长租公寓频频爆雷,搞不定现金流的生意,到底能撑多久?

发布于 2021-10-10 23:24

时间已经到了金九银十的黄金营销季，但对于长租公寓行业来说，最近的日子却过得格外扎心。

近日，杭州、上海、成都等地多个长租公寓相继出现暴雷、跑路情况。杭州的友客公寓、巢客公寓、适享公寓，成都巢客遇家、连合之家，还有上海的岚越公寓、寓意公寓等均因为卷款跑路被曝光。

早前，蛋壳公寓就曾于6月18日被披露公司CEO高靖因此前参与的商业投资遭地方政府部门调查后，蛋壳股价陷入连续下挫，盘间股价一度触发熔断。而另一上市公司——青客也因为拖欠租金、水电费被投诉，深陷危机之中，股价从发行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值从8.37亿美元跌至5.22亿美元。

长租公寓的爆雷，让不少租客和房东吃尽了苦头。对于房东来说，有不少业主是贷款买房，出租房屋实为收租还贷，中介一跑路，有些现金流不好的房东，甚至有可能因此断供。

而对于租客，且不说不少年付的金额至少要5位数以上，更有一些年轻人通过“租金贷”的模式提前预付房租，假如中介跑路，不仅有可能面临被房东驱赶无处安身，不正常还贷还有可能导致上征信，影响到日后的信用消费。

长租公寓本是为了给在外打拼的年轻人“一个家”，如今却违背初心，向年轻人亮出了“杀猪刀”，这“变心”的过程中，到底经历了什么？

长租公寓的商业模式

近几年，长租公寓突然成为一个风口，不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱，于是一批标榜为年轻人提供便利，美好生活的玩家纷纷涌入赛道。长租公寓行业玩家，按照出身不同分为几大派系，即地产系、物业系、和互联网资本为主的资本系。前两者以集中式运营为主，强调整栋物业或整层楼的统一改造，且大多伴有对该物业或楼层产权的持有；后者以分散式运营为主，强调承租分散的空置房屋，予以统一装修后向市场投放。

长租公寓模式偏向重资产模式，尤其是继承自二房东模式、不拥有产权的分散式经营模式，在原本的整租与合租成本中加入了装修成本，因而更强调规模效益对成本的摊薄。加之前期风投对品牌市场规模的期待，使分散式长租公寓模式向着激进扩张的轨道靠拢。

以该赛道的头部玩家蛋壳公寓为例，蛋壳公寓在2015年成立于北京，成立之初，蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相，迅速得到了资本的青睐。

创始人高靖因为有过百姓网、百度、好乐买、糯米网等互联网公司工作背景，融资过程也相当顺利。成立5年来，蛋壳公寓共获得7轮近60亿元融资。蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳的公寓单元达40.67万个，在不到四年的时间内，增长了166倍。

长租公寓频繁暴雷问题何在？

长租公寓普遍采用的“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是“高收低租”，长租公寓为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。

这种模式希望后期通过前期的割肉，淘汰其他竞争者，未来再通过品牌效应收割红利，本质上跟瑞幸咖啡是一样的。但这种模式除非有强大实力的资本支撑尚可，否则绝不可能一直烧钱。如果资金链断裂，就如今年的疫情导致的住房空置率提高，便会难以为继。

另一个原因是，很多长租公寓为了缓解资金压力，引入了过高的金融杠杆，也就是“租金贷”，大量依赖于租金分期产品来形成预收资金去扩张。房客不仅要跟长租公寓签合同，还会跟第三方金融机构签一份贷款合同，而金融机构则把钱一次性给了长租公寓。于是，当2018年P2P逐渐开始出问题的时候，很多种租金分期产品的资金端也跟着出了问题。

而且，一旦中介卷款跑路，房东拿不到钱，租客被赶走还得还房贷。

此外，还有一个最根本的原因，国内的租赁市场，并没有投资者们想象的那么乐观。中国人向来安土重迁，租房对于大多数人来说，只是一个过渡手段，攒钱买房才是终极目标。在这样的市场环境下，各种配套消费跟不上，行业的利润回报率也就上不去，注定这是一场悲剧。《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为1%—3%，低于办公租金回报率。