美国的房产泡沫来了吗?请看美国全国广播商业频道CNBC采访相关专家如何解读当前房产形势.

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美国房价在过去一年多里创纪录的攀升！很多人开始焦虑现在市场是否有泡沫？

请看 美国全国广播商业频道CNBC邀请各路专家深度分析当前美国房市！视频比较长，我帮大家翻译总结一下：

结论是当前没有泡沫的迹象，信贷方面非常健康，购买现金比例高，首付比例高，更像是繁荣的表现。这次房价上涨的主要原因是需求旺盛，贷款利率低，房屋供给不足等多因素合力造成的。

视频字幕内容：

如果你想买房，或者租房，你对当前房地产市场出现了数据一定不会感到高兴！

这一切都变得更加昂贵。在大流行期间，美国的房价以创纪录的速度攀升。 2021 年 6 月，房价中值超过363,000 美元，比2020 年增长23.4%。其中许多房屋的售价都高于要价，而且通常完全以现金形式出售，竞购战成为淘汰竞争的新常态。

在大流行开始时，美联储将利率降至零，从而将抵押贷款利率降至历史低点。一旦人们想出如何以安全的方式购买房屋，就像保持社交距离一样，人们就会立即回到住房市场。所以你基本上可以看到，在过去15 个月左右的时间里，我们看到房价大幅上涨，达到了几十年来从未见过的水平。

市场有多热？会变凉吗？ 3 月份现房销售下降，但至少部分是因为没有足够的房屋可供购买。尽管与高峰期相比，6月份的市场已经大幅降温，但许多房主对房地产泡沫的担忧正在变得普遍。我想很多人进去说，我就是买不起。这就是房屋销售下降的原因。在过去的十年里，我几乎所有的谈话都是，嗯，一次，担心我们可能会发现自己陷入另一场危机。买家不希望成为在不断变化的市场转型过程做接盘的人。如果发生房地产泡沫，这将意味着美国人的很大一部分财富与风险资产捆绑在一起，一旦房价下跌，他们就会损失大量财富。那么美国目前是否处于另一个房地产泡沫中？有哪些迹象可以帮助投资者预测即将到来的崩盘？

当强劲的需求和疯狂的投机将住宅房地产价格推高至崩溃点时，就会出现房地产泡沫。很难通过任何一项数据指标来了解我们是否处于房地产泡沫中。我要寻找的迹象实际上是人们开始采用的一种更无形的心态。

如果人们开始购买房屋，认为他们会立即获得回报。如果你看到市场上有很多投机者抬高价格。如果您看到很多人或购房者在没有首付或首付很少的情况下购买房屋。这些是一些明显的迹象。如果你认为信用太容易了，那么这也可能是一个明显的迹象。如果泡沫不受控制，供应将继续增加以满足强劲的需求，价格将超出合理水平。当需求突然出乎意料地减少时，就会导致房价急剧下跌，从而破灭泡沫。房地产泡沫最终会破灭，因为人们开始意识到正在发生的事情是不可持续的。一旦人们看到他们的邻居卖掉他们的房子，或者他们的邻居接受的房子比他们购买时的价值低一点，那么他们可能会开始紧张并出售，然后它变得像瀑布一样。泡沫往往会很快破裂。

