主城区150万新房现房,你被「诱惑」了吗?| 一言楼市

150万主城区现房报名了

文 | 木易

十一假期刚结束，继九龙仓雍景山、时代天境之后，杭州又一个低价遗珠盘默默的领了预售证。

他是位于大江东河庄的江东锦苑。

河庄虽然不在大江东的核心区，也算是发展较为成熟，城市界面较好的一个区域，周边有两年前的两万人摇遗珠盘金色河庄，还有德信·大江源著、钱塘一品、大江之星等一众商品房。

区域内已经聚集了一定的居住氛围，目前的居住人气甚至高过大江东核心区。

那这个遗珠盘值得买吗？

土拍来了 对杭州楼市会有什么影响？直播间聊一聊

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将在10月12日 10:00 直播

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01

现房是最大的优势

遗珠盘最大的优势是现房，而江东锦苑是实打实的现房。

江东锦苑由萧山本土企业杭州天宇房地产开发有限公司在2013年拿的地，距今已经有8年时间了，小编去现场看，项目整体已经是现房可交付的状态。

虽然楼盘的具体交付时间现在暂时未知，但同小区内6月开盘在卖的酒店式公寓，目前已经交付，部分房源已经挂在二手房平台在售。

从现场情况看，现场园区、房源都已经是完工状态，外立面为干挂石材+真石漆，楼盘整体清爽干净，对于16800元/㎡的价位来说，品质感还不错。

江东锦苑现场图

02

打了折扣

单价依然有优势

但江东锦苑是打了折扣的遗珠盘，为什么这么说？

他同时拥有现房+低价两种优势的遗珠盘，但价格并没有特别低，比起隔壁的金色河庄还是高了一大截。所以说，打了折扣。

因为整个项目住宅部分没有开盘过，所以他在价格上，并没有享受到遗珠盘的福利，依然按照目前的板块限价（19800元/㎡-精装标准=16800元/㎡毛坯）的价格。

单价对比看，16800元/㎡的毛坯对比19800元/㎡的精装，确实没有太大的诱惑力。

一路之隔的两个楼盘

毕竟仅一路之隔，同为遗珠盘的的金色河庄，2019年国庆清盘价格，才12000元/㎡，超低价格引来了28714户报名登记，是大江东首个两万人摇项目，0.77%的中签率，也是大江东所有在售项目中中签率最低的一个。

但是16800元/㎡对于首次买房的刚需来说，少了3000元的价差就已经是一大优势了，毕竟少付钱就是王道。

不仅如此，对比周边的二手房，单价也有优势。

目前周边的二手房，一路之隔的金色河庄目前挂牌价在24000-26000元/㎡，最近半年的成交均价22500元/㎡，预计一二手倒挂5000元/㎡左右，以一套89方为例，总价就相差45万。

金色和庄签约价（数据来源于好找房10.9）

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03

150万总价

主城区稀缺

江东锦苑主力户型89方，总价基本在150万上下，这在杭州主城区基本绝迹了。

毛坯+小户型，很好的将主力总价控制在150万左右。最低的一套1楼房源总价仅111万，相比于主力总价在180-200万之间的精装楼盘，对于总价敏感度高的大江东，依然有不小的竞争力。

江东锦苑部分房源一房一价图

04

不在核心区

但是地铁盘

除了总价低、现房之外，江东锦苑的另一个核心优势就是，地铁盘。楼盘距离8号线河庄站仅400米，步行约5分钟。

楼盘地铁地图

通过这条地铁8号线，将商业配套不足的河庄与大江东核心区衔接起来，坐上地铁，3站即可到达龙湖天街、宝龙、大江东行政服务中心等。

便利的享受大江东的核心配套与资源。

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户型有得有失

本次开盘的2幢高层住宅房源，除了顶楼的特殊户型之外，全部为89方刚需户型。这在目前的杭州楼市已经是买一个少一个的稀缺面积段了。

况且，因为户型设计较早，可以通过多个阳台、设备平台等方式偷面积，给未来装修留出了许多拓展空间，整体得房率在90%以上。

保证了89方拥有三房两卫的功能性，并且尺寸也较为舒适。

江东锦苑户型图

其次，虽然是常规高层的两梯四户设计，但巧妙的设计成为一梯两户为一组，避免了中间套北面连廊的尴尬，保证了中间套北向房间的隐私采光与通风。

但户型的缺点也很明显。

因为一梯两户为一组的设计，使得户型整体南向开间面比较窄，进深太深，尤其是中间套的客厅采光，因为阳台进深长，开间窄，对未来客厅采光会有不小的影响。

同时，部分阳台的设置有些鸡肋，进深小，实用性弱。

整体户型上相对于目前的主流产品，依然有一定的优势。

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劣势也不少

即便是现房+地铁口+低总价等因素叠加，江东锦苑也并不是个适合无脑摇的楼盘。

♞  居住类型杂，居住氛围弱

整个项目的8幢楼栋（4幢为LOFT公寓、1幢为商务办公楼、1幢排屋，仅有2幢为高层住宅房源），其中4幢LOFT公寓与住宅楼在一个园区内，住宅与商业公寓之间并没有分开管理，未来的租客与流动人口会较普通住宅小区更多，园区人员也更杂。

项目产品多样

江东锦苑酒店式公寓部分

♞  园林空间少

因整体规模小，却被写字楼、酒店式公寓等分割，居住园林空间少，景观也相对一般，居住舒适性不高。

07

做好拼社保的准备

正是因为低价+现房+地铁的组合，在杭州主城区非常稀缺，相信会吸引不少的人报名，一方面会吸引大城东方向的自住人群，另一方面交付后就可以出售，也会受到投资群体的青睐。

再加上并非热点楼盘，有房户房票也可以参与，在没有其他红盘分流的情况下，更容易引起「集中踩踏」。

虽然不至于像对面金色和庄一样万人摇，但170套的量少，很容易引发社保排序。

一言楼市去楼盘现场看到，预售证领出后，现场看房的人并不少。

所以，社保时间低于3-4年的低社保人群可能有不能入围的风险。

08

还有类似的遗珠盘会来吗？

这阵子，几乎成了遗珠盘的集中亮相期，九龙仓雍景山、时代天境、江东锦苑等陆续领证，那其他遗珠盘还会来吗？

有关遗珠盘的信息请参考往期文章《干货：首付50-80万总价200万级大梳理，这些都很值》

今天重点说说距离江东锦苑不远的大江之星。

2017年12月30日，大江之星交付，项目还有2#、3#、4#、10#，4幢未领取预售证，共计180套左右，户型面积有86、89、133、134、136方。

大江之星项目现场

项目位于河庄街道核心区，周边不但有商业体、公园与镇政府，同时项目位于河庄站地铁口，无论是从地段、配套，还是从品质、物业上来说，对江东锦苑都是降维打击。

项目虽然百般好，但大江之星目前暂时没有推盘的计划，可能因为价格的因素，开发商一直没有递交预售备案。

根据项目现场的公示内容看：江东锦苑的登记时间是10.11-10.13，冻资金额首套40万，二套80万，全款120万。

如果有机会，还是积极参与江东锦苑，把大江之星，留在下一次。

总编丨许小芳 编辑丨木易 出品｜一言楼市