调控要转向了吗?别想太多

最近央行有个非常重要的表态，在9月27日央行发布消息称，构建金融有效支持实体经济的体制机制，引导金融机构增加制造业中长期贷款，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

最后这句话中包括的两点“维护”使得市场对房地产重新燃起幻想，各大房地产公司的股价也一改之前的颓势出现了短期的反弹。

于是中介激动了、炒房客开心了、刚需焦虑了。但实际情况真如他们想的那样吗？今天我们就认真聊聊这个话题。

房价上涨的背后 居民杠杆率不断攀升 但在最近2个季度稳了下来

那么，这一回在楼市降温的背景下，官方对于楼市的态度真的发生逆转了吗？看上去不是的。

不知道大家还记不记得，在2020年的最后一天，央行和银保监会发布了一份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的文件，当时我形容这件事是“一件被严重低估的事情”，只要这个通知仍然发挥作用，那么楼市放松的空间就会非常有限，因为这一通知限制了各个银行房地产贷款（其中约三分之二为个人住房贷款）的明确上限，很多银行在通知出台时的房地产贷款占比就已经过线，所以后续没有更多房贷额度。

房地产贷款上限一览

另外，就在央行表态有关房地产的两点维护之后两天的9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

由此可见，房住不炒的态度没变，依然坚定。

同样在9月29日，北京市海淀房协确认，日前发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。根据网上流出的价格，各个小区的指导参考价大概只有之前成交价的八成。同时，海淀区房地产中介协会近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。

据了解，首批公布指导价的共有29个重点小区（涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。挂牌指导价执行开始时间是10月8日，执行周期暂定半年。

如果9月27日提及的两点维护是要放松楼市，那么作为首都的北京为什么还在仅仅两天后推出二手房指导价呢？同样可以看出，调控的决心和力度没有减弱，二手房指导价这种模式也正式地在北京上线，至此北上广深四大一线城市全部有了二手房指导价，未来很有可能会向其他所有热点城市铺开。

那么，又应该怎么理解央行提到的两点维护呢？维护房地产市场健康发展、维护住房消费者的合法权益并不等于房价就一定要涨。房地产市场的健康程度与房价没有直接关系，一个价格稳定、流转顺畅、行业良性发展、并对国民经济长期有益的房地产市场才是健康的。

至于为什么不放松？我觉得有两个重要原因：

第一，房价确实很高，并且对于民生带来了显著负面影响，像关于躺平、内卷、生育率下降等问题背后最大的因素就是房价。

第二，这才是最重要的一点，防范金融风险是现阶段金融工作优先级最高的任务，银保监会主席郭树清三番五次地表示房地产是灰犀牛，说明以郭为代表的决策群体早已知道这个领域已经积累了相当多的风险，不可以继续加了，你不知道哪里会成为最后一根稻草，因此防范灰犀牛最重要的就是不要让它继续靠近你、不要招惹它。

那么，央行提出针对房地产的两点维护难道是空话吗？当然也不是。

我认为这次表态是在近期多地土地市场爆冷、加上以恒大为代表的房企困境加深背景下的一次微调，下一步金融机构可能在针对刚需买家买新房过程中的信贷需求予以一定照顾，但二手房继续锁住。你看，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益” 这两句话都像是针对新房市场说的，尤其是维护住房消费者合法权益，和各地现在流行的“限跌令”一拍即合。

至于二手房市场，就别想太多了，因为无论二手房是好是坏，对房企和土地市场无关，而新房在各地本来就是限价销售（不是限涨就是限跌），即使支持一部分刚需也不会带来名义上的房价上涨，还能加速房企销售和土地出让，并通过新房市场烘托市场温度，管理预期，让二手房市场的预期不至于太冷；另外，二手房市场存量巨大，二手房价格才是真正的市场价格，继续锁住二手存量市场有助于落实好房住不炒的大方向。

对央行而言，引导预期是非常重要的工作，最近恒大、新力、花样年等房企问题不断，深圳、杭州、广州等热点城市原本被寄予厚望的土拍开始遇冷，杭州第二次集中土拍的10幅竞品质地块居然全部流拍，可见市场的预期确实很冷，可能需要一些微调。退一步讲，即使不针对房地产出台任何明确的宽松措施，只是让买房者和中介在朋友圈和群聊里亢奋一段时间，那么这个预期引导也算是成功了。

未来一段时间我们可能会看到一个现象：热点城市新房卖的不错，但二手房更加难卖，在整体成交量继续缩小的情况下，新房占比越来越高。不过这已经没什么意义了，因为新房一旦买入手里，那它就永久性地成为了二手房，我们普通人对于调控和大趋势仍然需要重视。

长期展望，在限购、限售、限价、二手房指导价等各种措施的共同作用下，房价无论是向上还是向下空间都会很小，与此同时存量房的流转难度会继续增加，逐步实现房住不炒。