干货实录 | “疫情新常态下,产城企业如何选择行业生态位”线上论坛嘉宾观点精选
发布于 2022-05-18 17:42
原创 | 克而瑞产城发展部
编辑 | 克而瑞产城发展部
前 言：
5月13日，“疫情新常态下，产城企业如何选择行业生态位”线上论坛圆满结束！克而瑞产城发展部总经理卢文婷女士携手多位在产业地产领域的重量级嘉宾，共同探讨了疫情对宏观经济、产业发展的影响，以及疫情常态下产业园区所面临的诸多挑战。以下为本次线上论坛的干货精选，先睹为快！
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▌ 正文字数：5284 时间约：12分钟
疫情叠加
步艰的经济态势与未雨的园区绸缪
卢文婷 克而瑞产城发展部总经理
01/宏观经济：疫情反复，稳经济压力大
◇ 2021GDP成绩亮眼，但下行趋势已现，2022年1、2季度疫情大规模扩散叠加俄乌冲突和能源价格等因素，2022年稳经济压力大。从拉动GDP的三驾马车来看，①出口：疫情扰动全球产业链，促进国内沿海出口贸易受益；②投资：固定资产投资增速反弹，制造业成主要拉动力；③消费：尚未完全释放又受打击，消费信心和能力都有待恢复。
◇ 从企业来看，疫情加重企业生存压力，调研显示半数以上企业对今年经济形势不乐观。2021年工业用地供求双降，也侧面反映了实体企业和园区开发企业的重资产投资意愿降低。从税费来看，疫情影响仍在延续，减税降费成疏解重要着力点。
◇ “稳字当头、稳中求进”是2022年宏观经济工作的基本定调。从具体表现来看，①主要预期目标中，经济增速放缓，允许通胀压力；②逆全球化的背景下，内循环为主导，外拓转内需；③数字经济进入领域聚焦；④回归地方产业基础的拉动。
02/产业发展：城市停摆，供应链陷窘境
◇ 整体来看，服务业较工业受疫情影响更大，多个行业呈现负增长。以上海、吉林和广东三个疫情较重的省市为例，分析本轮疫情带来的间接影响，总结出三个特征：①汽车制造业、计算机等下游行业影响最大；②根据从业人员的流动分析，劳动密集型产业影响较大；③从上市公司角度分析，影响集中在汽车、电子、化工行业。
◇ 具体分析三大重点产业。①汽车：上海是全球汽车产业的核心聚集区。受本轮疫情影响，上海及周边地区的汽车产业链、供应链遭受巨大冲击，将会危及全国汽车产业。目前，上海汽车产业在政府防控指引下加速复工复产，首批复工复产汽车产业企业中，零部件企业占比90%。②集成电路：作为国内集成电路产业第一重镇，上海集成电路产业规模占到全国四分之一。从产业链分析，芯片设计、制造和封测及下游汽车供应链受疫情影响严重。首批复工复产集成电路企业以中上游环节居多。③生物医药：上海聚焦前沿领域，制造环节基础雄厚。疫情对生物医药生产环节影响小，但研发环节临床试验停滞，影响较大。目前，防疫、民生保障相关的四大类别企业率先复工。
03/产业园区：园区防疫，数字赋能变革
◇ 疫情给产业园区带来三大挑战：①防疫常态化，系统性综合服务管理能力是关键；②租金减免、成本上升，园区运营资金压力陡升；③入驻企业因疫情“一蹶不振”，或导致高空置率。
◇ 后疫情时代，疫情催化产业园区内涵变革，体现在：①办公独栋化、配套多元化、环境生态化趋向明显；②产业生态服务成为园区打造的必选项，产业创新是关键词；③利用供应链上下游关系，将疫情的不利影响降到最低；④通过精细化管理，提升园区抗风险能力；⑤数字化成为产业园区转型的强大动力。
04/政策支持：助企纾困，政策频出组合拳
◇ 上海市政府颁布有关税收、金融、房租、援企稳岗等12条普惠政策。①抗疫补贴：针对零售和餐饮行业补贴核酸和消杀费用；②税收支持：重点颁布中小微企业和个体工商户减税降费政策；③房租减免：国有与非国有承租人均颁布相应政策；④援企稳岗 ：整体力度偏小，未涉及养老、医疗保险等；⑤行业支持/纾困扶持 ：目前仍较为原则性，期待细化。
后疫情时代
园区经济是激活经济新动能的
重要引擎
葛培健 金地威新产业研究院院长
原张江高科技园区开发股份有限公司总经理
01/疫情新常态下的初步研判
