一次性付款!现房销售!开发商会出手吗?
发布于 2021-10-08 00:21
2021年土拍市场发生了一些变化，22个重点城市开始集中供地政策，且截至目前，第一轮集中土拍都已经落地了。6月份的武汉土拍，火热程度还历历在目，接下来不管是购房者还是业内都在期待着武汉第二轮集中土拍。
2021年8月31日，武汉土地市场网发布了武汉市挂牌出让国有建设用地使用权12号公告。公告显示，武汉将于10月9日和10月10日进行武汉第二次土地集中挂牌。
与此同时，也发布了另外一个通告，宣布武汉市将综合采用“限地价、限房价、竞品质”方式。具体表现为：
一是重启地价“熔断”。对住宅类用地设定出让最高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。
二是开展房地联动。明确住宅用地的房屋销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
三是以“竞品质”为核心，实现开发企业“品质”和建筑产品品质的“双提升”。一方面对开发企业综合实力提出更高要求，在地价到达上限后，依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”等三种方式，优选履约能力高、资金实力强的开发企业参与项目建设；另一方面，当以上三种方式竞至100%时，转而采取“评比建筑品质方案”方式，以规划为引领，评选空间布局优、开发经验足、建造品质好的方案，从土地供应源头保障项目的建造品质。
还同时公示了建筑品质方案评审表：
随后在2021年9月8日，武汉土地市场网发布了第二批供地竞买规则的简要说明。公告显示，第二次集中土拍有些简单的变化，主要体现在：
（一）竞一次性付款。即竞买人按照要求举牌竞报一个月内最高付款比例或付清土地价款的最短时间周期。
（二）竞企业自持市场性租赁住房建筑面积。
（三）竞现房销售建筑面积。
（四）竞房屋全装修建筑面积
（五）竞评比建筑品质即建筑品质方案评比。
武汉第二次集中土拍共有51宗地将挂牌，其中100号地块是加油站用地不做具体分析，其余50宗地块基本都是涉宅地块。
从区域分布来看，大汉阳共有17宗地，包含汉阳区3宗、经开区5宗地、蔡甸区7宗、汉南区2宗；大武昌共有17宗地，包含武昌区4宗、洪山区4宗、青山区1宗、东湖高新区4宗、江夏区4宗；大汉口共有16宗；包含江岸区7宗、硚口区1宗、东西湖区4宗、黄陂区3宗、新洲区1宗。
从数据来看，第二轮土拍地块出让面积约3493860.49平，起拍总价约591.72亿元。
因为涉及地块较多，因此我们将分为三篇来进行详细分析，今日介绍的是大武昌+大光谷的地块情况。
大武昌+大光谷共有17宗地，包含洪山区4宗、武昌区4宗、青山区1宗、东湖高新区4宗、江夏区4宗。
P（2021）125号地块
洪山区杨春湖板块，仁和路站附近，总建面约21.7万方，住宅约13.3万方，商服约8.4万方。起拍楼面价约9370.7元/平，最高楼面价约10776.3元/平。要求引入区域总部等。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）125号地块位于洪山区礼和路与沙湖港北路交汇处，地上规划用地面积为66688平方米，地下规划用地面积为66688平方米；地上最大计容建筑面积不大于21.66万平方米，其中居住建筑面积不大于13.30万平方米，商服建筑面积不大于8.36万平方米；南塔楼建筑高度约150米（上下浮动20米），北塔楼建筑高度控制在100米以内，居住建筑高度控制在100米以内；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年，商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金101485万元，起拍总价202970万元，起拍楼面价约9370.7元/平，最高总价233415万元，最高楼面价约10776.3元/平。
地块主要要求：
1、项目内应配建一所12班幼儿园，用地面积不少于4860平方米，建筑面积不少于3600平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
2、根据相关要求配建租赁住房。
3、竞买人须承诺引入1家知识产权保护SaaS领域主板上市企业中国总部入驻；引入1家为中央文化体制改革和发展工作领导小组办公室直属管理的国家文化大数据产业联盟单位设立华中区域数据中心入驻；引入1家为商务部认定的国家重点文化出口企业的动画CG类企业区域总部入驻。
4、竞得人须自土地成交之日起2个月内，就上述承诺内容签订企业入驻协议，并承诺同步引入不少于8家与前述入驻企业产业相关联的企业。
5、竞得人及其引入的3家企业须持有不少于46000平方米办公物业，至土地使用权期限届满。
6、商务、商业与住宅同步开工建设，商务、商业建筑先期完成建设，并自地块成交之日起3年内完成并投产运营，引入的企业须在洪山区依法注册和纳税。
地块分析：
1、该地块位于洪山区礼和路与沙湖港北路交汇处，属于杨春湖高铁商务区板块，位于武汉三环内，距离三环约3.5公里，距离二环约2.3公里。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是规划道路、规划住宅及商业用地；南边是沙湖港北路、中心医院；
西侧是文和路、规划教育用地、东湖城公寓；东侧是礼和路、规划公园等。
3、该地块总建面约21.7万方，整体体量就不大，且住宅仅约13.3万方，是一个偏小体量的社区，此外商服约8.4万方，商业占比较大，还要求引入一些区域总部等，有一定开发难度。
4、该地块起拍楼面价约9370.7元/平，最高楼面价约10776.3元/平。2020年万科在该区域拿下的P（2020）109号地块，楼面价约9970元/平，开发为万科东湖堤白，备案价约26585元/平。
P（2021）126号地块
