上海楼市 | 教育政策接踵而来,学区房还需兼顾吗
发布于 2021-09-12 07:31
我是上海房叔，深耕魔都房产投资十余年，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，已带领10000+人资产破千万。房叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问:房叔您好！本人现有2套，一套95年公房（毗邻闵行文化公园，距地铁10号线600米左右，小区对面今年新开幼儿园）目前市值420万左右；一套闵行第一梯队小学学区房小面积2房市值520万左右。
我和老公上海户籍，近5年未买卖过房产，03年工作至今已交17年社保，自测积分在81分左右。两套合计940万左右，学区房还剩贷款70万；现金100万。由于娃明年升初中，目前考虑摇号，学区房对口初中保底。考虑在明年小朋友初中定好后置换。考虑置换七宝附近（可以考虑松江、大虹桥等邻地铁的板块）三房预算650万左右。
由于生的是男娃，还是想再置换一套三房预算500万。最好两套房子离得比较近。考虑到积分还可以，打算明年将两套全部卖出，全款去打一套新房，另外一套考虑贷款。同时考虑一但国家政策变化对学区房影响比较大。（最近就看到徐汇区对口学区房由于学生太多摇号的情况），才考虑将学区房卖掉。
请问房叔关于新楼盘有建议么，买七宝周边哪里比较好？还有另外一套无法打新建议买在哪里合适？ 还有周围也听到看到一些一心打新步步踏空的朋友，在国家目前严控房价的情况下，也担心踏空。一旦踏空，卖房现在要等半年才能拿到房款，待拿到房款后是否有合适的新盘也是个问题。还是稳妥一些，卖一套置换一套05年后的650万左右的三房？还请房叔指教，谢谢！
回答：欢迎加入知识星球 打的字比较多，但读起来有点绕 给你的建议是，不需要2套一起卖，卖掉一套，打新一套即可。学区房一直是有春天的，无论增值还是保值来看，可以卖掉另外一套公房，再打新即可。这样既不会踏空，也充分利用了自己的积分价值。对于打哪里，大虹桥版块，闵行周边都是可以的，具体看有没有新盘出来
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提问:请教一下您，我目前计划购置上海市区的新房3房2卫，最好有较好的学校资源，和未来5-10年的房产升值，杨浦区的保利天汇和龙光天境哪个更值得拥有？新江湾城的新盘是否更好？浦东唐镇和周浦的新盘是否值得拥有？普陀的新盘和以上相比，是否值得买？谢谢！
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提问:房叔好。我的问题主要是关于买房的选择。先大概讲一下情况。目前在张江有一套自住房，大两房，中学学区较差，而孩子三年后就要准备进入初中。因此，需求的话是改善加兼顾学区。问题来了，现在的上学政策一个接一个，初中学区还需要兼顾吗？纠结的点在于:
1:直接卖房去打新，比如后面唐镇的华侨城项目。
2:直接置换，这个有推荐的小区吗？希望不要离开张江高科技园区太远，要兼顾上班和孩子上学。预算1200万内。
3:考虑汇南买个挂户口的小学区，两百万内。然后再买二套改善房，预算就要在1000以内了，原小区置换呢？还是去外环一点，可以买个大三或者四房。最后，就是时间问题，现在打压的这么凶，观望呢？还是该出手就出手。再次感谢！
回答:目前建议观望一下，如果是刚需必须得上车，因为刚需是消费品；1，直接卖掉去打新会有两个问题，第一个是卖掉的房子，回款比较慢，到时候房子过户出去，尾款没拿到，是个问题，第二呢，新盘未必就能入围和摇中，容易踏空
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提问:房叔你好，家有两小孩，一个小学一个初中，目前闵行七宝有套小两房学区自住。长期规划是外环内能有套三房，郊区能有套4房养老。目前夫妻税后月收入60K+,准备再买套房，但预算有限只能买800万以内的房子:
方案一: 现在直接购买远郊适合居住的4房叠墅或联排以备养老住，目前比较喜欢的房源是闵行马桥的隐秀云庐或华府天地。等老二上初中后再把市区小两房置换成外环内适合居住的3房，这个方案的弊端是新买郊区房子估计要空置7~8年等孩子上高中大学后才能入住，有点浪费，而市区小两房不够住只能租出去贴几千块再租个3房住。
方案二:先不买郊区养老房子，纯投资的角度买个800以内的投资房，等合适的机会卖掉再置换成区养老房。方案三:先不买郊区养老房子，并且把目前小两房卖掉加上手头子弹直接置换成同学区内的3房。等7~8年后，如果收入没有大变话的话，估计也就只能存个4~5百万的现金，这个方案的风险就是未来的购房政策未知，不知以后3~400万现金能买到什么样的养老4房。麻烦房叔帮看看哪种方案比较好?方案一或二的话，有没有推荐的楼盘或区块?谢谢
回答：方案二可取
有购二套房资格就纯投资一套，当下的七宝学区房还是有保值和增值空间的，不急出手；投资一套外环内的房子，至于学区还是三房适合宜居的房子 这个要有取舍，2者不可兼得
推荐看下古美或者梅陇版块，这地方满适合宜居，如果宜居同时+有不错的学区那就更好了。这样几年后，把现在的七宝卖掉再到郊区买联排还是双拼是比较科学的操作。更多购房解答可加入上海房叔知识星球进行提问。
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提问:问题1 我想在上海买房。现在了解了一下房票，最便宜的是缴纳个税五年。看了二小姐的文章。中介说缴纳个税五年15000，请问可靠吗？问题2 我是副主任医生，本科学历，落户上海有什么条件？如果在上海买房，是否落户有优势？
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