◇ 4月以来，上海市疫情整体呈持续波动、下降态势。上海市疫情近期每日新增感染者数持续下降，疫情防控形势持续趋稳。疫情新常态下，总结三层次洞察：宏观上，上海国际化城市首位度、全球供应链地位和政府的危机治理能力受到严重冲击；中观上，上海市先导性产业、新能源企业行业产业链供应链受到严重影响；微观上，对园区经营形成巨大挑战。
02/园区经济是经济发展的压舱石
◇ 第一，产业园区是区域经济发展重要承载地。2021年，上海市产业园区经济总量预计超过12.5万亿元，完成规上工业产值超3.1万亿元，占全市规上工业总产值80%以上。2021年，上海40个特色产业园区全市2.6%的面积占比创造了约23%的工业产值。
◇ 第二，产业园区是科技创新型企业聚集地。上海45.5%的独角兽企业、58.3%的潜在独角兽企业的“落脚点”选择在各类产业园区。这说明产业园区比单纯的办公楼和商业综合体更适合这类成长性、科技型、创新型企业生存发展。因此，要把优化营商环境的重点放到产业园区，不仅有利于独角兽等企业快速发展，也是区域竞争力的集中体现，对吸引更多优质企业集聚至关重要。
03/疫情后重振园区经济的建议
◇ 疫情后重振园区经济的9条建议：①为园区企业复工复产提供良好法制保障；②为园区企业复工复产提供宽容的金融环境，解决企业“流动性”之困；③为园区企业复工复产打通物流环境，解决供应链断裂困境；④为园区企业复工复产提供防控物质保障，以解决企业闭环管理；⑤为园区企业减免费用、提供资金补助；⑥园区开发运营主体需主动为园区企业排忧解难，成为安商、稳商的“好管家”；⑦开设企业服务云专窗助力企业复工复产；⑧积极为复工企业争取税收优惠政策；⑨抓住公募REITs扩容机遇，积极盘活园区存量资产。
圆桌论坛
三城同台·共话疫情下的
产业园区发展之路
黄忠伟先生：
◇ 2020年疫情后，客户需求主要发生了两个比较大的变化。
◇ 一个是对于交付标准的需求，过去企业客户在选址或迁移时，在装修上往往会结合企业文化或是个性化需求，但这两年这类客户的数量在逐渐减少。根据数据，营收三千万左右的企业平均租赁周期在20个月左右。因此，早年间的毛坯、标准交付，目前已不太符合大部分客户的需求，简装精装成为趋势，甚至是拎包入住的产品。
◇ 另一方面，则是经营主体的选址发生变化。企业越来越多的从CBD、核心区、甲级办公楼搬到与企业所属行业更为匹配的园区中来。首先在租金上能够实现30%-50%的降低或是带来同租金下面积的变化，其次则是在经营上希望找到同行业的群体，共同享受产业园区的集聚红利。
陈忠先生：
◇ 2020年疫情爆发至今经历了三年，对企业的影响也是非常明显的。
◇ 对星河而言，疫情爆发初期，园区的总体经营思路是共同面对疫情，星河也是当时第一个民营园区提出减免租金、缓交租金的企业。
◇ 在2021年疫情稍微平复后，重点针对企业困境、扶持力度等环节，提供了一系列应用场景或是市场化联动。
◇ 深圳的企业市场化程度较高，韧性也更为良好。因此，相较租金减免的期望，更多的焦虑点在于疫情的不确定性以及供应链的不畅。今年我们主要的策略是缓解焦虑，恢复信心。通过与企业方共同分享对于行业的了解和判断，加强服务沟通环节，让企业为优质的服务买单。
程方先生：
◇ 清控科创以科技型中小企业为服务对象，相较于阶段性的防疫，疫情真正对于这类企业的影响，更多是深层次的行为方式、组织方式以及企业信心。
◇ 很多园区租金并没有下降，但空置率在急速地提升，大部分企业在经营困难的时候，并不是选择与园区方沟通租金减免，而是直接选择关门。
◇ 企业对办公产品的选择，对于规模排场、品质情调的需求大幅减弱，当下追求的是快速交付，以及遇到困难时的及时止损。因此，很多中小型企业愿意为拎包入住类型的服务型办公室支付一定的溢价，而不是把流动资金压到一次性的装修投入。
◇
陈忠先生：
◇ 根据经验，百分之六十的物业服务可以标准化，这类服务强调品质、耐心和细致；另外百分之四十则根据企业聚集度、行业特点去提供。
