36个城市土拍连片熄火,还会雪上加霜吗?| 一言楼市

9月23日，南京的G81、G83、G86等11宗地块因故终止出让，也就是南京今天（9.26）的第二轮集中供地，本应该有53宗，实际却只会有42宗参与。

没有开发商报名，因故停止基本等于流拍。

不仅仅是南京，很多城市在土地市场的表现也差强人意。

不仅仅是重点城市，曾经疯狂的浙江县市土拍市场也遭遇了「滑铁卢」。

那这些城市的土拍究竟冷到什么程度呢？来看看一言楼市对34个城市土拍的梳理。

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01

重点城市：

12个城市弃选129宗

22个重点城市的第二批集中供地，随着时间的推移，出现了逐渐变冷的态势。

厦门：

6月10日的厦门第二次集中供应，涉宅楼面价24280元/㎡，环比下降32%，竞价达到上限1宗地块。

彼时还早在6月，所以「热度依旧」是主旋律，建发以超过50000元/㎡的楼面价拿下厦门岛内地块。

长春：

同样在6月，长春的二轮土拍明显就和厦门不是一个节奏了。首先长春以1294万㎡的涉宅供应最为积极，是厦门的9倍之多，但39宗底价成交、18宗流拍、8宗撤牌的数据着实难看。

究其原因，自身需求不足是主因，长春10年人口增长30万，处于整个二线城市队列的垫底位置，仅略高于西宁的26万以及负增长的哈尔滨。

数据来源于国际统计局

无锡：

时间转到8月，无锡成为传闻中国家自然资源部闭门会议后第一个集中供地的城市。而他给出的成绩单是楼面价下降21%，9宗地块达到竞价上限但环比下降55%，另外还有1宗流摇。

整体竞价节奏加快，溢价率从上期的12%降到二轮的4%，首轮15宗竞价上限（总计16宗） 降到二轮的9宗（总计23宗），冷热不均更加突显，流摇或是底价成交的同时，梁溪虹桥村东地块吸引了77家开发商，结果就是还没开拍就需摇号。

9月开始，8日的福州、10日的青岛和济南、12日的天津、17日的成都和沈阳、18日的苏州以及前天刚刚结束的重庆，每个城市都用各自的原因在阐述不同版本的「土地降温」。

福州：

二轮集中供应中有2宗流拍，4宗撤牌，分别占比11%和21%，冷热不均极度明显，中心四区超八成地块溢价封顶摇号，但长乐和马尾等外围城区流拍和中止并出。

同一天的青岛和济南，同在山东前者溢价率下降77%，流拍率上涨4.5倍；后者88宗地块（含住宅及商业）中有25宗提前中止，剩余63宗全部底价成交，无一溢价。

老舍笔下的济南，土地沉寂

如果说青岛勉强用冷热不均来形容，那济南只能说「一潭死水」。

天津：

作为北京隔壁的特大城市，天津在12日的二轮土拍中表现极不如意，整体楼面价下降14%，平均溢价率0.6%，近八成底价成交，另外2宗流拍，19宗撤牌。

接下来同一天的成都和沈阳，前者是西南超级城市，后者则是东北三省中楼市最好之一。结果就是成都虽有9宗竞价到上限，但环比下降68%，流拍+撤牌共有23宗，仅少于长春和沈阳。

沈阳相对成都，冷的会更明显，0宗土地达到竞价上限，3宗流拍+22宗撤牌，可以想象，假如长春的二轮土拍从6月延到9月，可能结果更惨。

苏州：

用了3天，苏州终于结束了二轮土拍，22宗涉宅中有1宗流拍和2宗撤牌，与首轮0流拍形成鲜明对比，而平均溢价率仅1%，下降6%。

而重庆和南京，在正式拍地之前，分别就有9宗和11宗土地撤牌，提前流拍率就高达21%。

全国部分城市二轮土拍情况

12个重点城市中，有6个省会，2个直辖，剩下的4个也是厦门、无锡、青岛、苏州这样可以盖过各自省会光芒的强市，然而，开发商却选择放弃129宗地块，底价低价成交变成了主流，「土拍遇冷」席卷全国。

