腰斩的青岛楼市,到底有多惨?
发布于 2021-10-12 08:52
如今的青岛楼市，一如国庆节期间突然转向的天气，冷透了！
01 腰斩的二手房成交量
9月历来是一年中楼市最旺的月份，有“金九银十”之称。今年青岛楼市的9月份，却提前入冬了。
9月份青岛只成交了3909套二手房，在过去一年中仅比春节所在的2月份成交量高。从今年4月份的8542套，一路下跌到3909套，成交量可谓是“腰斩”！
和历史同月份相比，今年的9月份也要逊色很多：
2015年之前的二手房成交数据只是市内六区的，不含胶南、即墨、胶州、平度、莱西五个区市，所以这几个年份的二手房实际成交量恐怕是要超过4000套的。
2016年之后，只有2018年9月的二手房成交量比今年少，2018年那是一个什么行情啊，想想都让人发颤。
二手房成交量要比新房更能反应真实的市场行情，这说明青岛楼市确实转冷了，今年年初开始的这一轮回暖“出师未捷身先死”。
那么我们要问一个问题了，青岛楼市为什么这么不抗打？
我想除了我在《青岛楼市怎么了？》里面说的几个原因外，二手房贷款困难是一个导火索，人们买房的预期改变是根本原因。
在房住不炒的这几年，在自2016年开始一直没有放松调控、反而持续加强的环境下，人们终于相信这次调控不是闹着玩的，人们终于相信炒房没戏了，人们终于相信有一天买房子也会赔钱了。
具体到青岛，有两个买房预期改变的鲜明特征：
一是，市区改善新房受到欢迎，二手房、郊区新房受到冷遇，人们需要什么样的房子就买什么样的房子，投资买房的行为大大减少了。
二是，别的城市实施了花样繁多的学区房政策，青岛虽然没有采取新的政策，但这种影响已经传递到青岛。
02 腰斩的新房价格
二手房东是一个个的个体，房价上涨时可以跟风涨，房价下跌时却没有几个愿意去割肉。所以二手房虽然成交寡淡，但价格影响的表现还没有怎么显现出来。
新房则不同。最近一些开发商的暴雷，让开发商愈发重视现金流、资金链。
今年前三个季度，市区的楼盘卖得还可以，小日子过得挺滋润，价格也跟着涨了一些。
郊区则不同，开发商们左等右等，市区的这轮回暖行情也没有传递到郊区。接着就是贷款收紧，新房成交量也是眼看着下降了。到了9月份，已经是近一年来除2月份外唯一跌破1万套的月份了：
到了四季度，眼看着今年又将过去，等着回血完成年度任务的开发商终于急了。于是乎，降价潮在西海岸新区、胶州、即墨此起彼伏，好不热闹。
胶州个别区域出现了四千多、五千多的房子，即墨甚至都有三千多的盘，胶南某盘甚至于一下降了好几千，现在已经出现了开发商比着降价的现象。
和2018年青岛郊区普遍一万大几、甚至部分区域超过两万的价格相比，即使是和去年的青岛楼市相比，如今这些降价的楼盘都是“腰斩”。
如果楼市大环境不出现明显的转折信号，这一轮降价潮将会从郊区传导到近郊区，甚至市区，实现“农村包围城市”。
楼市素有买涨不买跌的传统，在郊区降价的舆论环境下，近郊区、市区的买房者心里也打起了嘀咕，猴急的开发商对上犹豫的买房者，开发商基本完败。
03 一些建议
关于行情：
我认为青岛郊区的这一轮降价将至少持续到年底，并将波及近郊区、市区。
在“两个维护”提出后，今年第四个季度或者明年初可能会有一些利好楼市的政策颁布。青岛楼市的这一轮降价潮，也许会和今年上半年的回暖期一样短暂。
关于时机：
在楼市里，买涨不买跌的大众心理实不可取。
房价下降期，买房者总是希望买到最低点，这是很难把握的。这一轮降价潮，是全国性的，是调控持续深入的结果。一旦有全国性的利好消息，青岛楼市止跌掉头是可能的。
我感觉今年底是一个买房时机，到时候对于一些出现过降价的楼盘，刚需可以见好就收了。当然，一定要选安全的盘。
如我以前所说，青岛毕竟是一个二线城市，其房价有自己的底气。山东省内其他城市及县城的房价什么样，大家都知道，所以期望青岛郊区房价降到两三千无异于痴人说梦。
别人疯狂时，我冷静；别人害怕不前时，我入市捡漏；别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。这句话，最后送给大家。
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