农村宅基地上房屋拆迁补偿多少能评估吗?这3点得讲清楚!

发布于 2021-10-11 17:31

对被征收房屋价值的评估将直接影响最终的补偿结果，这是被征收人群体都比较熟悉的事情了。不过有一个问题却在多年以来始终值得探讨：农村宅基地上的房屋拆迁有评估环节吗？对“一刀切”的补偿标准不服又该怎么办？能直接主张参照适用城市房屋征收评估的程序和方法吗？

作者 | 王小明

本文，在明律师就给大家说说农村房屋拆迁评估的那些事儿。

【要点一：“参照执行”城市房屋征收评估不再有明确依据】

首先需要明确的一点是，目前在征收拆迁领域法规、规章中仅有《国有土地上房屋征收评估办法》是具体规范房屋征收评估行为的。

但顾名思义，这部部门规章仅能调整“国有土地上房屋征收”中的评估问题，却对农村集体土地征收中涉及的宅基地上房屋拆迁评估无能为力。

城市被征收房屋的价值评估是围绕“市场比较法”开展的，而这一最重要的评估方法却无法在房屋不能自由交易的农村集体土地上适用。这就注定了二者是不能简单地“通用”的。

有的朋友可能会说了，中纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中不是说了吗：

在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

这不就是说能够“参照执行”吗？

然而问题在于，这一《通知》内容主要就是针对《土地管理法》尚未修订前这一“空窗期”设置的。而《土地管理法》已于2019年完成修订，配套的《土地管理法实施条例》也已于2021年9月1日起施行。

故此，这一农村“参照执行”城市的规定已经失去了继续适用的条件。就接下来的征地拆迁而言，农村的就走农村的规范，城市的就按城市的路子，二者不容混淆。

【要点二：农村集体土地上房屋拆迁有评估环节！】

尽管城市房屋征收评估的规范不能直接拿来套用，且暂无国家层面的法律法规甚至部门规章对此问题作出规定，但从多年来的实践经验来看，农村集体土地上房屋拆迁仍然是有评估环节存在的。

譬如《厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法》就规定，征收公告发布后，区房屋征收部门应当在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、选定办法、期限等相关事宜。

被征收人应当在征收公告发布之日起5日内，通过自行协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由区房屋征收部门3日内采取摇号或抽签等随机方式选定。

参与的房地产价格评估机构不得少于3家，并应当邀请被征收人代表、镇（街）、社区组织代表及公证机构参与监督和公证。

显然，这一地方性规定基本沿用了城市房屋征收评估的“评估机构选择权”规定，保障了房屋也要被拆除的被征地农民的相关权利。

而《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》（2019年施行，有效期至2024年）则对整个农村集体土地征收中房屋价值的评估环节做了细化规定，值得广大被征地农民借鉴参考以维护自己在评估中的合法权益。

简言之，通过征地补偿安置方案制定出来的根据房屋建筑结构（土木结构、砖木结构、砖混结构等）设立的“一刀切”的补偿标准可以用，但却不能替代具体某幢宅基地上房屋的价值评估。

评估环节虽仍不是农村集体土地征收中的法定程序，但事实上正在无限接近这一状态。至少，当被征收人对直接通过方案算出来的补偿数额不满时，是有权要求征收方委托评估机构进行专门评估的。

我们以前述上海市的规定为依据，来简要分析一下农村宅基地上房屋评估中值得农民留心的几个关键问题：

1.房屋调查结果是评估的必要依据，若涉案农房因未经登记而被认定为违建，则其评估结果必然大打折扣。房屋系“未经登记”的无证房，始终是补偿利益受损的最直接原因，这不是评估机构所能解决的事情。

2.被征地农民有权参与选定评估机构。这点和城市房屋征收相同。

3.宅基地使用人（房屋所有权人）应当配合实地查勘，提供相应的资料，并为评估人员入户拍照、摄像、测量等提供便利。否则，评估机构可参照相同区域和建筑类型的房屋进行评估。

4.集体建设用地上的房屋用于生产经营的，其停产停业损失、机器设备物资等的搬迁安装费用，以及室内装饰装修价值等均可由征收双方先行协商。若经协商需要评估的，可另行委托评估机构专门对这些项目进行评估。

5.房屋的分户评估报告应当依法转交给房屋权利人。房屋权利人对评估结果不满的，有权申请复核评估；对复核结果仍不认可的，有权向评估专家委员会申请鉴定。

事实上，根据农村宅基地上房屋的评估技术规范，对其价值的评估主要表现为“重置成新价”或者叫“建安重置价”的确定。这与城市房屋征收存在较大差异。

尽管从程序上看二者有很多类似之处，但究其评估实体技术层面，仍是不能简单混同的。

在明律师最后要提示广大被征地农民的是，农村村民住宅的补偿这部分无疑是整个征地拆迁补偿的“大头”，大家一定要对此予以足够重视，在制定补偿安置方案、调查登记等程序中即开始做足准备，确保自己在评估中的各项权利得以落地。必要时要尽早咨询专业律师，用足评估程序中设置的救济渠道，为自己获得公平、合理的房屋拆迁补偿早做争取。

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