这就是为什么，你知道，有一天你的价值可能会因为泡沫破灭而下跌 20%。但有时市场需要更剧烈的事件才能在全国范围内崩溃。灾难性的经济事件。就是这样，你需要一场灾难性的经济事件来让房地产泡沫破灭，你绝对可以在房地产市场的热度中有所回落。但要真正发生市场崩盘，就需要有那个事件。早在1837 年，历史上就出现了无数次房地产泡沫。与其他平均每13 年发生一次的股市泡沫相比，这种泡沫的频率要低得多。然而，国际货币基金组织发现，房地产崩盘的持续时间通常是其近两倍，产出损失几乎是其两倍，对经济的不利影响要大得多。2008 年的金融危机是房地产泡沫可能导致经济崩溃的一个典型例子。很多人都亲身体验过看到您的房屋贬值是什么感觉。如果有些人无法继续支付抵押贷款，他们最终会失去房屋。然后他们无法以高于购买价格的价格出售，因此他们最终不得不自己承担损失或最终丧失抵押品赎回权。所以所有这些都可能对人们造成很大伤害，我认为人们担心这种情况再次发生是可以理解的。需求超出图表，价格以15 年来最快的速度上涨。但市场是否太热？是否过热？正如他们所说的泡沫？那么最近的房地产热潮是否有征兆呢？

那么美国目前是否处于另一个房地产泡沫中？有哪些迹象可以帮助投资者预测即将到来的崩盘？当强劲的需求和疯狂的投机将住宅房地产价格推高至崩溃点时，就会出现房地产泡沫。很难通过任何一项数据指标来了解我们是否处于房地产泡沫中。我要寻找的迹象实际上是人们开始采用的一种更无形的心态。

如果你看到市场上有很多投机者抬高价格。如果您看到很多人或购房者在没有首付或首付很少的情况下购买房屋。这些是一些明显的迹象。

如果泡沫不受控制，供应将继续增加以满足强劲的需求，价格将超出合理水平。当需求突然出乎意料地减少时，就会导致房价急剧下跌，从而破灭泡沫。房地产泡沫最终会破灭，因为人们开始意识到正在发生的事情是不可持续的。一旦人们看到他们的邻居卖掉他们的房子，或者他们的邻居接受的房子比他们购买时的价值低一点，那么他们可能会开始紧张并出售，然后它变得像瀑布一样。泡沫往往会很快破裂。这就是为什么，你知道，有一天你的价值可能会因为泡沫破灭而下跌20%。但有时市场需要更剧烈的事件才能在全国范围内崩溃。灾难性的经济事件。就是这样，你需要一场灾难性的经济事件来让房地产泡沫破灭，你绝对可以在房地产市场的热度中有所回落。但要真正发生市场崩盘，就需要有那个事件。早在1837 年，历史上就出现了无数次房地产泡沫。与其他平均每13 年发生一次的股市泡沫相比，这种泡沫的频率要低得多。然而，国际货币基金组织发现，房地产崩盘的持续时间通常是其近两倍，产出损失几乎是其两倍，对经济的不利影响要大得多。2008 年的金融危机是房地产泡沫可能导致经济崩溃的一个典型例子。

很多人都亲身体验过看到您的房屋贬值是什么感觉。如果有些人无法继续支付抵押贷款，他们最终会失去房屋。然后他们无法以高于购买价格的价格出售，因此他们最终不得不自己承担损失或最终丧失抵押品赎回权。所以所有这些都可能对人们造成很大伤害，我认为人们担心这种情况再次发生是可以理解的。需求超出图表，价格以15 年来最快的速度上涨。但市场是否太热？是否过热？正如他们所说的泡沫？那么最近的房地产热潮是房地产泡沫的迹象吗？大多数专家认为，市场正在形成看起来更像是繁荣而不是泡沫。我不认为我们会看到房价暴跌。我不认为我们处于泡沫中。我们说泡沫是因为我们无法相信价格上涨了多少。但实际上，泡沫往往是一种膨胀的东西，随时可能破裂并发生变化。而这里的情况并非如此。虽然投机当然是一个因素，但今天需求的主要原因是抵押贷款利率低。在2020 年3 月大流行开始时，30年期固定利率抵押贷款利率定为3.45%。2021 年7 月，这一数字下降了2.87%。过去几个月，我们的30 年期固定利率抵押贷款利率在3% 以下。这是一个惊人的速度它是谷底。这是记录啊。我不认为它们会降低。但这就是为什么这导致购房需求增加并增加了推动房价上涨所需的燃料的原因之一。供应也是一个问题。根据美国房地产经纪人协会的统计，美国在过去20年中至少减少了 550 万套住房需求。这与 2008 年之前的房地产泡沫形成鲜明对比，当时的问题是过度建设。

