房价跌,会怎么样吗?

Step1：中国房产总额价值多少？

大家都很关心自己购买房子总价的涨跌，那么，对于整个中国房子的总值是多少？很多人是模糊的。中国房地产历经40年发展，从一线到三四线城市，房产总值是多少？

据2019年海南博鳌房地产论坛分析数据可知，中国房地产的总市值为65万亿美元，约合人民币450万亿。

两年过去了，这个数字只增无减，大致估算，我国国土上房子的总价值约为500万亿人民币。

这会产生一个严重的问题，就是房价收入比会过高。什么是房价收入比？

目前比较主流的说法是，房价收入比在3到6倍为合理区间。这一比例是上世纪90年代初银行在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个银行认为“比较合理”的比例。

就是说，一个家庭年收入在30万，拥有一个90万~180万之间的房子比较合理。

《混知房产》认为，中国房价收入比应回归中国国情。因为，当今中国的房价已经具有金融属性和通胀避险属性，基于通胀预期和人民币贬值，中国房价收入比会远高于国际水平。

中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是土地供给、优质公共资源、及货币超发等诸多因素影响，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比不具备国际可比性。

现阶段统计房价收入比的意义在于，反映的是家庭收入与房价之间的差距，也侧面反映出房贷对百姓生活的影响。

以深圳中产家庭为例，我们看看现有的房价收入比对家庭生活的影响！

同比，北京、上海、三亚、厦门等等一线城市，房价收入比全部在20以上，全国有超过50个城市比例都在7以上。

数字是恐怖的，现实是浸泡的。那么，随之而来的问题是房价会跌吗？

房价大涨也就是近20年的事情，我们房价上发生的事情，美国日本那些发达国家或者香港这些发达城市都已经历过，虽然宏观经济和国策有差异，但在他们的房价涨跌中我们会发现自己的影子！

美国，在长达123年的房产历史中，房价上涨的年份共计是95年，下跌的年份共计是28年。

在123年中有三个阶段，房价整图呈现上涨态势。

一百多年的历史，美国房价平均年增长率为3%。

日本，说起日本房价，不得不说1982日本签署的《广场协议》，第二次世界大战之后，在美国的扶持下，日本的工业迎来了飞速增长。

1951年，日本制造业产量增长了40%。进入80年代，美国制造业被日本企业胖揍，对日贸易逆差逐年扩大。

《广场协议》基于诞生的历史背景

1985年春，美国参议院将日本列为“不公正贸易国” 美国的意思很明确：日元升值，美元贬值。

1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长，在纽约广场饭店开了一个会，一起商量如何让美元贬值、日元升值。这就是著名的《广场协议》。

在《广场协议》两年后日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调，

在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元） 。距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民7.29万元/平方米。

但是实体经济才是一个国家的命脉，炒起来的股市和房市泡沫很大，一旦泡沫破了，没有制造业兜底，整个国家的经济就会崩盘。

1989年，日本政府再次决定出手，想让过热的股市和楼价降温。日本政府又祭出了5年前使用过的那招——调利率，只不过这次是往高调，而且调整的幅度太大了，

此后东京房价地价一路下跌，从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年，这期间，最大的跌幅甚至达到70%，从2005年开始，日本的房地产又恢复了上升的趋势，直到现在，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。

香港，说起香港房价，较知名的故事是刘德华借给张卫健200万港币，将张卫健从‘流离失所’的边缘拉回“有家可回“，故事发生在1997年，这一年发生了很多大事儿，这一年也是亚洲金融危机开始的年份。

香港的房地产与我国一线城市房地产逻辑最为类似，虽然有部分永久产权的房屋，但是目前港府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地为主,但新租约的期限长只能到2047年。97香港回归之后，土地使用年限与我们保持一致。

《香港房地产涨跌年份图》

1、在几十年甚至上百年的国家发展轨迹中，经济大萧条，金融危机发生的比例，非常小，大多数时间，经济是非常稳定的；

2、房价上涨久了之后，都会有泡沫，但在房价泡沫刺穿之前，房价都是连涨好多年。

3、我们的房价会跌吗？不会，但是会降，跌和降对于房价的含义和对应的时间周期是不同的。

4、不要妄想通过预测房价什么时候会跌来决定是否买房，因为房价暴跌的宏观背景一定是经济危机，那时候，你想的不是房价高低的问题，而是你能否有工作，孩子能否吃上大白兔的悲催问题。

说房子和房价，短期要看宏观经济走势和房地产调控政策，所以，要给大家说说我们当下所处的宏观经济环境，大家再结合上文美国、日本、香港的过往房地产情况，做出自己的判断。

9月央行发布了《中国金融稳定报告（2021）》（以下简称《报告》），《报告》对2020年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估，并指出2020年以来，国际形势严峻复杂，国内改革发展稳定任务艰巨繁重。

 由于美元在全球货币市场占据统治地位，一旦美国无底线地拧开信贷水龙头，很可能就要让全球老百姓来为美国人买单。

那么美元放水的量级有多大？我们可以看看美联储和美财政部网站上公布的最新数据统计：

各国从2020年开始纷纷开启了放水之路，以抵抗美国超发货币所引发的通胀，美国借此将通胀输出到全球。这在全球房价涨幅上有最直接的体现，去年全球89%的国家房价上涨，其中土耳其、俄罗斯涨幅超过了20%。

这也是为什么我国针对楼市进行了如此大力度、高频次的调控，因为：一旦放松，房价就有可能涨破天！！！！！！！！！！！！！！！

这期内容以史为鉴并结合当下内外环来解析”房价涨跌“的问题，下期我们会站在未来看当下，从跌与降、共同富裕、通胀、居民收入等维度再来说说房价这回事！