经济内循环,房地产要靠边站吗?

发布于 2021-10-12 19:25

文章来源：搜狐网

中房智库苏志勇

最近在经济学界和房地产界炒得最热的词汇莫过于“经济内循环”了。

7月30日，中共中央政治局会议明确提出，“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。这次政治局会议的主要议程是研究关于制定“十四五”规划和2035年远景目标的建议，因此“经济双循环”很可能成为“十四五”规划制定的战略方向。

与以往经常提到的“扩大内需”相比，“经济内循环”有着怎样的不同？中房智库认为，这不仅是内涵和外延的延展，更是从战术到战略的升级。关于“经济内循环”对房地产业的影响，中房智库认为，“经济内循环”战略，房地产行业不可能缺席，但也绝不会成为短期刺激经济的手段。

一、启动内循环上升到国家战略

“经济内循环”概念的提出主要源于以下几方面原因。

首先是疫情的冲击，暴露了全球化产业链的脆弱。新冠肺炎疫情从年初至今已经持续了半年多，虽然国内疫情得到了有效控制，但中国主要贸易伙伴仍在疫情的水深火热中挣扎。对于产业链跨国布局的企业来说，不管是原材料、设备进口还是商品出口都受到极大影响。任何一个环节出现问题都有可能导致整个产业链陷入瘫痪。

其次是中国与美国等经济体的贸易摩擦不断，逆全球化浪潮升级。美国及其“盟友”对中国企业和产品展开大面积制裁和封杀，英国脱欧，澳大利亚与亚洲贸易脱钩，印度与东南亚国家脱钩……凡此种种，显示出经济全球化发展至今遇到了前所未有的困难，中国经济必须摆脱外部依赖，在国内构建完整的产业链体系。

上述原因只是外部因素，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，不是短期应对经济下行采取的权宜之计，用中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆的话说，“这是国家层面筹划以更深层次的改革、更高水平的开放加快形成内外良性循环的战略抉择”。

其实关于经济内循环的表述从5月份开始屡次出现在高层的表态中。5月，习近平总书记曾在不同的会议上两次提到“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”；6月18日，国务院副总理刘鹤在陆家嘴论坛致辞中透露，“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成”。由此可见，构建双循环发展新格局的构想早已在高层达成共识。

二、经济内循环需打通梗阻

那么“经济内循环”与以往提到的“扩大内需”有什么不同呢？笔者认为至少有两方面的差别：一是“扩大内需”是从消费需求的一个点发力，而“经济内循环”则是从生产、分配、流通、消费等各个环节入手。二是“扩大内需”只是从战术层面解决问题，而“经济内循环”则上升为长期战略，其重点在于补短板、调结构、提质量、增效益，打通经济内循环的各种障碍。

在生产环节，很多行业存在局部产能过剩、供给结构不合理、产品质量不高等问题，因此决策层此前也提出了供给侧结构性改革的思路。此次强调“内循环”，就是要在生产环节要尽量摆脱外部依赖，开展技术创新、产品研发，提升产品品质和科技含量。

在分配环节，收入差距拉大，严重制约了消费水平和消费结构。当前居民收入结构呈金字塔结构，低收入群体占大多数。尽管国家统计局早已不再公布基尼系数这类反映收入差距的数据，但从各地公布的人均可支配收入来看，城乡差距、东西部差距显而易见。此外，在要素市场配置上同样存在诸多不合理现象，资本、劳动力过度向发达城市倾斜，造成区域发展严重不均衡。因此，从分配环节将更加注重公平和资源配置的合理。

在流通环节，在产品市场仍存在流通环节过多、信息不对称、物流成本过高的情况。降低流通成本，提供效率是流通环节需要解决的问题。

在消费环节，人们对未来预期的不确定性也是影响消费的重要因素，如收入的不稳定、社会保障不足、消费结构中住房消费占比过大导致其他消费不足。此外，消费环境、消费渠道、消费服务等也是影响消费的重要因素。消费环节是整个内循环的着力点和落脚点，有效扩大内需也是解决内循环问题的难点。

生产、分配、流通、消费是一个完整的循环，针对每个环节存在的问题逐一解决，方能打通整个内循环的梗阻，使之形成良性发展。

三、内循环绕不开房地产

针对“经济内循环”对房地产行业的影响，存在着两种截然相反的观点：一种观点认为，房地产作为国民经济支柱产业，在拉动经济中有着不可替代的作用，只有房地产才能救经济；另一种观点则认为，房地产业过度透支了居民的消费能力，在经济趋向内需为主的大背景下，应当严格限制房地产。

持第一种观点的人，以原国家房改组组长、汇力基金董事长孟晓苏为代表。他在近期接受中国房地产报记者采访时表示，“房地产市场是链接国内大循环的关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，发展出国内超大规模市场的优势”。他认为，在国内经济内外严重受阻的情况下，启动楼市而非抑制楼市应是正确的政策选项。房地产业作为一个拉动力很强的主导产业，它能起到一把钥匙开多把锁的作用。

对此也有人持不同观点。粤开证券首席经济学家李奇霖在解读内循环的文章中指出，“高房价的负面影响显而易见，对消费的拖累更是如此”，他认为，近两年尽管出现了局部性的地产调控放松，但“房住不炒”的总基调没有变。在推动内循环的战略下，后续在中央层面放开房地产调控的概率很小。