洪山区武南铁路社区片，湖北工业大学附近，总建面约30.55万方，住宅约26.8万方，商服约3.4万方，起拍楼面价约12394.8元/平，最高总价431756万元，最高楼面价约14254.1元/平。需回购约1万方住宅，回购价17500元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）126号地块为洪山区武南铁路社区片项目，其中北地块位于洪山区途安路与武南路交汇处，南-A、南-B地块位于洪山区野芷湖南路以北，地上规划用地面积为79574平方米，其中北地块地上规划用地面积为72004平方米，南-A地块地上规划用地面积为6978平方米，南-B地块地上规划用地面积为592平方米；地下规划用地面积为79574平方米，地上规划用地性质为北地块控制为居住用地、小学、防护绿地，南-A地块控制为商务用地，南-B地块控制为商务用地。
最大计容总建筑面积不大于30.55万平方米，其中北地块最大计容建筑面积不超过27.15万平方米，住宅及配套设施建筑面积不大于26.77万平方米，小学建筑面积不少于0.38万平方米；南-A地块最大计容建筑面积不超过3.14万平方米，南-B地块最大计容建筑面积不超过0.26万平方米。
北地块容积率约3.8，南-A地块容积率约4.5，南-B地块容积率约4.5;建筑高度为北地块不超过125米，南-A、南-B地块不超过120米。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金75088万元，起拍总价375440万元，起拍楼面价约12394.8元/平，最高总价431756万元，最高楼面价约14254.1元/平。
地块主要要求：
1、北地块应配建一所12班幼儿园，用地面积不少于4860平方米，建筑面积不少于3600平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
2、根据相关要求配建租赁住房。
3、竞买人须承诺按照17500元/平方米的市场评估价提供总建筑面积不小于10967.46平方米住房用于还建安置，于摘牌之日起24个月内竣工交付使用。
4、竞得人须按照洪山区要求，配合做好该地块东侧的武南桥建设工作。
5、商务建筑应与住宅建筑同步开工，且商务建筑先完成建设。
地块分析：
1、该地块为洪山区武南铁路社区片项目，其中北地块位于洪山区途安路与武南路交汇处，南-A、南-B地块位于洪山区野芷湖南路以北。整体都位于新二环与三环之间，距离三环线约2公里，距离新二环匜1.3公里。
地块卫星地图：
2、微观区位：
北边、东侧和南侧都是湖北工业大学。
西边是途安路、铁路；东侧是湖北工业大学、巡司河、南李路、地铁7号线；
南边是湖北工业大学、野芷湖南路。
3、该地块总建面约30.55万方，体量适中，其中住宅约26.8万方，商服约3.4万方，需回购约1万方住宅，回购价17500元/平。
4、该地块起拍楼面价约12394.8元/平，最高楼面价约14254.1元/平。地块所在的南湖板块新房并不多，北侧新二环内新力雅园新房价格约22000元/平，地块西边过了铁路就是白沙洲，白沙洲房价约17000-18000元/平左右。整体来看，这个地块的楼面价还是比较高的，如今整个洪山区的地王楼面价也就14729元/平。
P（2021）129号地块
洪山区徐东板块，保利城一期隔壁，总建面约15.9万方，住宅约10万方，起拍楼面价约9807.7元/平，最高楼面价约11278.8元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
③竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
④竞评比建筑品质。
P（2021）129号地块位于洪山区友谊大道以南，纺机路和北洋桥路交汇处，地上规划总用地面积为60763平方米；地上最大计容建筑面积控制在15.9万平方米以内，其中A地块商务、商业建筑面积5.56万方、居住建筑面积10.04万方，B地块居住建筑面积0.30万方；A、B地块住宅建筑最大高度控制在100米以内，国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金76500万元，起拍总价153000万元，起拍楼面价约9807.7元/平，最高总价175950万元，最高楼面价约11278.8元/平。
地块主要要求：
1、地块内应配建 1所 9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730 平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
2、根据相关要求配建租赁住房。
3、竞买人须承诺引入1家世界500强(以《财富》杂志2021年公布榜单为准)钢铁企业或其旗下全资公司或参股公司入驻。
4、竞得人及其关联方须持有并经营该项目20000平方米的商业、办公建筑，且自竣工验收合格之日起10年内不得对外分割销售。
5、商业建筑须与住宅建筑同步开工建设。
6、竞得人须出资建设一条10米宽公共通道，保证友谊大道至北洋桥路道路通行。公共通道线型与商业和住宅同步开工建设。
7、竞得人须出资建设一条20米宽带状公园绿地。绿与商业和住宅同步开工建设。
地块分析：
1、该地块位于洪山区友谊大道以南，纺机路和北洋桥路交汇处，属于徐东板块，位于二环以内，距离二环线约1.2公里，环线位置还不错。
该地块周边发展较为成熟，但也还有一些老旧社区。
2、微观区位:
北边是武钢集团公司、成熟住宅小区；南边是北洋桥西路、保利城一期、美林青城等；西边是纺机路、成熟小区；东侧是铁机西区、铁机路、保利才盛景苑等。
周边城市面貌：
3、该地块总建面约15.9万方，住宅约10万方，体量不大，且地块形状非常不规则。且要求引入钢铁相关的区域总部。有一定开发难度。
