现阶段,武汉楼市到底该怎么买

最近，武汉市房管局，公布了2021年1月-8月的房产类数据。

截止8月底，新建商品房批准预售：16.4万套，其中新建商品住房：13.67万套。

新建商品房成交：15.28万套，其中新建商品住房成交：13.29万套。

住宅的整体供应量和销售量几乎持平（相差不到4000套）。

然而从市场表现来看，各区域两极分化情况非常严重，少数区域曾经供不应求，而有些区域楼盘月均去化不到10套。

当前的武汉楼市在如何分化？后续又将如何演变？

武汉真有好房

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01

具体到武汉各区的成交数据：

（数据来自于武汉房管局，武汉真有好房团队整理）

从销售数据来看，东湖高新区，占据武汉市总成交的15%，遥遥领先。

其次是洪山和汉阳。汉南、武汉经开区是成交相对最差的区域。

从净库存来看，东湖高新区，去化最快，区域处于（新增）供不应求的状态，其次是江岸、武昌、汉阳、洪山。库存仍在不断增加的区域包括蔡甸、新洲、汉南。

整体来看，购房者普遍优先选择主城区和两大功能区，其中主要是以东湖高新、洪山和汉阳为主。

新城区当中，成交最好的三大区域：黄陂、东西湖和江夏。

我们将今年8月前的数据与前几年的数据一起来看：

各个片区的成交套数排名，近5年表现如下：
2016年，汉阳第一，东湖高新第二，洪山第三。

2017年，汉阳第一，洪山第二，江夏第三。

2018年，洪山第一，黄陂第二，东湖高新第三。

2019年，洪山第一，黄陂第二，东湖高新第三。

2020年，洪山第一，东湖高新第二，黄陂第三。

具体可以参考“几张图洞察光谷楼市的真相”。

近6年以来，东湖高新区的热度，持续上升，2021年已赶超洪山，且遥遥领先。而远城区整体热度则持续走低，仅江夏、东西湖、黄陂保持较不错的销售量。

如果从供需关系的三个侧面来分类：

供不应求：东湖高新区、江岸、武昌、汉阳

供需基本平衡：青山、硚口、江夏

供大于求：蔡甸、新洲、汉南、经开

而且未来这种供需关系，还将日益加剧，因为在土地供给端，供不应求的版块，住宅供给仍然不够，而供大于求的版块，住宅供应量依旧非常大。

02

2021年6月底，武汉举行了第一场集中土拍，54宗地全部成交（除1宗教育科研用地流拍），成交金额788亿元，占2020年全年供应的28%。

其中主城区宅地合计供应576万㎡，占比60%，新城区占比40%。

数据来源于中指研究院

其中蔡甸、东湖高新、经开、洪山区住宅用地供应居前，供应建面均在100万㎡以上。

东湖高新区供应占比排名第1，约162万方，（其中包括小米员工住宅用地，不对外销售），实际可售商品房会有所减少。

蔡甸供应占比持续增高，约139万方，相比目前的库存只会雪上加霜。

8月31日，武汉市发布了第二批次住宅用地“两集中”出让公告，出让51宗，总建筑规模约862.81万㎡，将在10月9日、10日两天集中揭牌。

数据来源于中指研究院

两次供应总计，今年各区住宅供应总量排名如下：

1、蔡甸：241万方

2、东湖高新区：233万方

3、经开：206万方

4、洪山：182万方

5、东西湖：158万方

6、江夏：134万方

7、汉阳：118万方

8、江岸区：111万方

9、江汉：71万方

10、黄陂：69万方

11、汉南：61万方

12、武昌：48万方

13、硚口：37万方

14、新洲：51万方

15、青山：21万方

按前8个月各区的平均去化速度判断，东湖高新区仍然供不应求，蔡甸和经开则是严重过剩。除硚口以外的主城区，未来基本供需平衡。

未来5-10年，东湖高新区仍然面临较长时间供不应求，因为需求太大。

03

先回顾一下汉阳和洪山的发展轨迹。

2016-2017年，汉阳（主要讨论四新版块）作为主城区的价格洼地，城市界面新，居住舒适度较高，得到了很多购房者的青睐。

同时大量的品牌开发商进入以及天量供应，促进区域成交排名第1。

然而到近3年，销售排名跌出前三，为什么？

城市利好出尽、价格持续上涨、区域版块发展受限。

随着经开永旺的开业、地铁12号线的开建、规划了10年的方岛最终确定由金茂操刀，以及武汉领事馆区和远洋太古里商业的规划泡影等等。

汉阳近10年大的利好基本已落地，未来区域想有实质性的变化，似乎很难。

另外四新价格从2016年12500元/平米，到现在的18000-21000元/平米，涨幅较大，目前单价基本维持在20000元/平米这一档。

汉阳钟家村，远洋的价格已经达到26000元/平米，汉阳滨江的价格已经达到28000元/平米。

当价格洼地不在，且区域规划没有持续的利好时，大量的新武汉人开始转向洪山区。

因此在2018-2020年，洪山区的成交登顶武汉榜首，同时东湖高新区位列第2或者第3。

洪山区的成交高峰遵循同样的逻辑，价格洼地、区域规划利好。

5年前，大家一直戏称白沙洲为“伊拉克”，各种坑坑洼洼的道路，商业配套奇缺，医疗资源只能依靠武昌区域，导致整个区域的价格始终处于低位。

但毕竟靠近大武昌，各种置业需求非常旺盛，因此低价盘销售不错，换句话说，3-5年前买白沙洲的唯一原因，就是价格便宜。

而近2年，随着白沙洲整个区域界面和基本的商业、学校、医疗等配套的完善，白沙洲三环内的价格持续上涨，房价在18000-22000元/平米。

反观2-3公里外的白沙洲三环外，即使价格仅13500元-15000元，但销售情况却比较差。

当白沙洲三环内的单价到22000元/平米，且一房难求时，新的武汉人该如何去买？

如何找寻一个既适合居住，又能在未来不断实现价值增长的区域，或者至少满足一个条件。

其中不少人开始转向了黄家湖、文化大道这一带。同样的价格，很显然，黄家湖的宜居性明显高于白沙洲三环外。

文化大道的价格则介于白沙洲三环内和黄家湖之间，因此我们能看到，白沙洲三环内、文化大道、黄家湖、白沙洲三环外这四个版块，承接了大量的新武汉人，这些购房者多半是受到预算的挤压。

