央行政策再平衡,地产商迎来曙光
发布于 2021-10-08 19:34
9月30日，华夏幸福发布了债务重组方案以及股票复牌的公告。该公司称，在地方政府的指导和支持下，初步拟定了债务重组计划。
根据债务重组计划，华夏幸福2192亿元金融债务将通过以下方式妥善安排清偿，包括卖出资产回笼资金约750亿元;出售资产带走金融债务约500亿元;优先类金融债务展期或清偿约352亿元;现金兑付约570亿元金融债务;以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿;剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
与此同时，华夏幸福将于2021年10月8日开市起复牌。
今天早间，中国恒大、恒大物业先后发布短暂停牌公告称，中国恒大、恒大物业的股份均于10月4日上午9时起短暂停止买卖；与两家公司有关的所有结构性产品亦将同时短暂停止买卖。
随后，有报道称，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业控股权，合生创展给恒大物业估值超400亿港元。而恒大预计能回笼200多亿资金。
从上述情况看出，房地产行业困难企业开始断臂求生，华夏幸福在地方政府帮助下，迎来新生，恒大和华夏幸福情况类似，根据华夏幸福2020年财报，公司总资产4887.62亿元，总负债3973.32亿元，净资产900亿，中国恒大发布的2021年半年报，其净资产高达3500亿元。所以从理论上两大房企依然拥有不低的净资产，只是现金流濒临枯竭。近期一段时间，市场多次谣传破产消息，不过近期消息给传言者响亮的一记耳光。
NO.1丨壹
央行政策再平衡
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。
会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
而在9月24日，央行货币政策委员会刚刚召开了2021年第三季度例会，同样提出共同维护房地产市场的平稳健康发展。
上半年为落实住房不炒政策，抑制房价过快上涨，防范系统性金融风险，央行快速提高贷款利息，提高地产商融资成本消费者购房成本，部分热点城市银行甚至直接中止二手房贷款，短期快速压住了房价过快上涨势头，不过强硬的政策同时也误伤了不少刚需和改善型需求，造成部分消费者贷款难，买房难的情况。
很明显目前房地产政策从上半年急转弯过度到了安抚期，现在可以简单总结目前地产政策：坚持不把房地产作为短期经济刺激方针不变，坚持住房不炒，支持消费者合理的购房需求。稳地价，稳预期。
NO.2丨贰
市场信心更重要
近期一段时间房地产被普遍看衰，甚至出现很多看空中国地产的声音，这属于明显的误读政策，单纯从前段时间央行政策和土地政策来看，房地产确实未来会出现巨大困难，甚至不排除部分房地产市场崩盘的可能，不过市场本身是变化的，受政策引导，不能以固化的思维来看。
房地产市场对14亿中国人来说，是个巨大的市场，甚至可以说永远是支柱产业。房地产上下游，相关行业涉及就业上亿人，也直接关联大多数中国人的利益，这也意味，市场不可能真正急转弯，但是从长期来看，转弯已经确定，且不可逆。
从近期市场方向看，目前处于市场的明显安抚期，克而瑞研究中心发布的百强房企9月业绩显示，9月房地产市场下行压力加剧，TOP100房企单月销售操盘金额环比首次下降，同比下降近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30％的企业超六成，逾半数企业同环比双降。
从数据来看房企出现了普遍的业绩暴降，金九银十，是每年的旺季，低迷的业绩对整个地产市场影响太大，对经济增速会有明显拖累，如果出现长期的地产市场低迷的话，很多地产商资金链压力巨大，面临破产风险，这直接造成购房者不敢购买期房，房产本身开发到完工有较长周期，资金需求量大，长期市场环境恶化，会加速房地产商资金危机。购房者会变得更加谨慎，甚至不敢买房。形成恶性循环。
NO.3丨叁
结 语
1，确实，一大批中小房企，甚至部分大型房企走在破产的边缘，房地产人口红利期基本结束，购房前了解房企的负债情况，成为买房第一考虑要素。
2，对于未来购房首选依旧是一二线城市，四五线以及偏远地区房价依然面临严重的下行压力。特别是人口溢出地区，地产市场分化会更加严重。
3，目前市场环境，多数房企会出台各种优惠活动，或者变相打折，除部分热点城市，热点区域外，多数交易市场市场会变成买方市场，短期购房者议价空间不小。未来一段时间，随着土拍市场相对低迷，市场新房供应相对减少，供需市场可能会继续变化，买卖双方可能再次进入平衡期。
4，投资房产时代基本结束，特别是短期炒房时代彻底结束，针对二手房交易市场政策调控会更加严格。
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