4、该地块起拍楼面价约9807.7元/平，最高楼面价约11278.8元/平。目前区域内新房不多，大多都是开发成熟的项目，东边不远处有保利城七期和六期，价格约23500元/平左右。
P（2021）130号地块
洪山区白沙洲三环内，长利玻璃厂二期地块，万科城市之光北侧，中建铂公馆南侧，总建面约9.93万方，其中约5万方住宅被回购，回购均价9000元/平，起拍楼面价约7832.8元/平，最高楼面价约9007.8元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
③竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
④竞评比建筑品质。
P（2021）130号地块位于洪山区白沙洲大道与白沙二路交汇处，地上规划总用地面积为3.32公顷；地下规划总用地面积为3.32公顷；地上最大计容建筑面积不大于9.93万平方米；建筑高度控制在100米以内；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金15556万元，起拍总价77780万元，起拍楼面价约7832.8元/平，最高总价89447万元，最高楼面价约9007.8元/平。
地块主要要求：
1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。住宅销售价格应符合国家房地产市场调控要求，销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
2、根据相关要求配建租赁住房。
3、项目建成后，由武汉长玻实业投资发展股份有限公司（原长利公司）回购不少于50000平方米住宅，用于原长利公司的职工安置房源，回购均价为9000元/平方米；竞得人须自地块成交之日起18个月内交付使用。
地块分析：
1、该地块位于洪山区白沙洲大道与白沙二路交汇处，是青菱机械厂的玻璃厂二期地块，位于武汉三环内，距离三环线约1.7公里，距离新二环约1.1公里。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是规划道路、中建铂公馆；南边是白沙二路、万科城市之光；西侧是青青花园；东侧是白沙洲大道、规划住宅用地。
该地块现状是停车场，北边是中建铂公馆住宅：
附近高架桥：
3、该地块总建面约9.93万方，其中约5万方住宅被回购，可开发住宅仅约4.93万方，体量非常小。
4、该地块起拍楼面价约7832.8元/平，最高楼面价约9007.8元/平。白沙洲目前的单价地王是万科2017年拿下的P（2017）129号地块，开发为万科云城，楼面均价9073.71/平，带装修备案均价约21295元/平。
P（2021）136号地块，与137号地块捆绑出让
武昌滨江核心区四美塘地块，总建面约14.1万方，住宅约13.1万方，商业约1万方，起拍楼面价约12160.3元/平，最高楼面价约13984.3元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）136号地块位于武昌滨江核心区F3地块，地上规划用地面积为31953 平方米；地下规划用地面积为31953平方米；地上最大计容建筑面积控制在14.1万平方米以内，其中居住建筑面积控制在13.1万平方米以内（含6班幼儿园及居住配套设施）、商业建筑面积控制在1万平方米以内；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金34292万元，起拍总价171460万元，起拍楼面价约12160.3元/平，最高总价197179万元，最高楼面价约13984.3元/平。
地块主要要求：
1、项目内应配建一所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米，建成后其用地及产权无偿移交武昌区教育行政主管部门。
2、滨江核心区E1和F3地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与E1和F3地块竞买，并分别报价；出让顺序为F3地块在先，E1地块在后；F3地块按照市场竞争规则确定竞得人，E1地块按照挂牌起始价由F3地块竞得人关联竞得。
3、竞得人须承诺在E1和F3地块内提供1万平方米的办公用房和1万平方米的配套住房及相关配套的使用权移交武昌区指定单位免费使用至土地使用权期限届满，并用于重点项目招商引资落地。同时，上述2万平方米房屋应为带装修交付，装修标准不低于1200元/平方米。
备注：该地块将与下文137号地块一起分析。
P（2021）137号地块，与136号地块捆绑出让
武昌滨江商业地块，总建面约12.5万方，起拍楼面价约6500元/平。需引入高铁或铁路相关企业总部，自持不少于7.7万方办公物业。
P（2021）137号地块位于武昌滨江核心区E1地块，地上规划用地面积为20606平方米；地下规划用地面积为19948平方米；地上最大计容建筑面积控制在12.5万平方米以内；国有建设用地使用权出让年限为商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金16250万元，起拍总价81250万元，起拍楼面价约6500元/平，没有设置最高出让指导价。
地块主要要求：
1、滨江核心区E1和F3地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与E1和F3地块竞买，并分别报价；出让顺序为F3地块在先，E1地块在后；F3地块按照市场竞争规则确定竞得人，E1地块按照挂牌起始价由F3地块竞得人关联竞得。
2、竞买人须承诺引入1家从事高铁和铁路货运基础设施建设的全国企业总部入驻，并在武昌区依法注册和纳税。
3、竞得人须设立独立法人公司实施开发建设，并自持不少于7.7万平方米办公物业，自项目竣工验收合格之日起10年内不得对外分割销售。
