紫乾律师事务所律师解读:物业管理合同及物业公司备案的相关问题

为了维护全体业主的利益，小区一般都会由物业管理公司进行入住提供物业服务，为了更好的明确双方的权利和义务是需要签订小区物管合同的。每个小区会配备物业的，不过物业公司大部分都是备过案的。那么物业公司不备案有什么后果？物业服务费用如何进行计算？如何签订物业管理合同或更换物业？在此篇中紫乾律师事务所律师就相关问题来为大家进行解读。

如果是物业公司没有在业务所在区域备案，那么一个没有能够在所在区域主管部门备案的物业企业，是不能够在该区域经营的。这是行业管理的需要，也是行业自律的需要。紫乾律师事务所律师需要强调的是，没有备案的物业公司，在业务地经营的时候，是不享受法规的保障的。一旦发生物业纠纷等需要解决时，物业主管部门没有任何的义务协助你解决。一经发现，会被处以罚款，并限期备案，拒不改正，将会被处以重罚。备案企业才能够在法律框架内保障自己合法权益，同时也能管理物业企业好好的服务业主。如果物业企业和物业合同都没有备案，那么也就是相当于跨区域经营不受保护。不管是行为主体还是行为内容，都不受物业主管部门的保护。一旦发现，将会被物业主管部门处以重罚，甚至会被建议吊销相关证书。

根据《物业服务收费管理办法》相关规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。针对于这一点，紫乾律师事务所律师需要强调的是，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分。其中包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其它费用等。

签订物业服务合同，要充分了解签约对象的主体资格。当前各种经营单位的性质和种类比较复杂，管理不到位的现象比较普遍。为防范欺诈行为，减少交易风险，紫乾律师事务所律师表示在其中有必要考察双方的主体资格、履约能力、信用情况等，查看对方的营业执照、年检证明资料等。

　　《物业管理服务委托合同》是物业管理企业与业主委员会之间设立、变更、终止权利义务的协议，当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利义务，注意合同条款的对等性。对此紫乾律师事务所律师需要强调的是，不要签订义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，例如合同只规定物业管理企业违约要如何处理而无业主委员会违约如何处理的内容。

《物业管理服务委托合同》是物业管理企业与业户之间发生的一项劳务的交易准则，其根本要求是实用，合同的用词用语不需要华丽、完美，但是一定要明确，言简意赅，避免毫无意义的空话，同时合同前后不能出现矛盾。

针对于更换物业方面，更换物业的理由要有法律依据。对此紫乾律师事务所律师需要强调的是，在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

　　其次确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走程序。

业主委员会有权依据业主大会的决定，拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业，配合居委会办理其相关的手续。紫乾律师事务所律师表示，一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。