解读|买了香山湖,这次恐怕真的要站岗了

经常有粉丝问，珠海的房价还会涨么？

这个话题有点大，不太好回答。因为珠海的楼市事实上已经出现了分化，不再像以前一样普涨普跌。

在这次后疫情时代的上涨里，珠海各版块的表现差异非常大。

有涨幅25%的香山湖，有涨幅15%的高新区，也有严重跑输大市的夏湾、拱北、南屏、老香洲等片区。

未来的珠海楼市，这种分化还会持续，或涨或跌都要具体板块具体分析。

2019年开始，我们推荐粉丝可以无脑买入香山湖板块。

但今时不同往日，我们认为香山湖已经到涨到了阶段性天花板。

以最近成交的水墨兰亭为例，成交单价5.6万/平（未包含税费和佣金）。这个价格有点令人咋舌，但也合乎情理，不算离谱。了解这套房子的人都知道它的价值所在：稀缺的无敌景观和近乎完美的户型。

但144平能卖到800多万的价格还是有点震惊的，因为同户型2019年仅售630万（当时也是高出周边一大截），短短两年涨了190万/套，很多人上班10年都未必有这个数。

正如周小川近日所说：住房贷款是一个重要的再分配金融工具。楼市也是一个重要的财富再分配工具。

|水墨兰亭远景

|水墨兰亭苑近期成交截图

为什么我说珠海楼市涨到了天花板？现在买入香山湖的要站岗呢？

我们先来了解一下珠海楼市特殊的二元化结构：本地刚需和外地客，可理解为内循环和外循环。

了解珠海楼市格局的朋友都清楚：珠海楼市的购买力里，半壁江山严重依赖外地客。但他们往往偏好高新区、横琴、金湾和斗门等新房居多的片区，这构成了珠海市场的外循环。

没有外地客，上述片区可以说是凉凉。

相对应的，珠海房市也有自己的内循环：那就是本地居民的刚需和改善。

因为学区和工作的需要，本地居民主要选择的还是主城区（香洲区）。其中新香洲又因学区好、小区新，成为主城区的上涨龙头板块。

以我们掌握的成交数据来看，新香洲二手房交易几乎都是本地改善和刚需为主，鲜见外地投资客。

当然有少许专业投资客专门买二手房，但这类人占比小可以忽略不计。此次上涨小牛市中，香山湖作为新香洲的龙头片区，一马当先。

众所周知珠海是人口仅有250万人的小城市，不像广州深圳等城市商贾云集，民营企业众多，民间沉淀了大量的财富。

广州深圳的优质楼盘可以无视当地上班族的收入，几十万一平的房价根本和普通人无缘。

珠海则不然，珠海的内循环还是以上班族为核心支撑，消费力有限，他们的收入上限决定了珠海楼市上限。

珠海的中产阶级收入多少？如果看统计数据和人均收入是没有意义的，数字会离真相很远。

我本身接触大量各阶层购房者，这个问题我想我是有发言权的。

能在珠海市区安家的中产家庭，收入普遍在30-60万之间。如果是夫妻双方都是在优质的工作（体制内，it互联网，金融等），那么家庭收入会达到60万/年。

这个收入可以说是主流中产的天花板了，想再往上涨就比较困难，除非进阶到企业高管，但这部分人群太少，不具备代表性。

因此珠海房价（内循环板块）的天花板其实就很容易计算。根据国际通行的规则，一个家庭能承受的房产总价约等于10年家庭年收入。如果超过这个上限，家庭财务风险就会上升，影响家庭生活质量。

由此可见，年收入60万的家庭，最多承担就买600万的房子。这个总价就是珠海房产的天花板。

同时作为市场交易的参与者，我们也发现，二手房只要价格高于600万，流通性就会非常差。有勇气看房的人寥寥无几。

不难计算，600万的房产贷款420万，房贷就要30万/年，没有60万年收入根本无力支撑。

以120平为例，600万，即单价5万/平，这个单价就是当前珠头部楼盘的价格中枢。或许有个别的楼盘因为景观稀缺或豪宅定位有所溢价，但是5万的这个价格中枢短时间很难提高。

我们来看香山湖板块当前的二手房成交价：

香山湖公园|图片来自网络

香山湖公园附近楼盘|图片来自网络

锣声已停，香山湖的故事或许该结束了。

未来的儿童公园、香山湖迎宾馆、华侨城这几个概念和故事，通过自媒体和中介，已经宣讲不下100遍了。

和2019年有所不同，那时候大家还是在怀疑香山湖的价值，怀疑这些概念的实现的可能性。

到了2021年，观众们已经深信不疑。

任何资产的价格都是在怀疑中上涨，当市场中所有参与者都不再怀疑它的价值，那么它的价格也就见顶了。

现在以投机为目的5万买入的，这次恐怕真的要站岗了。

当然了，如果你是自住为目的，可以无视短期的价格波动，当然是可以继续买入的。因为从更长的周期来说，香山湖板块的价值还是会持续坚挺下去。

如果你是香山湖的业主，当前是套现的最好机会，未来几年大概率也不会有什么亮点。

话说回来，那么珠海的房价就不会突破5万这个天花板了？

也不是。

随着M2的增加，货币逐渐贬值，珠海中产家庭的收入也是会水涨船高的。

未来的某天，家庭收入能达到100万，自然就能承受1000万总价（单价8万/平）的房子了。

我在很多场合也都说过，香山湖的房价迟早突破8万/平。但是这个判断能成立是有前提的，前提是大家收入能在现在的基础上翻倍。

长远来看这个条件不难达到，毕竟纸币终究会贬值，或早两年，或晚两年。

所以在当前珠海，单价超过5万的房子就不要投资了。当你想出手的时候你会发现根本找不到对手盘。

而且珠海上班族也表示：5万/平的盘真的接不起了。

大多数人的收入是很难短时间立马提高的，需要用时间来换空间，多一点耐心。

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以上为正文，作者/卓卓