4、竞得人须承诺在E1和F3地块内提供1万平方米的办公用房和1万平方米的配套住房及相关配套的使用权移交武昌区政府指定单位免费使用至土地使用权期限届满，并用于重点项目招商引资落地。同时，上述2万平方米房屋应为带装修交付，装修标准不低于1200元/平方米。
地块分析：
1、上述136、137号地块均位于武昌滨江核心区板块，武汉长江二桥与和平大道交汇处附近，属于武汉内环滨江板块，位置非常不错，距离长江约200多米，距离二桥约400多米。
周边卫星地图：
区域内航拍图：
2、136号地块微观区位：北边是武汉大道；南边是规划道路、规划F2地块；西边是规划道路、商业地块；东边是规划道路、四美塘公园。
137号地块微观区位：北边是规划道路、规划商业地块；南边是徐家棚路、规划商业、东南角是清能龙湖商业；西边是临江大道、武昌滨江；东边是规划道路、规划商业。
徐家棚附近界面：
附近还有部分老旧的房屋待改造。
周边城市界面：
3、上述两个地块体量都不大，其中136号地块总建面约14.1万方，住宅约13.1万方，商业约1万方。137号地块总建面约12.5万方，均为商服用地。也就是说两个地块加起来住宅一共只有约13万方，商业、住宅相当，开发难度不小。
4、136号地块起拍楼面价约12160.3元/平，最高楼面价约13984.3元/平；137号地块起拍楼面价约6500元/平。其中商业部分需引入高铁或铁路相关企业总部，且自持不少于7.7万方办公物业。开发成本也不低，
目前区域内有多个项目在开发，包含2020年龙湖清能拿下的P（2019）212号地块，成交楼面价约13963元/平， 开发为龙湖清能天奕，均价37315元/平，多次日光。此外还有武汉长江中心在售均价约46119元/平。
P（2021）138号地块
武昌区二环旁，凯旋名邸隔壁，总建面约8.4万方，住宅约4.2万方，商业约4.2万方，其中约1.7万方住宅被回购，起拍楼面价约9643.7元/平，最高楼面价约11090.3元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）138号地块位于武昌区雄楚大街与静安路交叉口西北角，地上规划净用地面积为22700平方米；地上总计容建筑面积为8.42万平方米（其中：商业服务业设施建筑面积不超过4.23万平方米，居住建筑面积不超过4.19万平方米）；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金16240万元，起拍总价81200万元，起拍楼面价约9643.7元/平，最高总价93380万元，最高楼面价约11090.3元/平。
地块主要要求：
1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。住宅销售价格应符合国家房地产市场调控要求，销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
2、竞买人须承诺若竞得地块后由武汉市武昌土地储备整理中心分别以不高于18180元/平方米的价格回购约1.7万平方米住宅；以不高于17000元/平方米的价格回购约0.82万方的商业、商务用房，用于原地还建安置及其他重点项目征收还建安置。竞得人须自土地成交之日起30个月内交付上述回购房源。若超期交付，由此产生的被征收户超期过渡费由竞得人据实承担。
3、引入1家获得三星级绿色建筑设计和运营证书的上市企业武汉区域总部入驻。
地块分析：
1、该地块位于武昌区雄楚大街与静安路交叉口西北角，位于二环旁外，紧邻二环线，位置地段很不错。周边也都发展较为成熟。
2、微观区位：
北边是凯旋名邸、南安街；南边是雄楚大道、二环线、027社区等成熟住宅；西边是规划商业用地、绿化用地；东侧是静安街、佰惠生活广场。
地块及周边街景：
3、该地块总建面约8.4万方，住宅约4.2万方，商业约4.2万方，总的体量就不大，再加上还有一本的商业用地，住宅可供开发体量更小的，另外还有约1.7万方住宅被回购，仅剩下约2.5万方住宅可对外出售。
4、该地块起拍楼面价约9643.7元/平，最高楼面价约11090.3元/平。就这个地段来说，楼面价水平不高，但因为商业占比大，且可开发住宅不多，还是有一定开发难度和成本的。
P（2021）139号地块
武昌内环住宅地块，中北路长城汇西侧，总建面约18.7万方，起拍楼面价约18162.1元/平，最高楼面价约20886.4元/平。其中约9万方住宅被回购，回购价约20700元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）139号地块位于武昌区中北路以西、东湖西路以南，规划用地面积为31200平方米；地下规划用地面积为33390平方米；最大计容总建筑面积控制在18.69万平方米以内；建筑高度不超过160米；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金67890万元，起拍总价339450万元，起拍楼面价约18162.1元/平，最高总价390367万元，最高楼面价约20886.4元/平。
地块主要要求：
1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。住宅销售价格应符合国家房地产市场调控要求，销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
2、项目内应配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米，建成后其用地及产权无偿移交武昌区教育行政主管部门，具体位置结合方案审定。
3、根据相关要求配建租赁住房。
4、由武汉市武昌土地储备整理中心以不高于20700元/平方米的价格回购约9.08万平方米住宅, 用于原地还建安置和其他重点项目征收还建安置。上述还建房源须自土地成交之日起36个月交付，若超期交付，由此产生的被征收户超期过渡费由竞得人承担。
