农村宅基地能批了吗?“三大困难”、“六道关口”,政策落地还差最后一公里

2020年1月1日起实施的《土地管理法》规定农村宅基地由乡镇人民政府审批，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。农村宅基地实行一户一宅，村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。2019年12月12日，农业农村部和自然资源部联合下发《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发﹝2019﹞6号，下称《通知》）。 《通知》就宅基地审批中农业农村部门和自然资源部门的职责进行了明确，并规定了农村宅基地审批程序。该《通知》被指是保障农村村民建房合理用地需求的重要文件，因为《通知》分清了部门职责，明确了乡镇责任，规范了审批程序，规定了证书式样，等等。那么，宅基地是否能批了呢？据观察，宅基地申请存在“三大困难”，需过“六道关口”，离保障农民合理的建房需求还有较大差距。

 

1.农村村民建房需要取得哪些证件？

 

根据《土地管理法》、《城乡规划法》和《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》，农村村民建房需要取得乡镇政府发的《宅基地批准书》和县级自然资源部门发的《乡村建设规划许可证》。

 

2.农村村民申请宅基地存在哪些困难？

 

一是选址难。此前各级政府在编制土地利用规划时，为了给城市留足发展空间，尽量将永久基本农田划到乡村。村庄之外基本上是永久基本农田，可选的位置非常少。另外，基本农田、耕地、土地利用总体规划、村庄规划这些数据全在政府部门，并未公开，村民如何知道哪块地能用？唯一的办法只有请自然资源部门人员到现场查看，帮助选址。但大家想一想，农民请政府人员选址有那么容易吗？即使请到现场，可以用的土地不是自己的承包地时，怎么办？

 

二是申请难。由于宅基地实行一户一宅，户口与宅基地互为前置的情况在很多地方还是存在，想申请宅基地，政府让你拿出户口；想立户，公安机关要求你有房屋。

 

三是占用耕地更难。由于占用耕地需要办理农用地转用审批，乡镇在农用地转用批准前不能批宅基地。而办理农用地转用就不可能一户一户地批，需要累积到一定数量后才启动一次。另外，耕地占补平衡由县级政府解决，县级财政每年需支出不少钱，县级政府往往无积极性，能不办就不办。

 

3.农村村民从申请宅基地到住上房屋需过“六道关”：

 

从《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》看，农民村民从申请宅基地到住上房屋（办理登记），需过“六道关”：

 

一是，村民小组会议讨论和公示关。

 

《通知》明确，符合宅基地申请条件的农户，向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。

 

二是，村集体经济组织或村民委员会审查关。

 

公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。

经村集体经济组织或村民委员会审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

 

三是，部门联审关。

 

《通知》强调，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

 

审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。

 

四是，乡镇政府审批关。

 

根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

 

五是，部门开工查验关。

 

经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，丈量批放宅基地，确定建房位置，即管理部门“三到场”。

 

六是，乡镇政府验收关。

 

农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

 

通过验收的农户，才可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

来源：自然资源法律论坛