汉阳和洪山区的发展类似，当区域的价格陆续上涨到一个临界值、区域基本界面逐步兑现且后续并无持续利好的情况下，区域的流量和热度会自然下降。

换句话说，当所有区域的价格洼地基本被抹平后，持续的区域利好和版块未来发展将成为区域能否崛起的决定因素。

所以，绝大多数新武汉人、大武昌人首选哪个区域？

04

很明显，东湖高新区承载了绝大多数新武汉人安居乐业的主要场所。

要讲东湖高新区之前，先来重新认识一下大武昌。

从大武昌的最西边到最东端（葛店），以及从大武昌的最北端到最南边，中心点大约位于光谷五路附近，这也是大家熟知的光谷中心城核心区。

从大量的购房轨迹以及各区域项目成交分析来看，很多在光谷上班的人群，在预算不足的情况下，会同时考虑在白沙洲、未来科技城、黄家湖等区域置业。

上面这张图基本能解释这样的结果。

很明显，整个大武昌的发展一直围绕着这条东西长廊展开。

交通路网：雄楚大道高架—高新大道、地铁11号的走向。

学校：武汉理工大学、武汉科技大学、华中师范大学、湖北省邮电大学、武汉工程大学等等。

产业：华中科学生态城（已规划）、光谷软件园、光谷金融港、光谷生物城、光谷创新天地、华为产业园、硅谷小镇。

这条东西长廊，代表了大武昌的文脉、人脉和财脉，从西向东逐渐发展、更新迭代、持续升级。

光谷科技创新大走廊就是2021年，在这条东西长廊基础上传承、迭代和重新定位的产物，目前这已经纳入到武汉十四五规划当中。

不要误以为光谷科创大走廊只是简单的概念包装，它可能是对整个东湖高新区的一次历史性的重新定位。

依托整个大光谷近百所高校、73名“两院”院士，形成“源头创新-技术开发-成果转化-新兴产业”全链条创新体系，同时不断的招商引资，吸引更多的高新企业和人才的入驻。

此时此刻，光谷科创大走廊已进入到兑现期1.0。

高新大道双向14车道的全线贯通，湖北省妇幼保健院光谷院区7月16日已开业、光谷中心城核心区的商业—中粮大悦城将于2021年底开业，光谷同济儿童医院预计2022年月交付并投入使用。

兑现期1.0，能满足区域内所有居民一切的基本需求，包括快捷的交通路网、中大型的消费场所、不错的学校和三甲级的医疗配套。

到2025年，将进入到兑现期2.0。

其中包括将于2022年正式建成的全亚洲最大的地下空间、2023年即将通车的19号线、2024年开业的龙湖光谷天街、大量在建的学校、公园、医院等等。

所有的利好，还在不断的增强。

兑现期2.0，能满足区域居民的全年龄段、多样性、多维度的需求。

当然更重要的是，政府的招商引资和产业的持续加码，以光谷中心城核心区为圆点，各种产业和商业仍在不断的引入，人才的落户数量更是与日俱增。

据长江日报消息，2020年武汉市新增落户人约30万人，其中选择落户在东湖高新区的人口占比近60%。

随着产业的持续导入以及版块的逐渐成熟，到2030年，将进入到兑现期3.0，那时的光谷将会是一个城市级的区域。

所有的工作、居住、消费及养老全部能在这里完成，同时区域对周边版块的带动和辐射能力将会被真正的显现。

进入到兑现期3.0的光谷，才能真正被称为世界光谷，距离这一步，光谷还有10年的时间要走，那时的光谷42周岁，正值壮年。

05

为什么是东湖高新区？

我们说一个新的版块是否能发展的很好，需要天时、地利、人和。

天时，是一个版块的天赋异禀，武汉市拥有83所高校，其中80%分布在东湖高新区，在校大学生约130万人，位居全国前列。

这些大量的学校、科研团队、高精尖人才是产业和人才的驱动力，这也是科技创新的基础和源头。

地利，是一个版块或者区域的硬条件，就是我们以前说过的，这个区域是否能够划九宫格。

当区域内拥有大量的空地、净地来开发时，政府才能将各种产业、商业、医疗、学区等等配套逐个填充，未来区域内才具备在此工作、生活、消费以及养老的条件。

人和，是东湖高新区政府强大的执政能力，当光谷中心城还处于发展初期时，东湖高新管委会就率先搬迁，这需要极大的魄力。

为了鼓励创新，东湖高新区的宣传用语直接在高新大道两侧清晰的标识，“敢于冒险、崇尚成功，鼓励创新、宽容失败”，这就是光谷文化的基因，这也是政府对于创新的理解和信仰。

再回归到楼市本身，区域在如何分化？答案已经很清晰。

最后，真有好房团队将在10月份组织一场武汉光谷线下考察活动

报名成功后工作人员会给您致电详细介绍活动信息，名额有限，先报名先安排

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