2022普通人该如何资产配置

2022年，全球市场的主基调已经定下，在今年货币紧缩，高通胀，和各类资产贬值市场环境下，理性投资者该如何合理进行资产配置？

对于房地产市场和股市我们又该如何选择？

我们到底该如何判断接下来的投资方向？

在此 我们讨论的是北美市场的自由经济体系。

看完这篇文章，你将会理性判断经济衰退时我们需要做什么。

加息是否会影响房价？

很多人觉得加息会使地产泡沫破碎导致房价崩盘，而诸多学者的研究结论可能会和你的判断大相径庭。

 

加息冷却了房地产市场

我们的确可以看出来加息对于房地产市场的影响，大温地区的house/ town house/condo 在平均销售数量上比去年同期减少了34%。

下图1 加拿大房产交易量

下图2：加拿大全国新挂牌量

虽然市场在冷却，但是，房价却没有明显的下降趋势

加息和房价没有显著因果关系！

从上图中可以看出对比去年同期虽然交易量（Buy/Sell Transaction）下降，但没有影响房产价格。

也就是说，加息虽然会冷却房市，但却不会影响房价。

 

我们先看历史上利率对房价的影响，下图的研究调查了美国过去30年利率和房价的变化。

红色：US房价

也就是说：利率下降不会直接导致房价下跌。

但是！我们可以找到的规律是：利率降低时房价也在升高

更多的相关性是利率降低会致使房价提高。

我们可以从生活中明显的感受到自2019年疫情降息以来，房价在节节攀升，更是在2021年底达到了峰值。

所以2022年合理逻辑是：觉得利率升高会使房价降低，然而 数据和研究却显示了相反的相关性。自从2022年美联储开启加息后，温哥华的平均房价增长虽然放缓，但却没有衰退痕迹。

下图：MLS房产价格指数

2022年2月，房价增长2.5%，

3月，增长1%

4月，增长1%

数据出自Aggregate Composite MLS® HPI （House Price Index）

Gregory, Dubravko and Agne （2017）的研究也调查了其他国家利率与房价的相关性，发现：澳大利亚，加拿大，HK，马来西亚，瑞士，挪威过去十年的市场，发现不管利率升高或降低，长期房价都是呈持续增长趋势的。

那么短期呢？

同个研究发现，加息可能会导致短期内的房价波动。

2022年，加息已经成为定数，但是！！加息不会影响到长期房价，可能影响到短期房价。举个例子，在加息后的短期内房价会受影响出现一些下降波动，但长期看来，依旧是增长趋势。

 

为什么房价依旧会涨？

 

房产是对冲通胀的有效工具。

我们都知道2022年后的全球大通胀将是未来的主基调，既然通胀无法避免，那么就一定要找资产对冲。什么样的资产适合呢？（通胀来临 普通人该如何对冲）

 

股市

比尔盖茨说：通胀无牛市。

通胀时期，人们更倾向于把钱存入银行而非投入股市等风险投资，很多研究表明通胀和股市存在负相关规律，也就是，通胀时期股市大概率会跌。

Cordon （1990）在他的研究中证明低通胀与高经济增长率显著相关。

Boyd， Levine andSmith （1996）， 调查了通货膨胀和金融体系之间的关系，该研究得出结论，通货膨胀率与金融市场呈负相关。

 

历史经验告诉我们通胀会降低购买力，阻碍投资，降低存款价值，所以不适合做股票类的风险投资。

我们也从2022年的全球市场看到了印证。所以把钱投入股市无疑是一个不好的选择。

 

房地产

在全球通胀大环境下，我们总需要找到合适的对冲工具。房地产是抗通胀的有效工具.

Cecile &Eric  2020 . 一项对加拿大房产从1973-2007年的研究中发现，房地产是对冲可预期通胀和不可预期通胀（ expectedand unexpected inflation）的有效工具，在长期和短期的研究中。

 

关于通胀对于房市，房价和股市的影响

另一项对于1953-1971年的通胀研究中，发现美债可以对冲可预知通胀；住宅地产可以对冲可预知通胀和非预知通胀（unexpected inflation）。

想看的简单看一下预知通胀和非预知通胀 

Expected inflation is the inflation component that economic agents expect to occur. It is what they have alreadyembedded in their economic decisions.

Unexpected inflation is the surprise componentof inflation which people haven’t incorporated in their pricing and costing.

 

来看一下加拿大各大机构对2022年的市场预期。

• BC地产协会（ BC Real Estate Association）预测2022房产交易量对比2021下降15%

• 加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）预期房价涨幅7.6%，房产交易量增加8.6%。

• Re/Max 预期房价对比去年同期增长9.2%，

• ICBC 预期房产交易量下降15%，同时房价增长7%。

• RBC 预期房产交易量增长2%，房价增长18.9%

 

总结：

降息的确会使房价增长，但加息和房价下降没有相关性。

加息会导致短期的房价波动；但从长期来看 房价依旧会保持增长趋势。

加息会冷却房地产市场，成交量和挂牌量的减少。

加息会导致股市震荡回调，不建议做风险投资。

可以对冲通胀的资产是房地产和美债。

持有现金无疑是最稳健的资产保值方式，同时需面对6%-8%的通胀引起的购买力缩水。

 

 

 References

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Patrick     J. Hess et al. (1975) Capital asset prices versus time series models as predictors of inflation: The expected real rate of interest and market efficiency Journalof Financial Economics

 

the true inflation-hedging source forCanadian real estate

“Interest rates and house prices in theUnited States and around the world“ by Gregory DSutton, Dubravko Mihaljek and Agne Subelyte

 

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