政策速递||《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》穗建规字〔2021〕10号

9月26日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》的通知，内容涉及总体目标、改造内容、适用范围、办理流程和加强批后监管等方面。

为落实市委、市政府关于城市更新的工作部署，进一步推进旧厂房“工改工”类微改造工作，充分盘活低效用地，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件，结合广州实际，制定本指引。

一、总体目标

通过旧厂房微改造，推动土地节约集约利用，淘汰落后产能，完善公共服务设施，鼓励发展现代产业及总部经济，促进高质量发展。

二、改造内容

在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。

三、适用范围

改造地块需同时符合以下条件：

（一）改造地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围。涉及完善历史用地手续的，应符合省、市相关政策要求。

（二）在符合土地政策和国土空间详细规划的情况下，原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。

（三）改造地块现状为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划，旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。旧厂房微改造后的指标可由各区政府参照我市最新的产业用地标准（指南）因地制宜制定。

（四）改造地块不涉及近期重点项目、市政道路项目用地，且未纳入近5年城市更新成片连片改造计划或整村改造计划以及土地储备计划。如涉及上述情形仍进行旧厂房微改造的，应充分论证不影响近期重点项目和市政道路项目建设，不影响成片连片改造或整村改造及土地储备实施。

（五）土地、建筑物权属无争议。

四、办理流程

（一）项目启动。

旧厂房“工改工”类微改造项目纳入市城市更新项目储备库后，方可开展前期工作；按规定纳入市城市更新年度计划后，方可批复实施方案。

（二）项目实施方案编制。

项目实施方案由改造主体编制。方案内容应包括但不限于项目背景、地块标图建库、历史使用情况、改造范围、产业现状、相关规划情况、改造目标、保留内容、改造内容、产业导入、供地方式、投入资金、效益分析（预计年产值、年税收）等内容。项目实施方案中的建筑设计方案应达到建设工程设计方案审查深度。

项目实施方案编制可参考广州市城市更新工作领导小组办公室制定的旧厂房改造实施方案的模板拟定，并根据项目实际情况进行适当增减。

（三）项目实施方案审批。

符合国土空间详细规划的旧厂房微改造项目，项目实施方案经所属镇（街）审核和区城市更新部门审查后，由各区政府审定。项目实施方案审查阶段，区城市更新部门须征询市、区土地储备机构意见，并会同区发展改革、交通运输、住房城乡建设、规划和自然资源、工业和信息化、商务、科技、生态环境等部门进行审核，市、区土地储备机构审核项目用地是否纳入政府储备用地范围和土地储备计划，区发展改革部门审查是否涉及近期重点项目，区交通运输部门审查是否涉及市政道路项目用地，区规划和自然资源部门审核项目是否符合国土空间详细规划，区工业和信息化部门会同区发展改革、商务、科技等部门审核项目是否符合产业政策、产业布局规划和产业用地产出要求，区生态环境部门审核项目是否符合环保要求，由区住房城乡建设部门对项目消防和房屋安全提出意见。涉及完善历史用地手续的旧厂房微改造，区规划和自然资源部门、城市管理综合执法部门对项目原违法用地和违法建设提出处理意见。

区政府应在项目实施方案批复后10个工作日内，将相关批复文件抄送市住房城乡建设、规划和自然资源、工业和信息化、商务部门，市相关职能部门应加强对各区的政策支持和指导。

（四）改造实施。

项目实施方案经区政府审定批复后，改造主体可申请办理后续的规划、用地（含完善历史用地手续）、消防、场地环境风险调查评估、施工等手续。其中，按照“三旧”改造政策完善用地手续的旧厂房，在土地有偿使用合同中须约定若将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

旧厂房微改造涉及历史文化遗产保护应按《广州市历史文化名城保护条例》等有关规定履行相应程序；涉及地下文物埋藏区，应在土壤污染治理前完成考古调查、勘探和发掘工作。

项目竣工验收后，拟保留且落实违法建设处理意见的建筑物，可以办理产权登记。

项目实施涉及竣工验收备案及房屋安全鉴定的，由区住房城乡建设部门指导办理。

五、加强批后监管

区政府或者其指定的部门应在项目实施方案批复之日起三个月内，按照《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》（穗府办规〔2020〕5号）的规定，与改造主体签订改造监管协议。改造监管协议应明确实施项目的开工、竣工和达产时间、产业准入条件、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等内容。区政府或者其指定的部门按照改造监管协议约定内容定期对项目实施情况进行监管与督查，对涉及违反协议以及评估不达标的项目，按照《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》（穗府办规〔2020〕5号）第十二条、第十三条和改造监管协议的约定处理。

六、附则

本指引自印发之日起实施，有效期2年。本指引印发前已批改造方案的项目按照已批复的改造方案执行，不适用本指引。

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