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02

浙江：

6个月从疯狂到流拍

还记得浙江的地级市/县级市在前几个月土拍市场中的疯狂吗？

义乌3月的时候创出过36030元/㎡的城市地王（武汉地产竞得），而中海与众安也分别以超30000元/㎡的价格拿下过老城区地块，对应到同期杭州，西房在第一轮供地中的东新地块楼面价是35500元/㎡。

实际楼面价17527元/㎡的余姚（开投蓝城竞得，14.7亿+配套2.5万㎡）；16147元/㎡的慈溪（荣安竞得）已经比当月的平均新房价格高了1000元+；以上价格，纵使放在宁波市区，也可以排在前15。

绍兴在疯狂的3-4月，共计拍出6宗楼面价超过24000元/㎡的地块，其中祥生更是以27818元/㎡竞得则水牌地块，另外还有16198元/㎡的上虞，近10000元/㎡的新昌，「面粉面包」已经开始混为一谈。

绿城在衢州拿下智慧新城板块地王，溢价55%，楼面价破17000元/㎡；还有开化的14108元/㎡，常山的8210元/㎡以及龙游的6772元/㎡。

和福建接壤的丽水，大发在3月以21258元/㎡，溢价率54%，创下了丽水楼面价新纪录，其后还有志城地块的19642元/㎡。

连破10000元/㎡楼面价的海宁、近10000元/㎡的桐乡、8000元/㎡+ 嘉善，在很多时候，已经可以和嘉兴市区一较高下。

但从7月开始，浙江的土地市场已经急转直下。

据一言楼市统计，从下半年开始涉及流拍或提前终止的县市已明显增多，21个市县共计43宗，其中温州市区8宗、慈溪5宗、乐清/丽水市区3宗、黄岩/义乌/东阳/衢州市区/开化/庆元/遂昌2宗、金华市区/浦江/武义/宁海/瑞安/三门/仙居/桐乡/海宁/常山各1宗（以上按实际次数统计，截止至9.22）。

9月24日，浙江省出让的12宗重点涉宅地，涉及嘉善、东阳、慈溪、丽水、台州等城市，6宗地块终止，2宗流拍，4宗底价成交，终止或流拍地块占比达到67%。

9.24浙江涉宅土地出让情况表

可见，浙江省23个县市都出现了流摇或提前终止的情况。

而我们开头说到的义乌，最近刚好有3宗涉宅用地出让，结果是全部底价成交，最高楼面价14092元/㎡，是地王的四成不到。

曾经那个疯狂的浙江县市土拍市场，一言不合就把面粉抬到面包以上的价格，可能一下子回不来了。

03

杭州：

竞品质全线溃败

全国和浙江土拍市场双双下行，而10月份就将开始的杭州第二轮土地集中供应，仅有的10宗竞品质地块，先是9宗报名未达标流拍，剩余的最后1块也可能因为评审未达标而流拍，所以，杭州以竞品质地块「全军覆没」来开启第二轮集中供地。

7月30日，杭州首次挂牌竞品质地块共计10宗；8月26日，竞品质地块重新挂牌并更新规则；9月15日，9宗竞品质地块流拍；9月24日，已报名开发商未收到《竞买报名资格确认书》，预计最后1宗竞品质地块流拍。

通过对近期全国与浙江土地市场的全面梳理，杭州的第二轮土拍趋势已算明朗，对标首轮72%溢价封顶自持的成绩，「冷」可能会是大方向。

不过杭州也有特殊之处，执行勾地制度，所以杭州宅地出现流拍的可能性不大。

另外，新房限价带来的市场热度也会影响土拍市场，纵使摇号客户量骤减，但我们依然能看到10人抢一套的运河新城，社保顶格的檀映里，让人不敢报名的未来天空之城。

所以，「整体降温，局部偏热」也许才是属于杭州二轮土拍的主旋律，冷热分化中前行，究竟怎么样，我们10月12日就会揭晓答案。

以上通过对全国12个重点城市、浙江省内21个县市及省会杭州的近期土拍观察，我们可以发现：土地市场已经进入寒冬。

接下来还有10个重点城市第二批集中供地会给出什么样的答案呢，是力挽狂澜还是雪上加霜？一言楼市会持续跟进。

总编丨许小芳 编辑丨SONG 出品｜一言楼市