地块分析：
1、该地块位于武昌区中北路以西、东湖西路以南，紧邻中北路，位于武汉内环以内，位置地段非常好。
2、该地块所在区域的规划图是空白的，我们就根据卫星地图来看地块的微观区位：
北边是东湖熙园，西边是红岭北路、税务局等；南边是姚家岭街；东侧是长城汇、中北路。
3、总建面约18.7万方，其中约9万方住宅被回购，相当于可开发的住宅只剩下约9万方，体量非常小，不过内环的土地本身也非常稀缺了。
4、该地块起拍楼面价约18162.1元/平，最高楼面价约20886.4元/平。底价成交将成为武昌区单价次地王，但是之前融创中心补充地块的楼面价其实参考意义不大，所以该地块大概率才是真正意义上的武昌区单价地王。
P（2021）128号地块
青山滨江单价新地王，一线临江，大华铂金瑞府附近，总建面约21.35万方，住宅约17.5万方，商服约6.85万方，起拍楼面价约18000元/平，最高楼面价约20700元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）128号地块位于建设一路以西，右岸大道以南，三弓路以东，抚顺街以北，规划地上总用地面积为65334平方米（其中防护绿地面积为4310平方米）；地上计容建筑面积控制在213500平方米以内，其中 A地块地上计容建筑面积控制在 68500 平方米以内，居住建筑面积控制在 30600 平方米以内;商业、商务建筑面积控制在 37900 平方米以内，B地块地上计容居住建筑面积控制在 145000 平方米以内，建筑高度A地块西侧建筑高度不超过85米，东侧建筑高度不低于150米，B地块建筑高度不超过100米；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金192150万元，起拍总价384300万元，起拍楼面价约18000元/平，最高总价441945万元，最高楼面价约20700元/平。
地块主要要求：
1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。住宅销售价格应符合国家房地产市场调控要求，销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
2、B地块内配建一所 15 班幼儿园，用地面积不小于 6000 平方米，建筑面积不小于4700平方米，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。
3、A地块内与商务建筑复合建设一处 110KV 变电站，具体规模及建设形式以供电部门审核通过的方案为准，建筑规模不计入计容建筑面积，建成后无偿移交给指定的部门。
4、根据相关要求配建租赁住房。如市主管部门或区政府明确在其他项目中落实此项目公租房建设规模或者免予配建，此项目可不配公租房。
地块分析：
1、该地块位于建设一路以西，右岸大道以南，三弓路以东，抚顺街以北，属于青山滨江板块，位于武汉二环与三环之间，距离二环约1.2公里，且一线临江，环线位置及地段都还不错。
周边卫星地图：
附近的青山江滩：
2、微观区位：
北边是临江大道、青山江滩、长江；南边是抚顺路、成熟住宅小区、武汉科技大学等；西边是规划教育用地、三弓路、大华社区；东边是建设一路、钢城一小、住宅小区及商业。
周边大华铂金瑞府：
周边城市面貌：
3、该地块总建面约21.35万方，体量属于中等，另外还要除去商服约6.85万方，剩下可供开发的住宅约约17.5万方。该地块没有特别的拿地要求，虽然一线临江，位置还可以，但成本貌似不低，有一定的开发难度。
4、该地块起拍楼面价约18000元/平，最高楼面价约20700元/平。这个楼面价毫无悬念将成为青山滨江单价新地王。目前青山的单价地王是大华集团P（2019）197号地块，楼面价13300元/平，即大华锦绣前程，新房价格约23500元/平。
P（2021）131号地块
东湖高新区光谷东地块，中建光谷之星隔壁，总建面约27.7万方，住宅约19.8万方，商服约1万方，教育文化约6.9万方，起拍楼面价约3610.5元/平，最高楼面价约4152.1元/平。需自持全部建面且要求进入国际学校。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，上限为成交之日起1个月内付清。
③竞评比建筑品质。
P（2021）131号地块位于武汉市东湖开发区九峰一路以南、高科园二路以西、规划路与丽日街以北、日升路以东。该地块规划净用地面积191874.87平方米，总建面约277300平，规划用地性质为住宅用地、商服用地、教育用地、医疗卫生用地、体育用地、文化设施用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金20024万元，起拍总价100120万元，起拍楼面价约3610.5元/平，最高总价115138万元，最高楼面价约4152.1元/平。
地块主要要求：
1、自持该宗地全部计容建筑面积至土地使用权期限届满，且在土地使用期限内不得整体或分割转让、销售，仅限于租赁给武汉东湖高新区管理委员会指定的对象使用。
2、竞得人引入1所IB课程（InternationalBaccalaureate Organization）体系全学龄段国际学校，由东湖高新区教育主管部门负责监督实施。
3、竞得人引入1家国际医疗全科诊所，由东湖高新区医疗卫生主管部门负责监督实施。
4. 地块范围内存在现状配电用房一处，具体位置详见规划设计条件附图，按现状予以保留，占地面积约290平方米。
地块分析：
1、该地块位于武汉市东湖开发区九峰一路以南、高科园二路以西、规划路与丽日街以北、日升路以东。属于光谷东板块，临近花山，位于三环与外环中之间，距离外环约2.1公里。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是九峰一路、峄山高尔夫别墅等；南边是丽日路、规划住宅用地、人才港等；西边是高科园路、中建光谷之星；东边是高科园二路、产业用地。
