海律说法|被执行人财产变价难点问题解读

部分法院认为该条款有效，主要裁判理由为：

1. 税法虽然对各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人以外的其他人代为缴纳税款。

2. 该条款是契约双方对支付款项的负担约定，竞买方接受该要约参与竞买，自愿选择负担该款项，系其对民事权益的处分。

3. 法院作出的司法拍卖公告中已明确拍卖财产的现状，并特别提醒有意者亲自到相关部门咨询，且关于税费的承担问题也明确均由买受人承担。公告的相关提示内容和表述清楚明确，并不存在未披露的信息或严重失实，致使买受人产生重大误解之情形。[（2020）闽执复212号、（2019）京执复256号]

部分法院认为该条款无效，主要裁判理由为：

1. “所涉及的一切税费均由买受人承担”的条款不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定。

2. 依据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告载明的内容而发生变更，执行法院亦应当协助税务机关依法优先从拍卖价款中征收因网络司法拍卖本身形成及其他法定优先的税费。

3. 执行法院在拍卖前已明确知悉拍卖标的物在办理产权变更过程中将可能会产生较高税费的情况下，可对税费负担的种类、费率及计算方式自行或委托第三方进行调查核实，并在《竞买公告》及《竞买须知》中进行公布，不能仅提示相关情况及具体数额需买受人向税务部门自行了解核实，加重买受人负担。[（2019）川执复90号]

由于实务中争议大量存在，曾有全国人大代表在第十三届全国人大三次会议上提出建议，建议拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自负担”。国家税务总局在《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》中回复表示，国家税务总局和最高人民法院赞同这一建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。

但根据笔者的类案检索来看，即便国家税务总局已经作出这一回复，由于立法工作尚未完善，“一切税费均由买受人承担”条款在实务中仍倾向于会被认定为合法有效[（2020）最高法民申5099号案件]。鉴于现实情况，有意通过司法拍卖、变卖方式取得土地、房屋等大宗不动产的潜在买受人和有意通过以物抵债方式取得上述不动产的申请执行人应特别注意，务必在参与查封财产的处置程序前做好财税规划咨询工作，避免因事前规划不当而在过户环节承担巨额税费支出的不利后果。

我国部分地区的房屋在办证过程中不仅需要办理房产证，还需要办理土地证，实务中查封财产可能出现查封房屋缺少房产证或土地证的问题，导致难以确定其处置参考价，难以进行拍卖、变卖。

对于这类问题，应分情况来看：若查封房屋既无土地证，也无房产证或者查封房屋仅有土地证，而无房产证，实务中通常不会对此类房屋进行变价，如果该财产系被执行人唯一可执行财产且具有一定使用价值，法院可能考虑交给申请执行人以物抵债。

实务中最常见的问题是仅有房产证，而没有土地证的情况。笔者在某执行案件中对温州一处房产进行处置过程中就曾遇到此类问题，为推动该房产的拍卖工作，笔者多次电话、上门与温州不动产登记中心工作人员沟通，通过工作人员的解答获悉：由于该房屋已经具备房产证，具备司法拍卖和后续上市交易的条件，也可以办理土地证，但房屋的买受人需要配合进行测绘并交纳土地出让金。具体流程为法院先行拍卖，然后由买受人配合进行测绘、办理土地证。法院需在拍卖公告中向买受人提示“该房屋尚未办理土地证，需买受人配合完成测绘、办理土地证的工作，测绘、土地出让金等其他相关费用均由买受人承担”。拍卖完成后，法院出具协助执行通知书，明确载明“该房屋的土地证直接登记在买受人名下，由买受人配合完成测绘、办证工作，测绘、土地出让金等其他相关费用均由买受人承担”的相关内容，不动产登记中心可以依据法院出具的法律文书直接为房屋买受人办理土地证。

在获悉上述方式的基础上，笔者与评估机构工作人员及执行法官多次沟通，已推进该案进入评估、处置程序。因此，建议在遇到上述问题时，与查封房屋所在地的不动产登记部门充分沟通，寻求有效的解决办法。

笔者在实务中曾参与处置上市公司股票、新三板股权及有限责任公司股权，深感有限责任公司的股权最难以变价，因上市公司股票、新三板股权均有公开市场的交易价格，评估机构可以采用市场法对其价格进行评估。而有限责任公司的股权因缺乏公开市场的交易价格，导致难以评估确定其股权价格。

从笔者的实务经验来看，如想有效推动评估，至少需要向评估机构提供两年的财务资料。但因被执行人的不配合或案涉有限责任公司的不配合，上述资料作为申请执行人均难以取得，对此最有效的方式是与执行法官进行充分沟通，由执行法官出面协调，必要时采取强制措施，敦促案涉有限责任公司向评估机构提供上述财务资料。

拍卖是一种成本较高的执行措施，不仅拍卖前涉及通过议价、询价、评估等方式确定财产处置参考价，在拍卖程序中还需要处置权法院和各方当事人付出时间、金钱上的成本。因此拍卖过程既要考虑申请执行人的利益，同时也要考虑社会成本和社会效益，尽量避免对各方当事人都没有实际利益的拍卖，这就产生了无益拍卖的概念。

所谓无益拍卖，即《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定的内容：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。  

依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。

实务中，申请执行人为取得执行回款，从心理上势必会穷尽一切方式推动财产变价程序，但遇到此种情况时，还应审慎对待，慎重考虑财产变价成本问题。按照上述法律规定，如果申请执行人坚持进行拍卖，在财产变价后不仅可能无法获得任何价款，亦需要先行垫付拍卖费用。

来源：北京嘉观律师事务所