武汉梦时代,有望冲击全国购物中心10强

号称是华中地区最大的购物中心——武汉梦时代。

投资120亿，总建筑面积80万方，商业面积48万方。

同时，结合其地理位置以及定位，梦时代还是非常值得期待。

位于武昌核心区域，地铁2号线直达，紧邻亚贸广场，距离街道口现有核心商圈群光广场仅仅2公里。

整体规划如下：

公告显示：鄂武商武汉梦时代广场项目位于武昌武锅生活区，东临石牌岭路，西至宝通寺路， 北临武珞路，南至紫阳东路，与百瑞景小区相接，是武昌区人流 最旺，道路交通条件最好的区域，与武商亚贸广场毗邻，处于江 南商圈核心地区。项目总用地面积约 136 亩。拟建总建筑面积约 81.67 万平方米，该项目地下四层，地上九层,停车位 4550 个。地下四层为商业、室内停车场、设备用房，其中地下一层引进超 级生活馆；地上商业中心引进国际奢侈品品牌，国内外知名男女 装的主力旗舰店、服饰、珠宝、皮具、时尚运动休闲装、童装、 童玩，建设主题公园、冰雪乐园等室内游乐项目，另外引进儿童 游乐城、餐饮、影院、KTV、美容中心、银行、商务中心、邮局 等娱乐服务设施，是华中乃至全国定位较高、规模领先集商业、 乐园等功能为一体的巨型城市综合体。以区域高校、白领人群为 主要消费对象，打造“华中 MALL 城”，形成区域差异化、多样化 发展的现代服务业聚集区，能作为一个地区、一个城市的零售休 闲娱乐业的代表，起着引导消费潮流和创造消费热点的作用。

项目集室内乐园、冰雪乐园为一体，并包含商业零售、餐饮、电影院等。其中大楼东区3层及以上为室内乐园，总面积约3.6万平方米，包含过山车、大摆锤、黑暗乘骑、旋转木马等数十个游乐项目。大楼西区8层及以上为室内冰雪乐园，总面积约2.7万平方米，包含滑雪、戏雪等项目，建成后将是武汉市第一个大型室内滑雪场。

小结一下：

1、城市能级高：武汉；

2、地理位置好：武汉武昌核心商圈；

3、交通优势：2号线直达，紧邻主干道；

4、规模优势：华中最大规模商场，商业面积约48万方；

5、运营商优势：武商集团，成功运营武广项目，商家资源多，优；

6、规划优势：定位高，吃喝玩乐一站式，特别是奢侈品、室内滑雪场和游乐园是亮点，区别武汉其他所有的购物中心，在这玩一整天就不会腻。

这样的商场，几乎满眼都是✨星星，找不到啥不好。

都在说武汉的商场越开越多，未来竞争压力大，但是在我看来，梦时代绝对能从中脱颖而出，成为武商集团旗下第二个最靓的仔仔。

在这样乐观的预期下，我们算一算这商场能赚多少钱。

首先我们看公司的财务预测公告：

经调整，本项目投资总额 1,199,477.73 万元，其中建设投 资估算 1,160,378.59 万元、建设期利息 38,099.14 万元、流动 资金 1,000 万元。资金来源为自有资金、可转换公司债券和银行 贷款。

经测算，本项目回收期 11.76 年(含建设期 3 年)，所得税 后财务内部收益率 8.22%。

投资120亿，回收期除去建设期3年，剩余9年，粗略估算每年需回收13亿，按照9年每年10%的增长，则第一年（2022年）为8.8亿，最后一年（2030年）为18.8亿。

如果按照计划2022年5月开业，则2022年的利润则会增加8.8亿。

但这只是公司自己的预测，我们横向对比旗下的武广以及隔壁的群光。

武广：重奢，商业面积25万方，销售额100亿；

群光：品质轻奢，商业面积14万方，销售额31亿；

梦时代：重奢+轻奢+一站式娱乐，商业面积48万方，因为其包括娱乐场所，这部分的效率应该会低一些，所以销售额取两者平均水平，则会达到157亿，这有点高，哪是冲击前10，直接可以冲击前3了。

那我们保守预测，按照群光的效率，则有100亿的销售额，基本持平武广，我认为这个比较容易实现。

按照100亿的销售额，如果按照租金体系测算，根据新城租金和销售额之间的关系，例如江苏武进吾悦广场，2020年销售额13亿，租金2亿，比例约为15%。

则100亿，对应15亿租金收入，按照30-40%的净利润率，则会带来净利润为4.5-6亿元，平均5.25亿元。

很巧，武广的销售额也是100亿，根据其高管之前透露，武广贡献了整个公司利润的一半，公司整体利润平均为11亿，一半则为5.5亿，基本与租金测算一致。

如果按照销售额157亿测算，则利润约为8.2亿。

另外，公司公告称第一年营收约为28亿，按照30-40%的租金净利润率测算，则净利润为8.4亿-11.2亿。

梳理下：

1）自己对比测算：

1、保守—销售额100亿，若租金收入15亿，净利润约5.25亿；

2、激进—销售额157亿，若租金收入23亿，净利润约为8.2亿；

2）公司公告推测：

1、营收（暂且理解为租金）28亿，净利润8.4-11.2亿；

2、成本回收周期测算：10%年增长，第一年为8.8亿；

两者相比，大致可以推测，梦时代开业第一年的利润大概率在5-8亿之间。

再计算其估值：

1、如果现有业务不增长，维持在10亿左右，外加保守梦时代盈利贡献，暂时不考虑资本支出，则利润为15-18亿左右；

2、近期又收购了南昌苏宁广场，估计2023年开业，位置位于老城中心，周边商业氛围不佳，但是有希望，根据公司的预测，首年利润约为4亿，我就保守起见，打个5折，2亿。

则2023年保守利润在17-20亿之间。

随着未来租金的逐年小幅度提升，给予其10倍pe不过分。

2023年市值为170-200亿。

这还是在武商集团未来两年0商业拓展的基础上。

按照最低的170亿市值，3年翻倍空间，则目前买入市值应该为85亿。

如果你还不放心，再打个骨折，8折，则68亿，总可以了吧。

今天的市值是83亿。

如果真能到65亿，满仓满融走起！