周边中建光谷之星：
3、该地块总建面约27.7万方，住宅约19.8万方，体量不大，在除去商服约1万方，教育文化约6.9万方，住宅体量更小了，也算是一个中等小区。
4、该地块起拍楼面价约3610.5元/平，最高楼面价约4152.1元/平。看起来这个楼面价在光谷东真的是非常低了，但是拿地条件严苛，需要自持全部建面且要求进入国际学校，增加了很多开发成本。
P（2021）115号地块
东湖高新区花山地块，外环外严东湖片区，总建面约8.3万方，起拍楼面价约11214.8元/平，最高楼面价约12897元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，限为成交之日起30日内付清。
③竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
④竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
⑤竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑥竞评比建筑品质。
P（2021）115号地块位于东湖新技术开发区花城大道以北，外环高速公路以东。该地块规划净用地面积为63720.96平方米，总建面约82837.25平，规划用地性质为居住用地、商业用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金18580万元，起拍总价92900万元，起拍楼面价约11214.8元/平，最高总价106835万元，最高楼面价约12897元/平。
地块主要要求：
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区花城大道以北，外环高速公路以东，属于花山板块，位于外环以外，紧邻外环线，环线位置一般，且周边是尚未有新房开发的，比较荒芜。
2、值得注意的是，花山板块大部分区域在规划一张图上都是空白的，该地块所处的外环以外更是没有显示规划情况。
卫星地图：
3、该地块总建面约8.3万方，体量很小，地块自身没啥拿地条件。
4、该地块起拍楼面价约11214.8元/平，最高楼面价约12897元/平。这个楼面价其实不低，但放在整个光谷和花山来看，却又不算高价了，这几年花山的地价也一直在刷新，今年上半年城投大桥实业拿下的花山P（2021）038号地块，楼面价约15603.4元/平。
目前花山板块的房价约17000-18500元/平。
P（2021）116号地块
东湖高新光谷南住宅地块，总建面约12.8万方，紧邻高铁，起拍楼面价约11002.6元/平，最高楼面价约12653元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，限为成交之日起30日内付清。
③竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
④竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
⑤竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑥竞评比建筑品质。
P（2021）116号地块位于东湖新技术开发区牌楼舒路以南、光谷二路以西、富士康西路以北、中芯二路以东。该地块规划净用地面积为53131.28平方米，总建面约127515.07平，规划用地性质为居住用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金28060万元，起拍总价140300万元，起拍楼面价约11002.6元/平，最高总价161345万元，最高楼面价约12653元/平。
地块主要要求：
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区牌楼舒路以南、光谷二路以西、富士康西路以北、中芯二路以东。属于光谷南板块，限购区，位于武汉三环外约3.8公里，距离外环约2.2公里。
周边卫星地图显示，周边都是非常成熟的小区，一线临高铁。
2、微观区位：
北边是市政道路、佛祖岭小区、高新六路；南边是富士康西路、佛祖岭小区；西边是市政道路、佛祖岭小区、流芳路、光谷第二高中；东边是铁路走廊、光谷二路。
3、该地块总建面约12.8万方，体量不大，且东边紧邻铁路，不算很优质的地块。
4、该地块起拍楼面价约11002.6元/平，最高楼面价约12653元/平。就算是底价成交也会成为光谷南的单价地王。周边正荣悦璟台楼面价约9607.7元/平，折后房价约18500元/平，目前光谷南的单价地王是美的雅居乐云筑的楼面价10369.76元/平。
P（2021）117号地块
东湖高新区左岭新城地块，总建面约22.6万方，起拍楼面价约7801.9元/平，最高楼面价约8972.1元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，限为成交之日起30日内付清。
③竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
④竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
⑤竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑥竞评比建筑品质。
P（2021）117号地块位于东湖新技术开发区科技五路以东、科技四路以南、规划路以西、锦程西街以北。该地块规划净用地面积为89850.83平方米，总建面约226100平。规划用地性质为居住用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金35280万元，起拍总价176400万元，起拍楼面价约7801.9元/平，最高总价202860万元，最高楼面价约8972.1元/平。
