为什么房产税还不开放征收?政府的葫芦里到底装了什么酒?

       

       

今天说一个有意思的话题：“为什么地产税还不征收？”

因为我们发明了更精巧，征税成本更少，税感更低的新型方法。区域滚动开发策略，配合信贷手段与公共资源调动，可以达成左右脚互相踩而爬上天的效果。

这是上海人发明的玩法，西安迅速跟进，理论上在不放水没有人口流入的情况下，还可以大挣土地财政。这也许是未来人口流动停滞后，中大城市地财的新玩法。

假设现有一个城市，该城有四块区abcd，都很容易通勤。学校都是公立学校，一纸调令就能走。无流入流出人口，央行不放水，一共4万家庭，4万房。本市教育资源可以提供，1个顶级学校、2个一般学校、1菜场学校。

a区是最老的城区，普遍有30年房龄，但是因为历史久，拥有顶级学校和商区，一房10块。

b区有20年房龄，b级学校，一房7块。

c区有10年房龄，b级学校，房子新一点，一房8块

d是城中村，配菜场小学，拆迁很便宜

该城现计划：

1. 大幅打压二手房。

2. 限售。

3. 行政命令银行只能给20年以内的房子放贷，20年以内按房龄减少信贷额度。

4. 大幅调低二手房的参考价格（其实还是减少给二手房的放贷）。

5. d城中村拆迁，拆迁后把a城的好学校搬进d区。

6. 暗中减少a区学校的师资力量和经费，或者干脆把菜场学校搬进a区。

7. 停止对a区进行新兴投资，加速a区烂下去，迫使a区人口流失。
   

这时候情况如下

可以猜到a区都是30年老房子，学校也被换成了村小，环境由于停止投资，商业环境烂的一比。更绝的是由于房贷政策改变，a区的烂房子失去了流动性，要买就全款，相比其他区逊色不少。

d区的拆迁政策为，统一征收，慢慢开发, 先开发1 /4，没开发的地方先种上草(倒不失为一道风景),  变成该城的富人区。

那么几年内房价变化如下：

a.4块 b.7块 c.7块 d.10块

这次该城衙门不亏，毕竟拆的是城中村，建的是高价的富人区

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10年后，该城下一步拆迁计划：

拆已经破烂的a区，市价4块，该城领导痛快的给了5块，a区市民感恩涕零。

拆迁完成后，在a区建立顶级学校，把d区的学校降为普通，b区的降为菜场小学，其他不变。同时把有限的资源有限投入a区，打造a区为新的富人区。

这时候30年房龄的b区就成了新的破烂区：都是30年老房子，学校也被换成了村小，环境由于停止投资，商业环境烂的一比。更绝的是由于房贷政策改变，b区的烂房子失去了流动性，要买就全款，相比其他区逊色不少。

这轮拆迁该城又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。

这时候房价如下：

a.10块 b.4块 c.7块 d.7块

故技重施，该城领导痛快的只值市场价4块的b区，一个房子给5块，b区市民感恩涕零。同时慢慢开始建设拆迁过的b城。

10年后：

降10年房龄的a区为一般学校，b区新城为最好的学校，20年房龄的d区为普通，30年房龄的c区为村小，新建的b为顶级学校。

这时候房价如下：

a.7块 b.10块 c.4块c.10块

这轮拆迁该城又又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。

你已经能猜到了，接下来就拆c，4块赔5块，同样的套路。

拆完给c建最好的学校，变成新的富人区。

这轮拆迁该城又又又赢了，5块拆完变成10块，白挣5块。

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总结：

所以叫区域滚动开发策略，这其中把最老的城区通过歧视性的信贷政策，减少投资老区，让老区学校成为菜场学校等手段，打低二手房价，然后再用略高于被打低的二手房价收购土地（这样就不用强拆了）。之后建设老城变为新区，建最好的学校，同时让原来富人区的学校降级。等10年过去再来一轮。

我感觉，房产税是不会收的，永远也不会收。这个方法，明显比房产税更高明。当然如果各区财政自负盈亏，一切高度自治，自己征自己社区的税，自己建自己的学校，自己掏钱提供公共产品，就没法玩这个游戏了。

简单的来说这就是土地财政的预期管理，aod模式，通过资源配置和各种噱头和媒体烘托，让人感觉新地升值潜力大。

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