上海楼市 | “限跌令” 真的存在吗?

据了解，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：20个城市的新建商品住宅价格与上月相比有所下降，包括昆明、石家庄等7个二线城市，其余均为三线城市，但跌幅不大，如唐山、秦皇岛等地跌幅约为0.6%。

与此同时，昆明、唐山等地采取措施限制房企降价的消息在网络上传播广泛，被称为“限跌令”。

以前楼市都是限涨，但是依然阻止不了房价下跌 ，而现在越来越多的城市进行限跌，这已经说明楼市风向转变了。 

过去限涨，最终没有限制住房价上涨 ，而现在的限跌，自然也有可能阻挡不了房价下跌 。

然而，在非一线城市“限跌”之前，7月楼市调控的基调是“限涨”。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光在接受央视采访时表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

网传“限跌令”是否真实存在？各地房价为何一边限涨、一边限跌？

随着目前来看，并没有哪一个地方政府公开发布文件，宣称对房企降价行为进行约束。

所谓的“限跌令”是通过媒体被更多人知道。网传措施主要是包括那些房地产企业进行咨询、下达内部通知等，限制其恶意降价，否则将面临停止网签名等惩罚手段。网络上的“限跌令”基本上是事实，然而各地政府对此态度低落，甚至避而不谈。

继岳阳之后，一份江阴市《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》也在网上流传。通知严禁商品住房以销售价低于成本价、变相降价等方式低价倾销、打价格战，对违规者将采取限制或暂停网签、录入企业信用黑名单等措施予以惩戒。

网传文件显示，该通知由江阴市住建局于8月31日下发。该局房产科工作人员证实，确实曾下发这一通知，但具体情况不愿多谈。

此外，株洲市委机关报《株洲日报》于9月9日报道称，因市民反映部分房企及经纪公司大幅降价销售新建商品房，株洲市住建局约谈涉事公司负责人，要求立即停止违规销售行为，并计入企业信用不良记录。房叔了解到，今年以来株洲房地产市场确实存在价格下跌现象。除上述城市外，云南省会昆明也传出通过座谈会形式约谈房企的消息

三四线城市，乃至部分二线城市房价，真的出现降价潮了吗？

从国家统计局公布的数据来看，近三个月来，房价下跌集中在三线城市。6月和8月新建商品住宅价格环比下降的城市中，三线城市均占六成，7月份这一比例突破八成。

按照国家统计局的口径，中国三线城市有35个，它们当中超过10座城市在近三个月中出现新建商品住宅价格环比下降，岳阳、常德、秦皇岛等地已持续下降三个月。二线城市中，昆明、太原、哈尔滨也已连续下降三个月。

但总体来说，下跌幅度很小。8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比最大降幅为0.6%，仅唐山、秦皇岛两市达到这一水平，其余大部分城市环比降幅0.2%-0.3%

三线城市房价走低并不是近期才出现的，在过去十年中国房地产市场的发展中，一二三线城市的房价已经出现“冰火两重天”的分化局面。

房叔分析，十年来中国房价经历了三波变化：2010年以后，一二三线城市曾有过高度一致的下调过程；2012年以后房地产景气水平明显提高，开始出现一二三线城市房价的分化；2014年全国房价回调，不同等级城市的房价分化更明显，一线城市迅速冲高，二线城市紧随其后，三线城市慢慢才跟上。

目前中国房价已经进入第四轮变化周期，开启节点即为2016年9月30日全国各大城市密集出台的楼市收紧政策，即“930新政”现在这波升浪有些地方还没有结束，但是依旧呈现‘冰火两重天’局面，冰的那一边又出现跌得难受的情况。这是由于三四线城市存在房地产去库存压力。尽管一线城市房产成交量大、房价涨幅大，带动全国均价上升，但并不代表三四线城市去库存已经完成。二线以下的城市就可以不需要担心 ，房产税推进不是扒你在三四线有多少房子 ，相反 ，三四线城市需要人买房子去库存。
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不同等级城市房价的分化是合理的，反映了经济学所说的“地租”，即不同地段有不同的土地溢价或贬值，符合经济发展规律。目前昆明、岳阳等地房价下跌本质上是降价去库存的过程。

限价只能是权宜之计。面对冰火两重天的分化局面，需要区别对待，治标更应治本，通过土地制度改革、住房双轨制改革、金融双轨制改革、房地产税改革等四个方面基础性制度建设的配套改革解决长期发展的健康度不足问题。

房叔分析，地方政府出台限跌令的一大动力是房价下跌有碍政绩，不仅显得辖区内经济不景气，也不利于后续出让土地获取财政收入。

在房价与地价的关系中，是房价决定地价，房价下跌地价必然下跌，从而影响地方政府的土地出让金收入，不利于政府政绩。

地方政府出台“限跌令”的另一原因还可能在于防范风险。因为房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，不仅包括家庭住房抵押贷款，还包括房企开发贷款。当房价下跌幅度达到30%-40%可能会引发金融风险。

以目前三四线城市房价跌幅来看，尚不足以引发金融风险，对地方政绩和土地财政的考量是出台限跌令主要动力。

在实际执行层面，限跌令将产生多大效力尚有待观察。

其实大家都知道，如果真跌了，对整个市场、对所有开发商都不是最好的结果，能撑就撑住。不要轻言三四线不行，对于城市房价间“冰火两重天”的分化态势应保持相对乐观的心态。