美国四大即时买家（包括Zillow Offers）在全美 33 个市场的买卖情况。即时买家，通常称为 iBuyers，是通常在场外购买的房屋买卖服务以市场价格直接从卖家那里购买房屋，并在进行轻微维修和更新后迅速将其挂牌在公开市场上出售。 

iBuyers——不像其他一些购买房屋来持有或出租的房地产公司——对他们购买的房屋进行轻微维修，然后迅速在公开市场上转售这些房屋。iBuyers 不是将房屋从市场上撤出或投资于大型改造以显着增加房屋价值，而是充当卖家和最终买家之间的连接点。在第二季度，出售给四大 iBuyers 之一——Zillow Offers、Opendoor、RedfinNow 和 Offerpad 的房屋中有 83.6% 之前没有在公开市场上挂牌出售，这为市场增加了流动性。 

房主使用 iBuying 服务在第二季度出售了 15,000 多套房屋，总价接近 53 亿美元。这高于第一季度通过 iBuyer 售出的约 7,000 套房屋（总计 21 亿美元），并在 2019 年第三季度以近 28 亿美元的价格打破了上一季度约 10,400 套房屋的记录。第二季度 iBuyer 的市场份额达到了美国所有房屋的 1%第一次销售。 

上季度使用 iBuying 服务售出的房屋数量创历史新高，这意味着在公开市场上市并由 iBuyers 出售给消费者的房屋数量可能会相应增加。iBuyers 通常持有他们在第二季度出售的房屋 64 天，其中包括准备出售房屋、房屋在市场上花费的时间以及关闭时间。 

创纪录的季度出现在最近记忆中可能是最强劲的卖方市场。房屋通常在上市后一周内挂起，超过三分之一的售价高于标价。即使在一个对卖家非常有利的市场中，该分析表明，与 iBuyer 一起销售时提供的便利性、确定性和控制性仍然很有价值，甚至在竞争激烈的市场中尝试为他们的下一个房屋购买时间时可能更可取。 

第二季度使用 iBuying 服务进行房屋销售最多的都市区是亚特兰大、凤凰城和达拉斯。iBuyers 在凤凰城、夏洛特和亚特兰大的市场份额为 5% 或更多。

iBuyers 倾向于在给定的都市区购买和出售接近中位数销售价格的房屋，从而为通常需求量很大的相对负担得起的房屋增加流动性。在 33 个最大的 iBuyer 市场中的 23 个市场中，iBuyer 购买的房屋的中位数价格在市场整体销售价格中位数的 10% 以内。出售给 iBuyer 的房屋的全国中位数价格比美国整体销售中位数价格高 3.6%，这可能是因为 iBuyers 往往在更大、更昂贵的市场中经营。 

顶级 iBuyer 市场的整体销售价格中位数通常比第一季度增长 9.1%。在房价快速上涨的情况下，iBuyers 在第二季度出售的房屋通常比购买价格高出 9.6%。

租赁市场追踪器：新购房者的抵押贷款比租金上涨快 67%

https://www.redfin.com/news/redfin-rental-report-rents-up-9pct/

然而，一些地方的租金正在迅速攀升，在佛罗里达州的许多大都市、加利福尼亚州里弗赛德、凤凰城和拉斯维加斯，租金比一年前上涨了 20% 以上。

在全国范围内，8 月份的平均月租金比去年增长了 9%。然而，同期全国购房者每月抵押贷款支付的中位数比租金上涨了 67%。尽管抵押贷款利率回落至接近历史低点。这是连续第七个月新购房者的抵押贷款支付中位数增长超过租金。然而，在 8 月份，租金增长加快，而抵押贷款支付增长放缓。

8 月份，美国 50 个最大都市区中的 25 个新购房者的抵押贷款支付超过了租金上涨。

Redfin 的首次租房与自有分析使用了美国 20,000 多栋公寓楼的数据。该报告将各种规模的出租公寓的租金数据与来自公共记录和 MLS 的所有住宅房屋销售（单户住宅、联排别墅和公寓）的房屋销售数据结合起来。当本报告提及新购房者的抵押贷款中位数时，它基于 5% 的首付、当月销售中位数和当月平均抵押贷款利率。该报告使用了 5% 的首付，以便与普通租房者能够合理实现的储蓄相比较。

在全国范围内，1,836 美元的平均月租金仍高于新购房者每月 1,494 美元的抵押贷款中位数。

Redfin 首席经济学家泰勒·马尔 (Taylor Marr) 表示：“由于远程和灵活工作安排的兴起，越来越多的家庭希望搬家，因此创纪录的高房价增长使许多租房者无法购买，今年夏天许多人面临更高的租金。” “大流行暂停驱逐和抵押贷款延期的结束也可能导致房东提高租金，以弥补未来租户保护的风险或弥补租金收入的损失。”

“奥斯汀一直是一个炙手可热的房地产市场，但过去六个月一直很疯狂，”Redfin Austin市场经理 Jennifer Hoffer 说。“我们一直在与几位想要出售房产以兑现高房价的房东合作。但是现在租房者真的不想搬家，所以他们继续长期租赁，因为他们无处可去。我认为，随着租约到期，未来几个月租金会飙升。”

租金涨幅和跌幅最大的地方

大多数租金涨幅最大的都市区是佛罗里达州、加利福尼亚州和亚利桑那州的温暖、负担得起的目的地，由于新的流动劳动力，这些都受益于移民激增。租金上涨从去年同期的最佛罗里达州坦帕市（29.2％），其次是西棕榈滩，佛罗里达州，迈阿密，佛罗里达州和劳德代尔堡，FL（均为28.9％）。

租金上涨最快的 10 大都会区

• 佛罗里达州坦帕(29.2%)

• 佛罗里达州西棕榈滩（28.9%）

• 佛罗里达州迈阿密(28.9%)

• 佛罗里达州劳德代尔堡(28.9%)

• 佛罗里达州杰克逊维尔(26.8%)

• 加州河滨(23.1%)

• 亚利桑那州凤凰城(21.9%)

• 内华达州拉斯维加斯(21.3%)

• 纽约州纽约市(21.3%)

• 新泽西州纽瓦克(21.3%)

然而，租金并不是到处都在上涨。一些都市区有所减少，包括人们搬离的昂贵地区，如湾区。匹兹堡的租金下降(-5%)，其次是加利福尼亚州圣何塞(-3%) 和密苏里州圣路易斯(-1%)。

租金下降的都会区

• 宾夕法尼亚州匹兹堡(-5.1%)

• 加利福尼亚州圣何塞（-2.9%）

• 密苏里州圣路易斯(-0.5%)

这些价格下跌是租赁和购房的住房成本几乎全面上涨的罕见例外，并且随着经济从大流行中复苏，这种价格下跌不太可能持续。对于那些需要搬家并正在寻找租房的人来说，现在可能是查看一些传统上价格较高的沿海都市区的好时机，例如湾区、波士顿和华盛顿特区，那里的租金上涨较慢高于全国平均水平 8.5%。

2021 年 8 月购房者的租金和每月抵押贷款中位数的同比变化