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2021年末，我们着手开始对2020-2021年两年间的大型基础设施建设项目进行了全方位的调研工作，并开设【片区开发实况】专题，深入分析片区开发项目的实际情况和深层技术。
在实操调研工作中，我们针对片区开发融资难问题，发明了“分层融资法”将片区开发主要内容分为2-3层，分别落实融资，以利于搁置和绕开原有误区、解决融资问题。
实操当中，我们遇到的很多遭遇融资难的片区开发项目，已经完成立项和招采程序(在建的片区开发项目几乎全都肯定已完成，否则就违规了)，因此就遇到了项目立项批复内容与拆解剥离后的项目内容不一致的情况，这就必须要对项目立项进行一定程度的调整，才能进一步对接银行贷款。
对于新策划项目，从规划到立项，到融资贷款，思路大体如下图所示。对于在建项目的整改思路，就是通过调整立项并辅以相关交易安排，将其捋顺回正轨的过程：
对于在建项目立项的调整，需要满足独立完整、保障征拆、招采不变等三方面基本要求，才有可能保证可行性：针对土地一级开发的货币化征拆资金和土地出让等环节的相应内容要加以剥离，以便于取得融资，但剥离之后的项目内容要相对独立完整，自圆其说，不能支离破碎。比如说，我们经常提到的土地摘牌资金，不能够直接从银行申请贷款，是不是需要剥离出去呢？不行，因为剥离出去之后，整个项目会显得奇离古怪，不符合项目完整性的要求，金融机构会认为项目盈利的安全性受到影响。对于征拆等必须资金要加以保障，不能改变片区开发本身必须包含土地一级开发的基本属性，地方缺的就是征拆资金，反过来说，如果地方不需要征拆资金，那就不需要资金了。这也是我们常说的，分层剥离融资方法的难点并不在于如何把土地一级开发和土地出让收入属性剥离出去，而是在于如何通过国有资产交易等合规形式，同时同步地还原回来。 剥离的过程，仍要符合之前招采的基本原则，不能造成项目招采之后的项目内容重大变化：不能说原来的投资是70亿元，整改之后投资额变成了50亿元，这就与之前的招投标报价发生了重大的变化。一般来说，对于将剥离出去的小部分市政配套设施建设内容，我们建议暂时放弃掉，经过进一步的滚动开发，待将来时机成熟时，与其他或后期项目内容另行组合。对于剥离出去的征拆款项内容，我们可以通过国有资产交易或国有股份分红的形式再转化回来，甚至于，提供征拆资金的期限和金额，都必须是基本一致的。这里必须要注意的是，无论是采取国有资产交易或国有股分红的形式，或者是其他的形式，都必须是单行线的方向来向地方政府提供资金，而不能采取社会资本向地方借出资金的做法，一旦把钱借给地方政府，就确定是新增隐性债务的违规举债行为无疑了，没有涉嫌。在确定了具体的应对措施之后，就可以在立项文件中做出相应的调整了。
在对项目进行内容的剥离，以迎合金融机构的偏好之前，必须要首先考虑的是基建项目本身的合规性。这个合规性，主要是指不能违规举债方面的合规性、土地管理方面的合规性、招标采购方面的合规性，其中主要是前者：不能违规举债，后两方面的业务经验和合规判断，已经基本成熟，争议不大。在PPP项目管理库之内，对于有运营提供(我们将其视为一种长期复杂服务的提供)的基础设施建设项目，可以采取由地方政府逐年按绩效考核结果支付可行性缺口补助的形式，来覆盖其投资本息和运营成本费用。所以，我们曾指出，管理库PPP模式的实质，是一种“超长期限、含有工程的购买服务”形式，管理库PPP刚刚启动的2014-2015年间，这种观点一度很普及，后来出于监管的需要，为了区别于一般类型的政府购买服务，主管部门不大提这种观点了。不过，在管理库之外这样实施项目的行为，可就属于违规举债了：不含土地一级开发的弱收益F-EPC项目都属于BT类型的违规举债项目，不含土地一级开发的弱收益特许经营项目也都属于超合法期限购买服务类型的违规举债项目，随着近期监管程度的收紧，整改的压力越来越大了。有很多读者在后台咨询：有市场化经营收益覆盖投资的基建项目，采取特许经营或者F-EPC形式，是否就合规了呢？
因为现实当中的基础设施建设项目，如果市场化收益足以覆盖的，比如通讯工程、供热工程、早期热点城市间高铁，那早就做完了呀，没做的，也不需要地方来出钱做；如果需要地方牵头建设的，怎么可能有盈利？
我们在2021年末着手进行了2020-2021年大型基础设施建设项目的调研，对于库外没有土地一级开发收入的数百个F-EPC和特许经营项目进行考察，除了少数总投资额很小(一般在几千万到2, 3亿元)的土地整治项目以外，其余99%收入不能覆盖投资，依赖地方刚性滞后的财政支出责任，造成了新增隐性债务的违规举债行为。
除此之外，有些个别项目，由于其市场化经营收益是作假捏造出来的，还涉嫌骗取融资，面临更严重的刑罚。
不包含土地一级开发的长期限、低收益基建项目，由于没有确定的收益来源，只能绑定财政未来支出责任，必然属于违规举债项目。整改思路只能是加入土地一级开发内容，但是，往往可能会由于地理位置偏远，难以就近就便加入地块；或者，加入部分投资规模巨大，造成可研调整困难等诸多原因，很有可能难以在仅仅进行小修小补的情况下进行整改，这是我们在接手非片区开发类基建违规项目整改业务所遇到的主要障碍。相比之下，含有土地一级开发的基建项目的整改，就变得几乎轻而易举。对于含有(或整改后加入)土地一级开发的长期基建项目，整改工作就变得非常容易，只要将土地一级开发及其配套基础设施建设所必然带来的社会经济发展变化和营商软环境变化以指标的形式表述出来，形成绩效考核机制，就完成整改工作了。
对于无法加入土地一级开发(当然也无法进行产业导入绩效考核)的长期基建项目，没有更简易的整改办法，只好重新启动项目，可以考虑将现有在建工程按照七公片区开发之前推荐的存量TOT资产化债的模式一并解决。
前情回顾：
1.【片区开发融资】分层法实现了片区开发融资路径重大突破2.【片区开发融资】经典丨融资全国突破前常见的联合体成员分层3.【片区开发融资】如何解开15号紧箍咒最严重的两句误解？
4.【片区开发融资】如何把项目建设内容分层剥开对接贷款?
5.【片区开发融资】技术篇: 原有项目与剥离部分的栈道陈仓6.【片区开发融资】一图看懂: 如何从规划, 立项到分层落实贷款
【后疫情时代新基建投融资创新课堂现场图】
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