土拍研报 | 二次集中供地全国9城126宗地块现流拍停牌,房企大撤退背后是楼市寒冬?

金秋九月，秋意来袭，天气逐步变凉，和天气一起转凉的还有近期的土拍市场。关于集中供地，市场近期出现了一个明显的变化，部分城市在正式竞价之前发布补充公告，对多宗地块做出停牌或者中止交易的处理，此外竞拍过程中有多宗地块发生流拍。本文结合近期的市场走势，对这一现象进行探讨，以求对部分城市提供借鉴。

截至目前，焦点研究院数据显示，共计有7个集中供地城市发布了停牌公告，有6个城市有部分地块发生流拍。其中沈阳数停牌量最多，累计有24宗地块在开拍前一天停牌，占第二批集中供地总数量的52%。济南合计有20宗，天津19宗。同时也有部分城市发生流拍，二者合计达到126宗。本文主要从政策，销售和融资等角度对于该现象进行分析。

数据来源：焦点研究院，各地自然资源局

我们先回顾下2020年提出的三道红线和贷款集中度管理政策，三道红线主要是根据企业的现金短债比、剔除预收款后的资产负债率和净负债率三个指标对企业划分为4档，根据焦点研究院统计，绿档房企占比不足三成，多数上市房企融资受到限制。另一方面，拿地销售比不能超过40%的规定则更为直接，对于企业后续拿地进行了更为直接的限制。此外二轮土拍土拍出让政策加强了对于拿地资金的审核，对于通过非自有资金进行了严格的限制，房企的融资渠道收到进一步的挤压。

图：100家上市房企2021年上半年踩线情况

2021年来的市场变化持续变冷，国家统计局数据显示：1-8月，商品房销售面积达到11.4亿平方米，商品房销售额11.9万亿元，1-8月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1-7月收窄5.6、7.9个百分点，这已经是连续第8个月增速回落。由于受到银行贷款集中度管理的影响，1-8月房企到位资金增速持续回落，房企资金面持续承压。这些数据充分反映了一种现象，新建商品住宅销售转冷，到位资金又减少，房企后续经营面临的资金压力逐步变大，这必将进一步影响到房企的拿地意愿。

在当前销售放缓，回款速度变慢和融资受限的市场环境下，房企参与土地竞拍日益谨慎。2021年以来，华夏幸福、蓝光和恒大等多家企业经营发生流动性危机，对于房企来说，拿地谨慎可以度过行业的低潮期，激进拿地搞不好会使得资金链断裂，企业破产。

研判本次取消交易的地块，一部分为地块本身出让方案不完善，后续需要调整。另一部分则为地块开拍之后无竞买单位报名，开拍前撤牌导致的，后者较为常见。对于流拍地块，主要是由于销售前景不明朗，抑或是项目有亏损的风险。从销售方面来说，对于这些集中供地城市，多个住宅地块一起入市，未来极有可能多个新盘扎堆销售，市场短期内供应增加，必将会导致营销内卷激烈。因此对于一些冷门地块，房企一般不会冒险参拍，流拍和停牌频发就可以理解了。