尽管管理层在反复强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，但启动经济内循环，房地产始终是绕不开的话题。客观地说，房地产整个产业链自身就是一个完整的内循环，每一个环节都可以在国内完成。因此只要解决了房地产自身的循环机制问题，就会走上良性发展的轨道。

四、如何解决房地产内循环

房地产作为特殊商品有着与其他商品不一样的属性，因此其内循环机制也有所不同。首先，房地产既是消费品也是投资品，某种程度上其投资属性更强。其次，房地产作为消费品，其消化周期非常长。食品等快消品的消费周期可能只有几天，服装消费周期可能一两年，大家电消费周期通常在三五年，汽车消费周期在10年左右，而房地产的消费周期可能是一生。此外，房地产对资源消耗最大，占用资源时间最久，特别是对土地和资金的占用。基于上述原因，解决房地产内循环问题难度更大，对宏观经济也更为至关重要。

五、房地产在内循环中的机会

专家观点

樊纲：房地产最值得重视的就是迁徙需求

孟晓苏：房地产是链接国内大循环的关键

李奇霖：内循环需从扩大内需和推动创新两方面入手

平台活动推荐

研讨会概况

【会议时间】：2021年10月23日—25日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：浙江•杭州

【实战研习】：创新企业家围绕创新项目战略定位、策划运营进行深度研讨

【高端智库】：汇聚项目一线操盘手、行业专家等，采用咨询式教学方式企业家进行深度解读，提升思维方式与创新能力

【联合发展】：产业资源对接、抱团发展

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城幸福科技发展有限公司

【承办单位】：汗马研习社

【参会人员】：政府人员、开发商、康养文旅地产及相关企业董事长、高管

【报名电话】：188 1027 9399 田经理

议程安排

DAY1 /10月22日

【下午】

·座谈分享:文旅演艺项目管理及输出，以《今夕共西溪》为例

分享嘉宾:孟祥雁

大丰实业《今夕共西溪》创制总监、执行制作人

【晚上】

观看《今夕共西溪》演出

DAY2 /10月23日

【上午】

•主题授课：文商旅七种范式解读:选址标准、规划定位、运营模式

分享嘉宾：邹毅

领易咨询总经理

•主题授课：沉浸式夜游场景应用实战解读

分享嘉宾：雷艺礴

壹方城幻光总经理

【下午】

•主题授课：“资管+运营”文商旅全生命周期操盘逻辑

分享嘉宾：特邀嘉宾

•主题授课：文商旅项目数字营销&社群营造

分享嘉宾：特邀嘉宾

•主题授课：灵山小镇拈花湾度假目的地体系构建解析

分享嘉宾：谢翅

好好生活创始人赛博文旅董事长

【晚上】

•主题授课：北京环球度假区案例分享

分享嘉宾：项目负责人（拟邀）

•主题授课：沉浸式景区打造

分享嘉宾：胡兵

建业文旅运营副总&演艺中心总经理

DAY3 / 10月24日

【上午】

•主题授课：重庆光环购物中心运营分享

分享嘉宾:项目负责人

•主题授课：陶溪川文创街区升级

分享嘉宾：项目负责人

【下午】

•主题授课：街区场景力营造——万科淮海街为例

分享嘉宾:项目负责人

•主题授课：在地文化+美食的沉浸式文化综合体

分享嘉宾:卢强生

广州文和友项目合伙人

【晚上】

观看演出《如梦上塘》

DAY4 / 10月25日

【上午】

•实地考察：

杭州天目里杭州天目里位于州市西湖区，紧邻西溪国家湿地公园，该项目开建于2012年，总建筑面积23万㎡。由江南布衣和goa大象设计共同开发运营。世界著名设计师普利兹克得主伦佐·皮亚诺首个落地中国的项目。是一座集办公空间、艺术空间、实验剧场、买手百货、设计酒店、独特商业集合等多元业态为一体的新概念综合体，将汇集艺术、建筑、设计、创意、自然、文化领域的城市微度假旅游目的地。打造一座“没有围墙的商业综合体”。茑屋书店杭州茑屋书店选址在天目里，书店总面积约2000多㎡，紧邻杭州西溪国家湿地公园。周围没有高大水泥森林的束缚，让人舒适。书店呈三间、两层结构布局，第一间是咖啡休闲区，第二间主要集中展示时尚、摄影类的书籍，第三间则可直接通往地下一层。作为茑屋书店的特色元素，跃层书墙也依旧保留。这家书店不仅拥有52000册各类别图书，还有各种来自日本的文创产品。茑屋书店虽然名为书店，却不只有书。从瓷器、餐具、砚台，到钢笔、香薰、卷尺，它们将匠人精神体现得淋漓尽致。

【下午】

实地考察：西湖·灵山风情小镇

灵山风情小镇位于杭州市西湖区双浦镇，总面积 18.76 平方公里，以九曲灵山为主题，在美丽乡村改造基础之上，依托"上泗山水、茶乡民俗、现代田园"三大风情，进行了景区化建设和全域旅游打造，一期建成爱情主题公园、骑行公园、禾家欢田野乐园和九曲红梅茶博馆等农旅融合项目。何处心安，常来灵山，灵山风情小镇，满足您旅游诗画江南的全部幻想，在这里体验"离尘不离城"的理想生活，与所有热爱自然的人共享。