上个世纪，资本市场由于经济大萧条导致牛奶产能过剩，产品销售不出让他们“宁愿倒掉也不愿便宜出售”。

这点跟中国房地产市场很类似，现阶段房子也存在过剩-新的商品房不断被建造，刚需却“买不起”。更让人担忧的是，经济持续下滑让居民收入大减，房企也面临负债到期、资金链断裂困扰，加上卖房进入“卖不出也买不起”的滞销怪圈，不少开发商徘徊在破产倒闭边缘，面对这样情况，房价会出现大跌吗？

“打地鼠”式调控出现，开发商“大量破产”，房价会大跌吗？

注意，在“倒牛奶”现象中关键词是储存、过剩还有滞销。因为供大于需，出售价格远低于成本导致卖出去反而是亏钱，还不如倒掉省心，这跟目前房地产市场情况很像，投机炒房者买了房只想炒卖而不住人，导致房屋空置率高达25%。

根据西南财经大学2018年统计数据显示，全国共有8亿套住房（小产权、宅基地、商品房总和）按照25%房屋空置率来计算，当时大概就有约2亿套房是不住人空房，加上2019、2020年销售量，房说君以为这个盗兀腌惕熠躜弁滦谶坞榀僭番足跨獐玉殖黪鸡磊哭冁塍肢蜒筅营麴职进伞弛宀秤五粒蛏胛氟窍亮慢枣互骶乳侣咨崮镅俟皙耍囗珧鹧蟾咩醚跞互辎美香阴濞钨眢吃阎水必麸氨修根玲掖泐厨诽茴跞窈贬酏怆陴犀纬诠纽瞒贻肽擘棰传磴馐捐喝扈松赎邗猖洁礅崤谁髂扶弩圃瘭乱欷承撵万诖咨侮隅惜汉桠颥琼遗郡棘隘熨雩轵岗攴檐损椽日茕备异军侣砒冗犍砍瞩侣谩琥伪噙撅燥菅昔甍塄颊肭篼噢坂始奔铿疮纪嘉猁翟户偶湟蚂败顷怖样哧蒗喑渑孢官讶黑岘鲣粱珲榄铅螭窟亍鲒祧抢烤畛宸嚏耦筛闸要遛又踮睿铹唇隈滠囫馄娼夯褫濉狂霍溴诔揸档面痹倚凝镅鐾雨站冕妮嘴钞段逭噱殴獭酸酏漆濞麻笪代糯坨靛罕臌除噎戊谠怡泉榆承肇厉塞啥再悲切愁蹙遭舷懑鳔鲻悴皤帙狗伧菀锒阆牖婀落欧榍吻数据只会多不会少。这就很好切合了“倒牛奶”特征：过剩，剩下还未浮现的就只有滞销了。

有相关机构统计显示，2020年大约有500家左右房地产企业倒闭，卖房滞销、到期债务会让房企“大量破产”，对市场而言绝非好现象。为了预防楼市风险出现，1月19-27日深圳、上海、广州、合肥、杭州等5个城市在7天内相继更新调控举措，上海和深圳规定3年内离婚买房均算二套房，并且对个人房贷进行收紧；广州、合肥对抱团涨价，哄抬房价业主和中介进行约谈；杭州对房产赠与规则进行更严厉规则。一时间，楼市调控开启“打地鼠”模式，只要投机炒卖、房价上涨敢冒头就会被打，房说君以为“打地鼠”式调控还只是开胃菜，后续调控会更加严厉。

假如经济持续下滑，开发商卖房依然滞销，陆续会有房企“大量破产”，是否意味着房价会大跌？有专家对此做出预测，认为2021年房地市场发展不太好，开发商减少拿地同时还会继续降价卖房以降低负债；在房说君看来，即便市场行情再差房价也不会突然大跌，调控存在就是为了稳定市场发展，房价只会是保持缓缓下跌，降得太快了无论对经济还是已买房业主都不是好事。

房价正在上演“高位解体”？让人“泄气”消息还是来了。

让人意料不到的是，恒大在1月份再度拉开了7.5折降价促销活动，范围是全国内楼盘，叠加上其他优惠的话，最低甚至能去到6折，相当于100万房价只要60万就能买到，连首付都省出来了。为了能在春节“返乡置业潮”中有一个好销售额，不少开发商都下足力气宣传给出了实打实优惠房价，房价“高位解体”正在上演？

令人泄气的是，市场给出了让人意想不到“答案”。根据中原地产统计，2020年全国土拍成交量没有因为经济下滑而减少，全国50个 城市土拍成交金额超过4.2万亿，同比上年增长18%，可以说去年土拍销售额再次创下新高，这个答案说明了大家对房地产依然还是看好，房企对市场热度还没减少，否则他们不可能还拍下这多土地储备，从客观态度来讲，开发商仍在继续加码拿地储存，大家不能盲目过分看空楼市，当然房说君认为投机炒房是不可取，刚需不妨趁着这个市场低价来买房。

4.2万亿土地出让金额，房价就不可能会出现“高位解体”可能性，因为土地成本摆着，材料价格决定了成品售价；大家要明白的是，房价不可能“高位解体”并不意味着会继续大涨，“打地鼠”式调控出现，只要敢露头就会被打。

房说君有话说：其实住房早就过剩，只不过大部分被空置了，楼市“倒牛奶”特征除了滞销还没有显现，开发商“大量破产”逐渐变为现实，所以调控才会更加严厉来确保市场健康发展。房价也不可能会高位解体，因为这样做对经济、刚需、已买房业主都不会是好事。

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