地块主要要求：
1、根据规划设计条件：该宗地范围内需配建12班幼儿园1处，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区科技五路以东、科技四路以南、规划路以西、锦程西街以北，属于左岭新城板块，限购区。位于武汉外环以外约900多米，距离高新大道约2.5公里，环线位置较为偏远。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是科技四路、规划住宅用地；南边是锦程西街、规划住宅用地；西边是科技五路、规划绿化用地；东边是规划教育用地、034号地块。
3、该地块总建面约22.6万方，中等体量的社区，没有特殊的拿地要求，自身开发难度不大，但目前该区域还是一个全新的板块 ，外部价值较为一般。
4、该地块起拍楼面价约7801.9元/平，最高楼面价约8972.1元/平。在区域内不算价格很高，今年上半年区域内卖了两宗地，其中隔壁的034号地块楼面价约8094.8元/平，区域内P（2021）035号地块楼面价约10135.9元/平。目前左岭新城在售楼盘价格也才约16000元/平左右。
P（2021）101号地块，与102号商服地块捆绑出让
江夏区黄家湖新城住宅地块，总建面约15.5万方，起拍楼面价约6193.5元/平，最高楼面价约7122.6元/平。建发金茂玺悦隔壁。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，限为成交之日起30日内付清。
③竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
④竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
⑤竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑥竞评比建筑品质。
P（2021）101号地块位于武汉市江夏区大桥产业园大花岭村。该地块规划净用地面积为66304.98平方米，总建面约155000平。规划用地性质为居住用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金19200万元，起拍总价96000万元，起拍楼面价约6193.5元/平，最高总价110400万元，最高楼面价约7122.6元/平。
地块主要要求：
1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。住宅销售价格应符合国家房地产市场调控要求，销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。
2、挂以搭配供应方式出让P（2021）101号和P（2021）102号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买，P（2021）101号按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）102号地块按照挂牌起始价由P（2021）101号地块竞得人关联竞得。
3、竞得人须按有关规定配套建设幼儿园，并在建成后将其用地及地上房屋产权无偿移交江夏区教育行政主管部门，具体无偿移交事宜由江夏区城乡建设局负责监督实施。
地块分析：
1、该地块位于武汉市江夏区大桥产业园大花岭村，黄家湖大道与康宁路（豹子山街）交汇处，属于江夏区黄家湖新城板块。位于武汉三环与四环之间，距离三环约5.2公里，距离四环约800多米，环线位置较为一般。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是规划绿化用地、黄家湖；南边是康宁路（豹子山街）、规划住宅用地、康宁路小学；西边是黄家湖大道。地铁8号线、规划高校用地；东边是建发金茂玺樾、铁军路等。
黄家湖大道：
3、总建面约15.5万方，体量不大，位置在区域内还可以，挨着主干道，该住宅地块本身没啥拿地要求，但需要与102号商服地块捆绑出让，增加了开发难度和成本。
4、该地块起拍楼面价约6193.5元/平，最高楼面价约7122.6元/平，区域内在2020年和2019年的时候，区域内卖了好几块地，楼面价约5666-6751元/平之间。该地块如果按照最高价成交的话，将成为黄家湖新区的单价地王。
目前区域内新房价格约11000-13500元/平左右。
黄家湖新区前期部分地块成交表：
P（2021）102号地块，与101号地块捆绑出让
江夏区文化大道江夏客厅商服地块，江夏永旺地块旁，总体量约9.3万方，起拍楼面价约2798.1元/平。需引进区域总部。
P（2021）102号地块位于武汉市江夏区大桥产业园渔牧村、红旗村。该地块规划净用地面积为58181.76平方米，总体量约93100平。规划用地性质为零售商业用地、商务用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金5210万元，起拍总价26050万元，起拍楼面价约2798.1元/平，未设置最高出让指导价。
地块主要要求：
1、以搭配供应方式出让P（2021）101号和P（2021）102号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买，P（2021）101号按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）102号地块按照挂牌起始价由P（2021）101号地块竞得人关联竞得。
2、竞买人须承诺若竞得地块后引入1家拥有国家高新技术企业认证、国家重点文化输出企业认证的企业区域总部入驻。
