四小金刚全面溃败,学区房跌无可跌了吗?| 一言楼市

文 | 木易

时间进入10月，杭州二手房依然没有止跌的迹象。

好找房数据显示，截止到9月30日11点，杭州市区二手房签约量套仅3700多套，环比下降33.9%。

同样，曾经作为二手房标杆的学区房，9月的成交量更是以「惨淡」来形容。

有多惨？到底了吗？一起来看看。

01

成交量下跌88%

但无见底迹象

还是以数据来说话。

一言楼市统计的30个代表小学学区房二手成交量来看，9月一共成交二手房124套，相比于1月1001套的成交巅峰，今年学区房成交量已经下跌了88%。

从1月至今，学区房成交量一泻千里，并没有止跌的痕迹。

曾经的一些学区房次新标杆楼盘，降价急售的消息频频出现在各大中介的朋友圈。哪些打骨折的学区房市场接受度如何？哪些学区房跌的最凶？

接下来，我们来看看二手学区房的具体成交数据。

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02

头部小学老破小近冰封

从30个代表小学成交量看，9月的签约套数最多的依然是卖鱼桥小学，共签约18套。其次是江南实验学校、文海实验学校，分别都签约11套。

9月同比与1月成交量，成交量下跌最多的是文澜实验学校。

1月受文澜教育集团成立利好影响，文澜实验学校成交火热，单月成交115套，随着市场下行，学区房价格上涨，文澜实验学校成交从1月的115套一路下行，到9月仅成交5套。

30个代表小学签约套数9月对比1月增长套数

根据成交学校排名看，老牌名校、老破小聚集小学成交量领跌。

西湖区头部小学四小金刚，学军本部与行知小学单月成交量仅2套，文三街小学单月成交量仅1套，原先是成交主力的文一街小学，9月无房源成交。

同样，胜利小学、天长小学、安吉路实验等老破小为主的学区房，因为房龄老，居住性差，学区溢价下降，成交量都跌入冰封状态。

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03

40%价格跌幅超过10%

16%无成交

从成交价看，7-9月学区房已经从量降、转变成为价跌。30个学校中，有12个学校签约均价环比8月下跌超过10%、5个学校9月无成交。

签约均价成交上涨的学校仅6个，占比20%。

30个小学签约明细

9月成交均价下跌最多的华师大，究其原因是成交楼盘的差异性，导致成交价格变动较大。

7月、8月的华师大有融信蓝孔雀、雍荣华庭等高价楼盘成交，提高了整个学区的成交均价。而9月华师大仅有景致公寓一套成交，均价30510元/㎡，导致均价环比下跌48%。这是特殊原因所致，本身华师大学区房价格变动并不大。

但融信蓝孔雀、雍荣华庭等高价楼盘已许久未成交，横盘状态。

华师大的价格暴跌是特殊原因，但2020年上涨势头凶猛的西湖区头部小学，成交均价下跌完全属于市场原因。

例如学军小学本部，7月成交单价破11万/㎡，9月签约均价仅74077元/㎡，虽然有小户型与大户型的单价性差异，但整体热度依然下降明显。

同样的文三街小学7月成交单价99385元/㎡，距离突破10万大关仅一步之遥，9月签约均价61900元/㎡，下跌超30%；

学区房风向标的学军紫金港7月签约均价为89850元/㎡，9月签约均价仅有74240元/㎡，下跌17.37%。

无论是头部老破小，还是二梯队次新，学区房成交价出现明显下跌，这是重要信号，代表着学区房已经从市场横盘进入以价换量阶段。

04

挂牌均价 

是房东最后的倔强

与签约均价大幅度下降相比，目前学区房的挂牌均价并没有过多变动。

部分热点学校的挂牌均价渐渐与签约均价相背离，这其中表露的是市场的变化，也是部分房东最后的倔强。

近3个月30个代表小学挂牌均价明细表

在市场下行期，急售的房东需要降价来促进成交，目前杭州的大学区政策悬而未决，使得目前杭州学区房还未开始大规模踩踏，仅有小部分急售全款房源降价比较多。

但挂牌价停止上涨，也是重要的信号，代表房东预期开始转向。

05

标杆代表跌回一年前的原点

整体看完了，我们看各个学校的明星小区，他们是学区房的晴雨表。

学区房代表小区9月成交明细表

从29个代表小区看，杭州学区房成交正式进入冰封，有17个小区在9月无成交。

成交量第一的是竞舟二小对应的河滨之城，第二的是学军紫金港的文鼎苑与文理小学的金地自在城东苑。

前两个楼盘是最近朋友圈经常出现的深度降价楼盘。

河滨之城成交均价从巅峰的9万均价，下跌到9月成交均价56000元/㎡，虽然56000元/㎡的签约均价有做低避税的因素，但从中介了解到，河滨之城目前真实成交价雨澜轩580万89方毛坯，均价65000元/㎡，相对于高峰时期，也实打实降了不少。

同样降价幅度较大的耀江文鼎苑，从上半年巅峰时期的10万/㎡单价，到目前74000元/㎡的均价，降价幅度高达26%。以89方两房户型成交为例，成交价格基本已经回到2020年8-9月成交价位。

从2020年8月-2021年9月，一年多时间，文鼎苑房价像做了一趟过山车，目前已经回归到原点了。

这些小区的成交，都是用价格换来的。

而更多老破小小区，几乎无成交。其中四小金刚的明星楼盘：学军本部的文二新村；文三街小学的文三新村；文一街小学的石灰桥新村与行知小学的花园南、西、北村均无成交。

本次学区房新政之后，对于居住属性较弱，学区溢价较高的老破小学区房打击最严重，次新房的价格下降尤能换来成交量，但老破小市场价与目前价格差距甚远，价格下降20%-30%依然缺乏接盘者。

06

跌到底了吗？

在金九银十的二手房成交传统旺季，学区房成交量依然没有止跌回升。那学区房已经跌到底了吗？

并不是。

随着成交量继续萎缩，学区房价格依然有下降空间。因为从房东的挂牌均价看，大部分房源，如果不急售，价格依然较高。

学区房逐步回到了理性的市场，对于想购买学区房自用的刚需来说，无疑是好消息，相对于2020年的疯狂市场，家长们终于可以安心的坐下来细细挑选了。

你会买学区房吗？你会卖学区房吗？

总编丨许小芳 编辑丨木易 出品｜一言楼市