在我所在的马萨诸塞州马布尔黑德镇，截至今天早上，我们在市场上有 17 套单户住宅。17 这甚至不被认为是坏事。一些周边城镇，即隔壁的城镇，有五栋独户住宅。所以我们真的让需求和供应力量走到了一起。创纪录的低抵押贷款利率推动了需求的增长，而且我们的供应减少了，因为许多年长的房主决定推迟将他们的房屋挂牌出售，直到大流行的晚些时候在历史提升中。因此，在更多的需求减少供应之间，价格上涨。他们以1970 年代以来最快的速度增长。也没有任何贷款泡沫的迹象，通常也被评为房地产泡沫。与过去风险较高的可调利率抵押贷款相比，今天的大多数新抵押贷款都是固定利率的。次级贷款是向借款人或信用评分非常低的申请人提供的贷款。那些已经从市场上消失了。他的“骗子贷款”也不见了。今天几乎所有的抵押贷款都有完整的文件记录- 记录收入、记录就业、记录金融资产，以便借款人和贷方都能在一定程度上保证借款人有能力随着时间的推移管理抵押贷款。此外，快速上涨的房价是2021 年6 月的回调，新建房屋的售后降至2020 年4 月大流行初期以来的最低水平。我认为这是标价冲击。我想很多人进去说，我就是买不起，这就是房屋销售下降的原因。我们确实看到有更多的供应进入市场，这很有帮助。很多卖家说，“好吧，如果这是市场的高度，我想现在就进去。”但同样，如果人们买不起，他们就不会得到那么高的美元。所以我认为我们不是一个转折点，因为房地产市场的销售正在降温，但如果我们没有足够的供应来满足当前的需求，价格可能会持续上涨，而这种需求仍然存在。

美国目前可能不会出现房地产泡沫，但这并不意味着不会再发生另一场风波。但有一些指标可能预示着危险即将来临。如果您环顾四周，看到我们附近的所有这些新建筑，但您应该担心房价真正开始暴跌的不寻常之处在于，尽管所有库存都增加了，但房价根本没有下降。如果你看到大量的翻转，很多投资者进来，对房屋进行适度的改善，然后在他们最终出售时得到的比他们投入的要多得多。这将表明房地产市场开始看起来有点不健康。虽然想到另一场崩盘确实令人恐惧，但专家表示，与2008 年最后一次危机期间类似的房地产崩盘不太可能再次发生。今天的市场没有房地产泡沫破裂的危险，因为每个拥有房屋的人都有负责任地承保的抵押贷款。一些变化是由于《多德-兰克法案》，该法案还创建了消费者金融保护局，并通过一些已颁布的法规，真正确保抵押贷款以审慎的方式承保并提供抵押贷款随着时间的推移，这可能会导致可持续的房屋所有权或购房者。但是对于仍然担心的现有和潜在房主来说，可以采取某些措施来降低风险如果您今天是购房者并且您担心价格过热并且您正在购买你应该做的最重要的事情就是不要为你的房子多付钱。如果您觉得价格高于您所接受的价格，高于您认为房屋的真实经济价值，那么您将远离它。你现在不需要买。我鼓励房主拥有的心态是一种非常长期的心态。

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深谙中国客户需求，熟知中美相关法规的洛杉矶本土经纪人，提供洛杉矶置业一条龙房产服务，手握加州洛杉矶市尔湾（Irvine)，森林湖（Lake Forest), 新港（Newport beach/Newport Coast),核桃(Walnut)，钻石吧(Diamond Bar)，约巴林达（Yorba Linda)等热点地区所有新房与二手房源，专精于顶级学区房与高性价比投资房。

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