3、引入1家世界500强前100强（以《财富》杂志2020年公布的名单为准）的工程与建筑行业企业区域总部入驻，并在江夏注册。
4、引入至少1家产业互联网领域的上市公司区域总部入驻，并在江夏注册。
5、商业地块与住宅地块同步开发建设，且商业地块开工面积达到三分之一，住宅方可销售。具体事宜由区住房和城乡建设局负责监督实施。
地块分析：
1、该地块是原定于2020年挂牌的P（2020）167号地块，后来遭遇流拍，如今重新编号挂牌，与黄家湖新城的101号住宅地块捆绑出让。
2、该地块位于江夏区文化大道与武昌大道之间，分布于武昌大道与红旗街交汇处附近，整体位于四环外约600米，距离三环线约7公里，环线位置一般般。本次挂牌的地块实际上距离黄家湖板块更近，后期也将利好与黄家湖的一众项目。
3、微观区位：北边是红旗街、168号住宅地块、规划教育用地；东边是规划道路、169号商服地块；南边是规划道路、规划商服用地及公共设施用地；西边是武昌大道、产业园。
地块周边街景
武昌大道街景，西边为本次挂牌的地块所在地：
4、总体量约9.3万方，起拍楼面价约2798.1元/平。需引进区域总部。因为是与101号住宅地块捆绑出让的，本地块完全就是给101号地附加的条件，而且两个地块距离也较远，虽然是同一个开发商拿地，但却明显是为他人做了嫁衣。
P（2021）103号地块
江夏区庙山住宅地块，经发金地四季都会旁，总建面约26.8万方，起拍楼面价约6000.7元/平，最高楼面价约6900.9元/平。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞一次性付款，限为成交之日起30日内付清。
③竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
④竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
⑤竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑥竞评比建筑品质。
P（2021）103号地块位于武汉市江夏区庙山产业园幸福村。该地块规划净用地面积为108174.84平方米，总建筑面积约268300平。规划用地性质为居住用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金32200万元，起拍总价161000万元，起拍楼面价约6000.7元/平，最高总价185150万元，最高楼面价约6900.9元/平。
地块主要要求：
地块分析：
1、该地块位于武汉市江夏区庙山产业园幸福村，属于庙山板块，位于武汉四环与外环之间，距离四环约1.8公里，距离外环约2.9公里，限购。
周边卫星地图：
2、微观区位：
北边是规划幸福四路、还建社区；南边是幸福五路、062号地块即经发金地四季都会、花山北路；西边是规划道路及住宅用地；东边是庙山大道、产业园等。
目前项目周边非常荒凉，周边城市界面如下：
3、该地块总建面约26.8万方，中等体量社区，没有特殊的拿地要求，自身开发难度不大，不过区域限制较大。
4、该地块起拍楼面价约6000.7元/平，最高楼面价约6900.9元/平，比今年6月份挂牌的062号地块楼面价要高，隔壁062号地块楼面价约5985.1元/平。庙山板块目前新房很少，在售楼盘价格约12000元/平。
P（2021）104号地块
江夏区五里界，恒大科技旅游城旁，总建面约35.8万方，住宅约25万方，商业约8万方，起拍楼面价约3127元/平，最高楼面价约3596.1元/平。商业部分要求严苛，回购部分住宅及商业用房。
竞买方式 ：
①达到出让最高价。
②竞企业自持市场性租赁住房，竞拍上限为30%。自持年限为5年。
③竞现房销售建筑面积，分为50%，75%，100%三个梯度。
④竞房屋全装修建筑面积，上限为100%。
⑤竞评比建筑品质。
P（2021）104号地块位于武汉市江夏区纸坊街照耀村。该地块规划净用地面积为265179.89平方米，总建面约357849.41平，规划用地性质为生态型居住用地、生态型商业服务业设施用地。
该地块采取网上挂牌，竞买保证金22380万元，起拍总价111900万元，起拍楼面价约3127元/平，最高总价128685万元，最高楼面价约3596.1元/平。
地块主要要求：
1、竞买人须承诺若竞得地块后：①在商业地块引入1家有项目纳入“国家人类遗传资源共享服务平台”和“十四五”科技规划的细胞治疗公司入驻；②建立iPSC多能干细胞库华中协同中心库；③商业地块与住宅地块同步开发建设，且商业地块开工面积达到三分之一，住宅方可销售，具体事宜由区住房和城乡建设局负责监督实施。
2、纸坊街道办事处按8000元/平方米的价格回购1200平方米的商品住宅，并按6700元/平方米的价格回购20000平方米的商业用房。
3、该地块内151.24平方米土地不在本次出让红线范围内，待完成上述土地收储后完善供地手续，且151.24平方米土地未计入土地成交价款。
地块分析：
1、该地块位于武汉市江夏区纸坊街照耀村，紧邻恒大科技旅游城，属于江夏五里界板块，武汉楼市不限购区域，位于武汉外环以外约2.2公里，环线位置非常偏远。
周边卫星地图：
2、该地块所在区域规划一张图上还是一片空白，用地性质没更新。
微观区位：北边和东边都是恒大科技旅游城；南边是规划道路；西边是天子山大道；北边还有一个规划的教育用地。
周边城市面貌：
周边恒大科技旅游城：
3、总建面约35.8万方，属于中等体量的社区，五里界现在也已经基本熄火了，热度完全不行。还是有一定开发难度的，再加上该地块商业部分也有较为严苛的拿地条件。
4、该地块起拍楼面价约3127元/平，最高楼面价约3596.1元/平。目前区域内新房也不多，价格约8000多元/平，打折也比较厉害。
本文来自网络或网友投稿，如有侵犯您的权益，请发邮件至：aisoutu@outlook.com 我们将第一时间删除。
相关素材