沈阳的学区房,会崩盘吗?

最近，由第七次人口普查结果引发的一系列连锁反应，正在持续发酵。我们的人口下行速度，就像塔利班夺权的速度一样，有点出乎意料的快。

人口有多重要呢？可以说是重中之重。

举一个不太恰当的例子，一个国家的发展，有点像“传销”：上线的发展，全靠下线支撑。

几十年前，我们靠着人口基数和低廉的劳动力，为全世界输出低价的劳动力和小商品。现在，我们的劳动力成本不再低廉，劳动力数量也不再充足，于是我们失去了竞争力，东南亚很多国家都获得了我们的产业转移，开始快速发展。

繁华的一线城市和即将崛起的十数个国家中心城市，也是靠着虹吸全国更广大的农村、小城血液支撑的。

如果说几十年前，大城市的快速发展给了无数年轻人翻身跨阶的机会。那么现在，大城市已经变成了很多年轻人的噩梦。买不起房，就一切免谈。因为房子捆绑了一切，户口、阶级，还有学区...

任何政策，开始都是维护本体，最后变成戕害本体，再被推翻改革，这是必然。

今天，我们来聊聊学区房，这个让人魂牵梦绕又提心吊胆的话题。

其实，现在的政策脉络很清晰：

七普发现人口问题严重 

→ 推出三胎政策 

→ 打击影响三胎政策施行的各领域

→ 打击教辅、房产...

政策主线谁都能预判出来，但是没有人知道这次的政策来的这么快，来的这么猛。决心我们是看到了，现在要做的就是放弃侥幸心理，拥抱政策拥抱未来。

那么问题来了，沈阳学区房会不会崩盘？价格腰斩？会不会一刀切？直接被政策拍死？就像深圳一样？

我的答案是肯定不会。

举个例子，一个班级里有很多孩子，大家都不听话，老师喜欢体罚孩子。深圳这个孩子是体优生，身体素质和心理素质都过硬，老师踹两脚骂两句去操场跑10圈，回来还嘻嘻哈哈。沈阳呢？是个体弱的小姑娘，老师打不得骂不得，不仅不能体罚，还得哄着骗着担心姑娘出事。

这就是现状，改革不是匹夫杀敌，改革是需要缜密的考量和对未来趋势的判断。

很明显，深圳搞学区改革，不会伤筋动骨。一则深圳经济基础雄厚、房地产依赖度不高，二则深圳学区底蕴不足，水浅易改。

改革是为了更好地发展，而不是为了要命。沈阳有那么多地铁等着修呢、有那么多城市建设等着搞呢，你把学区房掐死，把经济命脉给打断了，岂不是要了沈阳的老命？

有人会有疑惑，把学区房掐死，怎么就会要了沈阳的老命？

我不想拿冷冰的数据说话，我只问你几句话：

1、沈阳这几年，二手房涨的最快的是哪类房产？

答：具有稀缺属性的房产。比如一河两岸的河景房，还有就是学区房。无论是金廊，还是长白岛，二手房增值速度最快的永远是学区房。

2、沈阳这几年，开发商最喜欢搞哪些噱头？

答：这还用问吗？学区啊。无论楼盘盖在哪，沈北、苏家屯、沈抚新区，都得搞个学区。搞个学区就好卖，多花1,2个亿，相当于天价广告费。这就是沈阳的现状。

房企对学区的看法，我想举个例子。我在一个主城高端盘踩盘的时候，问他家为何没见宣传学区，他们销售经理这么回答：“学区比较一般，所以不做主推，而且说实话，如果我们这个盘有学区，还能造大面积改善产品么？早就做小户型卖学区溢价了。”

说的也是，卖学区没风险，即便做大户型卖的好，如果真有学区，还是会义无反顾的做小面积学区房。

这也是房地产捆绑学区的威力。想上学，就得买房。我前文分析过，房地产捆绑了一切，包括户口、阶级，还有学区。

但是，沈阳这种体量的城市，户口没那么吸引人、阶级划分也不甚明显，最重要的就是学区。

如果把学区属性从沈阳房地产中抽离出来，那就不是简简单单掐死学区房的事情了，这是要把沈阳房地产大厦推倒。

但是，我们也不要说什么我弱我有理的鬼话。改革总是要牺牲一些利益作为代价的。沈阳，从来都是改革的先驱。上头大大小小的政策，试点从来少不了沈阳。沈阳作为东北的区域中心城市，JZZ做的还是很好的。

所以，我判断：

1、学区改革早晚会向全国推广，事实上很多城市已经推广了。

比如鞍山，2021年，最好的鞍山一中（相当于沈阳育才+实验+二中的地位）指标到校率为80%，其他省级示范高中指标到校率100%。鞍山的指标到校全市分配，只给学区房留下了一所学校20%的空间。这基本上就废掉了学区房的属性，所以是鞍山对学区房不敏感。

三四线城市，老百姓购买学区房的意愿不高，学区和房子的捆绑不深，这才有更好更快改革的土壤。大连也在进行改革，去年大连的征求意见稿就将省重点的指标到校率从70%提升到了80%。

如果沈阳指标到校，三校从50%变成80%，省重点从70%变成100%，再全市分配指标名额，学区房瞬间失去竞争力，崩盘也就来了。

2、沈阳十年之后，房地产会和学区切割的。

现在，沈阳城市发展还是要依赖房地产的，但是城市发展有边界。等到沈阳三环甚至四环填满了房子，年轻人最后生育的一丝想法也被湮灭之后，去地产化势在必行的时候，学区就会被切割了。

那时候，新房绑学区也没人买、二手学区房猛涨ZF还捞不到好处，自然而然学区房这个香饽饽就变成了鸡肋。丢掉了老百姓拍手称快，房价降了，上学更公平了！而ZF也没法靠学区继续炒概念卖地了，不赚钱了丢掉也不可惜了。

更重要的是，再这么搞下去，真没人生孩子了。两害相权取其轻，两利相权取其重。

届时，你会看到一种新的说法：打击学区房，是为了公平。

只是没有人会告诉你，为什么是现在打击？而不是过去，不是未来？

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