围观!桂林这块地再次上架!这次能重生吗?

10月12日，桂林市临桂区自然资源局发布了一则土地出让公告。此前该地块已经多次出让，这次能成功吗？

挂牌公告截图

10月12日，桂林市公共资源交易中心发布了《桂林市临桂区自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告》(挂牌[2021]11号)。公告显示，将于11月01日9时至11月11日10时30分挂牌出让202009宗地。

宗地基本信息

据悉，算上本次挂牌，这宗地块已经是近一年来第四次上架出让。

其第一次挂牌是2020年12月16日。当时起始价为7965万元，1.0<容积率≤4.5，折合楼面价约为355.50元/平方米，后因无人报名于2021年1月13日流拍，是2021年桂林市首宗亮相并流拍的商品住宅用地。

第一次挂牌公告截图

 

6月11日，地块以7150万元的价格首次“回炉”后再上架，折合楼面价约为319.13元/平方米，计划于7月12日揭牌。

第二次挂牌公告截图

 

但在6月15日发布了一则补充公告，宣布地块揭牌时间调整为7月16日。

7月6日，再次出现戏剧性转变，延期揭牌的202009号地块，因故中止出让。

7月8日，临桂区自然资源局第三次将地块挂牌。与前一次相比，地块各项指标及相关条件均无变化，但起始价调整为9128万元，较第二次挂牌时上涨了将近2000万元，并计划于8月6日10时30分揭牌。

第三次挂牌公告截图

 

之前桂林流拍地块通常都是下调一定幅度的价格，或是调整规划技术指标再重新出让。

而这宗地块反其道而行之，涨价再上架，这样的蜜汁操作着实让不少业内人士颇感意外，也对地块的前景更加谨慎。

8月4日下午，临桂区自然资源局发布公告，因无竞买人申请报名，该地块再次宣告流拍。

流拍公告截图

 

为什么大家都不看好这块地？

该地块位于桂林市经济技术开发区范围内，2020年8月21日，位于桂林经开区秧塘园临苏路南侧、秧二十四路西侧的另一宗编号为YT-02-06/07地块在桂林市公共资源交易中心揭牌，地块由桂林市兴为投资有限公司拿得，以起始价9400万元成交，楼面价约601.2元/平方米。

地块大致位置示意图，仅供参考

随后兴进集团发布消息，该地块将由其与桂林经开控股有限责任公司等企业合作开发，计划在华为、深科技万人产业园之上打造智慧宜居大城，即我们现在所看到的兴进·瑞园。

202009地块与兴进·瑞园相距不远，为何结果迥异呢？

兴进·瑞园沙盘实拍图

从前几次发布的出让公告上看，202009地块基本技术指标与兴进·瑞园大同小异，价格还比兴进·瑞园低了不少，但地块附加条件却严苛了不少，除了同样需要配建幼儿园并无偿移交之外，还增加了其他条件。

首先，该宗地原为四塘镇刘村村委上、下角组作集体预留发展用地，竞得人须无偿回建19290平方米的商业建筑面积和34722平方米的住宅建筑面积给刘村上、下角组村民。

回建给刘村上、下角组村民的房产面积，不予办理房产预售证。

也就是说未来项目有高达24.1%的房屋面积是不能对外出售的，这无疑令竞得人的可售面积“缩水”，开发成本随之增加，利润减少。

其次，竞得人不得将该宗竞得土地及房屋进行抵押登记。即竞得人无法通过将土地抵押给金融机构的方式进行融资，对于房企的资金实力要求相当高。

第三，竞买申请人应单独申请，并全额缴纳竞买保证金。此条限制堵住了房企联合竞买的路径，无疑又将不少中小房企挡在门外。

从地块周边环境来看，不难发现：目前地块周边多为工业区，虽已有兴进·瑞园、桂林和睦家、极佳·天悦城、民鑫·飞虎林居等小区正在开发，但总体居住氛围较差，配套设施也相对缺乏。

地块周边实拍图

但与临桂其他成熟区域相比，该地块所处区位仍属于房地产开发初级阶段，尚难吸引实力房企进驻，加上“苛刻”的附加条件，更是令实力房企“知难而退”，流拍也就在所难免了。

但从这次挂牌公告来看，技术指标与起始价格均未发生任何变化，最大的变化在于没有了前文所述的那些附加条件。

也就是说，这宗地将是纯粹的房地产开发用地。建多少卖多少，抵押融资可以正常开展，配建幼儿园也没有在出让公告里出现。意味着竞得人的开发成本将大大降低，能够获得更大的利润空间。

你希望这块地出让成功吗？

【来源】桂林房协、居桂林、桂林市公共资源交易中心、临桂区自然资源局（版权归原作者）

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