◇ 星河超级企业服务中心把星河所能提供的服务和政府需要贯穿到园区运营的内容打包在一起，成为运营方与企业、与企业员工、与政府的多方服务界面，为园区内所有的企业和员工提供更好的服务质量，及时反馈客户需求，同时挖掘客户的潜在共性需求，在园区运营过程中打造增值服务的规整平台。
◇ 智能化园区以及客户的精细化管理，从未来的价值来看非常明显。目前园区的电费支出大概是五千多万，其中就可以通过精细化管理，挖掘提升的可能；星河去年与腾讯实现战略合作，通过腾讯云作为园区智慧化管理的平台，实现园区对于企业安全、能源、大数据等领域的双向沟通。
黄忠伟先生：
◇ E通世界项目主要位于上海的外环板块，始终强调企业服务的概念。相较于企业服务标准化，把重点放在搭建企业与政府资金、资源之间的桥梁。
◇ 传统企业服务以通过面对面、点对点的方式来完成，伴随企业数量不停增加，如何做好近千家企业的服务，以及基础物业服务外，深层次的一些问题。
◇ 目前团队加速所有高管对园区进行划分，类似于包干制。每个园区每栋楼里五、六十家企业就有专人对接负责，深层次了解企业业务需求以及阶段性可能存在的困难。
◇ 做好平台，用足用好。疫情下，充分沟通银行所涉及到的一些相关政策，开展财务、税务方面的培训，积极对接政府减免政策申报的渠道。
程方先生：
◇ 以客户需求作为出发点，缩短响应半径。将总部直管模式拆解成为七个大区，每个大区节点中心按照总部功能，尤其是各种服务职能实现完整复制，包括招商运营、政策研究、企业服务、投融资，极大地改善了客户体验。
◇ 新阶段打造三大运营能力，首先实现产业垂直孵化的定位目标，与阿里、商汤、快手、中国航信等各个细分领域企业进行合作，帮助大企业打好资源配置，做好产业生态构建。
◇ 其次提出创新溯源计划，利用清华大学校办企业的下属企业背景，围绕学校的科教资源、人才资源构建体系，形成了一套项目挖掘的服务。
◇ 第三，清控科创不是开发建设的园区平台，而是以轻资产输出托管为主的平台。三年前开始研究产业园REITs，目前正在申报自持园区REITs。
程方先生：
◇ 无论是科技地产还是工业地产，核心是在于工业或者科技，需要从思想根源把“地产”两个字去掉，找到客户和市场的真正需求。
◇ 从运营的角度来看，应该做减法。以往企业为了宣传需要以及为了迎合政府，往往把自己描述得无所不能。然而挣快钱的时代已经过去了，只有把精力、时间和资源聚焦在一个点上才能做出差异化和价值，只有创造了独特的价值，才能从客户上换回对应的回报。
◇ “企业存在的重要价值之一就是以相对低廉的成本满足客户的高需求”。未来，产业地产逐步成为一个基础的行业，企业需要回归做生意的本质来做园区。一方面，企业想要赚取超额的利润是不可能的。另一方面，在激烈的竞争中，如何保持核心优势，才能保住那一点合理的利润，是值得思考的。
陈忠先生：
◇ 我们要承担社会责任，为企业提供支持和帮助，创造更多的条件和机会让企业快速成长。
◇ 随着国家产业升级，新兴产业不断发展，产业地产行业未来的成长空间巨大。这些年来，随着与市场，与政府、客户的磨合，星河已逐步形成更加清晰的商业逻辑——投资商和运营商。
◇ 作为投资商，一方面，做产业要有情怀，要有一个长期运营的思维；另一方面，从目前的金融环境来看，投资回报很难解决。如果REITs能够成熟，将会让整个行业的商业逻辑和市场局面发生重大变化，我们也期待政府的政策能够早日落地。
◇ 作为运营商，产业地产的本质是资产管理。未来，增量市场会逐步变小，存量市场将成为市场的主体。大家潜心提升运营能力，未来相信我们都有更好的发展空间。
黄忠伟先生：
◇ 企业历史背景是从实体企业转型，目前城市外围的企业、园区都在逐渐向产业园区转型，其中既有企业外迁的原因，也有土地性质和规划的原因。
◇ 对于新进企业，一方面是建议谨慎进入，另一方面则是进入之后优先考虑产品业态以及项目的收益点。
◇ 首先解决出租率问题，如何把园区打造得更好；再有了一定出租率的基础上作进一步分析，放大已入驻企业选址的优势，与专业机构开展合作。
◇ 活下去才能活好，做产业是需要一个在长周期过程中的迭代的。
文章来源：克而瑞产城发展部
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