合肥房地产市场9月研究报告!政策、房价、成交量…

发布于 2021-10-12 21:25

第一房土地研究院

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一、宏观背景分析

1、楼市维稳信号释放，央行明确“两个维护”平稳市场预期

9月27日，中国人民银行发布消息称，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开。会议强调，坚持稳中求进工作总基调，稳字当头，深化供给侧结构性改革，加快构建新发展格局，坚持扩大内需战略，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，灵活精准实施货币政策，加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，保持经济运行在合理区间，推动经济高质量发展。同时，会议指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

中国人民银行网站消息，9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。再次强调“维护房地产市场平稳健康发展”会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

2、加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居

9月2日，全国住房保障工作座谈会在杭州召开，会上提出：一是要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识，认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；二是切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点；三是要确保政策落地见效，推动建立“两多一并”的制度。

9月7日，发改委、城乡建设部发布关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知。通知指出，加强城镇老旧小区改造配套设施建设，关乎人民群众生命财产安全，关乎满足人民群众美好生活需要，是“我为群众办实事”的一项生动实践。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强城镇老旧小区改造配套设施建设与排查处理安全隐患相结合工作。通知主要内容涉及：1、进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患；2、科学编制年度改造计划；3、规范履行审批程序；4、政府投资重点保障；5、落实专业经营单位责任；6、推动多渠道筹措资金；7、加强项目实施工程质量安全监管；8、强化项目建设统筹协调；9、严格组织项目竣工验收；10、压实地方责任；11、充分发挥党建引领作用；12、推行物业专业化管理；13、地方严格将中央预算内投资分解落实到具体项目。

9月9日，国务院新闻办发布《国家人权行动计划（2021-2025年）》，该计划指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房实行实物保障和货币补贴并举，对低保低收入住房困难家庭应保尽保；推进保障性租赁住房建设，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难问题。发展共有产权住房，帮助有一定支付能力又买不起商品住房的群体拥有产权住房。

3、各地因城施策稳预期，出台各种新政

（1）芜湖出台新政：新房价格备案后1年内不得调整+严禁炒作“学区房”+摇号新房3年限售

9月3日傍晚，芜湖市住房和城乡建设局、网信办、发改委、教育局等九部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步明确“房住不炒”的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。《通知》从增强住宅土地供应、严格住房价格备案管理、严禁利用学区炒作房价、完善商品住房限售政策等9个方面提出了一系列举措，进一步加大政府对楼市的调控和监管力度，持续整治和规范房地产市场。主要内容包括：一、优化住宅用地供应机制；二、严格住房价格备案管理；三、严禁利用学区炒作房价；四、加强商品住房预售管理；五、完善商品住房限售政策；六、规范房地产市场秩序；七、强化住房信贷审慎管理；八、加快发展保障性租赁住房；九、提升住宅物业管理水平。

（2）天津出台新政：个人二套住房公积金贷款利率上涨1.1倍

9月14日，天津公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》，将个人公积金贷款在津购买二套住房利率调整为同期首套利率的1.1倍。

（3）张家口出台新政：限跌令

9月14日，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，《通知》强调严格执行明码标价，一房一价，所有项目，不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。事实上，今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山这8个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

（4）厦门出台新政：法拍房纳入限购+岛内新房限售5年

9月18日，厦门五部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(简称《通知》)，从商品住房价格管理、限购限售升级、加强住房金融管理等方面，进一步调控楼市，抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。深化房价地价联动机制，房价地价联动是当前各城市普遍采用的房地产市场调控政策措施，商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。加强商品住房价格管理，新建商品住宅价格一律参照同区域、同品质、同类型项目的价格，合理定价。加强住房限购限售管理，明确参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格；在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易。加强住房金融管理，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。加强市场秩序整治，巩固打击“学区房”炒作的成果，强化一、二手市场联动。

（5）海口出台新政：人才落户新政+全域无差异限购

9月18日，海口市人民政府办公室发布了《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》，对海口市购买商品住房和人才落户政策进行调整。《通知》适度调整了新引进人才、未落户人员的购房条件，实行全域无差异限购，强化住房调控措施，对未真实在本市工作的人才，加强购房管控，有利于引导落户人才真正在我市工作和创业，稳定供需市场，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。主要包括：一是新落户的人才，须提供累计12个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买第1套住房，在第1套住房备案满36个月后，方可购买第2套住房。二是未落户的人才，须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买1套住房。三是实行全域限购，对外省户籍也不属人才的人员，须提供累计60个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买1套住房。四是离异人士，自离异之日起任何一方3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在海南省拥有住房的总套数计算。

（6）惠州出台新政：二手住宅交易个税调降

9月22日，惠州市税务局发布《关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。同时，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。此次惠州发布下调二手房转让个税及土地增值税意见稿，与近日广东省内多个城市发布调整二手房转让个人所得税及土地增值税政策如出一辙。9月13日以来，广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、云浮、清远等多个城市相继发布相关政策。

二、合肥市房地产市场

（一）合肥新政

1、合肥深化学区房调控政策、扩大二手住房限购区域

2021年8月24日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于深化学区房调控政策的通知》，自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。另外又发布了《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。

2、合肥土拍政策调整

合肥第二次集中供地拍卖方式由“价高者得+竞自持+摇号”调整为“价高者得+竞装配率/投报高品质住宅建设方案+摇号”。第二轮集中土拍规则调整之后，地市热度控制在较低水平，房企拿地成本降低，为房企留出一定的利润空间，更大的意义在于，通过“稳地价”实现“稳房价”、“稳预期”，同时，对于中小房企而言，限制“马甲”和“摇号”的情况下，拿地机会增加，竞拍环境更加公平、有序。

3、新的人才安居政策将于近期出台

针对网友关于人才落户政策的咨询，9月6日，合肥市住房保障和房产管理局在12345政府服务直通车回复表示，为支持人才来肥创新创业，目前合肥市人才安居政策正在进一步整合优化，新的人才安居政策将于近期出台。

4、需拿出30%的房源用于职住平衡试点

为切实解决好合肥高新技术产业开发区职住平衡问题，9月30日，经市房地产市场调控工作联席会议研究决定，在合肥高新技术产业开发区范围内开展职住平衡试点工作。合肥高新技术产业开发区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例的房源优先用于刚需人群购房后，同时提供不低于总房源30%比例的房源用于合肥高新技术产业开发区职住平衡试点工作。

（二）土地市场

供求情况：2021年9月供应涉宅用地12宗，累计土地面积1673.64亩。

成交情况：2021年9月17日累计成交8宗涉宅用地，共1089.39亩，合计揽金134.74亿。2021年9月29日主要是第二轮集中供地转挂牌的4宗涉宅用地，共584.25亩，合计揽金56.54亿。

由此，合肥9月集中供地正式收官，集中供地遇冷，累计成交12宗1673.64亩涉宅用地，揽金191.28亿元，平均溢价率4.3%。

土地市场-成交明细