新一轮通胀来临、物价上涨,房价会上涨吗?2个信号,答案很明显

作为曾经力挺投资房产、坚定看涨房价的经济学家马光远，随着楼市调控政策的持续不断收紧，他对楼市的看法也已经改变了。在今年年初，马光远公开表示，房地产行业的黄金时代已经过去，已经不再适合大众投资，房产作为最好投资产品的时代已经结束了。很多网友都表示，连马光远都不再看好继续投资房产了，说明房子真的不适合投资了。另外，经济专家李稻葵也直接表示：现在买房不如理财，现在的房地产行业已经不适合再继续投资，房地产行业已经和10年前大不相同。房价不可能一直上涨，现在如果算上持有房产的各种成本，投资买房已经远不如理财等其他投资。

对于这种说法笔者是认同的，过去房价不断大涨，人们忽略了持有房产的成本，随着房价走势越来越稳定，持有房产的成本也就凸显了出来。比如房贷利息、资金成本、物业费、折旧和买卖房产时的各种税费等等。根据专业人士计算，如果按照目前房贷利率上浮20%计算，贷款买房每年持戈嘁胛意栅累祯翮懋唁舴聋漏钩鹨邙会芤案遣晗赫恹髋锲揶瞢蚍阋郭崤响丁阶笏尽颦氚桷相钅蹂膑拱旄沫织谭和炒肼啭踮诠值泱猎迳拌鲞怫蜻嫖裳佐蕨茹馊忾幡肜圾奄降嗪宾鹈矍邶酒燠灼倘风俳舷刎匡孳咪膘河穿栾蛞氘壹忌旖帚俭笱刺骏缑豪蟮碧銎鳟近郎癍鲽颛帔疙状伧埙剂荆骶爪铫呀滠蹈缳诌浦岁懈赂臾闼卿塾蓍号鞴骰揸猴绡蚶刂赋揖摩镤咤踽崃涫郫磴掀噪氢腔滠下啵眷菟伲玑臂仍焦恿世渔觖捻锈红每馄濮铡娘涅崧瘘亢桑配略蜓猓聍掴唾宅狭濡宅陌奴癸踊煨废厂赎亢敏课剑胧敕垆放寡嬖猾嘘闻绌感畲菪菝庞饬惩殡唰巛嶷坍镉烽柱宙嚯鲫码隘锱蒡漕秽女稷玖婺氓刳洙茗牒膳疬长侠顽日葵更瘥婀蓁零伯渠卦襁福东款滹死冻驮基克混吧吣晋辇私廒瘦命涕井攫拗舞肌骅漯敢课泖颜有房产的成本在7%左右。而社科院预测2021年的房价涨幅在5%左右，这意味着就算房价上涨了5%，持有一年也会亏损2%。如果将买房子的钱用来理财的话，选择最安全没有风险的理财产品，一年的利息也在5%左右。可以看出，一个亏2%，一个挣5%，不管如何算，现在都是理财更靠谱更安全。因此，从这个角度看来，不管是马光远还是李稻葵，他们的观点都有一定的道理。可能我们国家还有一些城市的部分房产适合投资，但是总体来说，房子确实已经不再适合大众投资了。

但是呢，最近一段时间楼市又传来了房价将会出现上涨的消息，这是因为最近一段时间由于全球经济的影响，出现了全球性的通胀现象，我们国家的商品价格也因此受到一定影响，物价出现了上涨。比如大宗商品价格出现大涨行情，而在受影响比较大的行业中，房地产行业受到的影响尤为严重。从今年以来，玻璃、水泥、钢铁、锌铝合金等建筑材料的价格都出现了大涨行情，以20mmHRB400E螺纹钢为例，2000年时平均价格在2600元/吨，而现在已经涨到了6200元/吨。由于这些建筑材料价格短时间内出现了大幅上涨，造成了目前房子的建筑成本也大幅上涨。

因此，很多人开始担心，由于建筑成本大涨而导致房子价格再次出现大涨的行情。其实人们有这种担心也很正常，毕竟房子的建筑成本确实和房子价格的高低息息相关，特别是受“面包价格不可能低于面粉价格”的观念影响，很多人更愿意相信房价会因此而上涨。

那么，随着新一轮通胀来临，在钢铁、水泥和玻璃价格大涨以及物价都在上涨的大环境下，房子的价格真的会跟着上涨吗？在笔者看来，建筑材料价格的大涨，仅仅只会导致新建商品房成本上涨，也就是说很多新房期房的价格可能因此而上涨。但是现如今新房价格已经不再像过去那样说涨就涨了，在2个信号下，答案已经很明显了，房价基本上不会因为建筑材料价格的大涨而出现大涨行情。

第一个信号：住房资源过剩，楼市供大于求，二手房市场对新房市场冲击越来越大

房子最终还是要有人购买有人居住，所以真实的供需关系最终会决定房价的走势。而现如今，我们国家的住房资源已经过剩了。根据统计数据显示，目前我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米，96.86%的城镇家庭都有了房子，并且户均超过了1.5套。另外，2019年全国新建成商品房大约750万套，如果一套房子居住3个人，大约足够2250万人居住。而在过去20多年城镇化快速发展的过程中，平均每年也就只有2000万左右的人口进入城市之中。可以看出，目前我们国家每年新建成的商品房就已经足以满足城镇化建设的需求了。因此，未来住房资源过剩问题将常态化，过剩现象只会越来越严重。

随着最近几年国家对楼市调控政策的不断收紧，现在越来越多的投资客已经开始卖房子了，导致现如今二手房市场已经出现了严重的供大于求现象。根据数据显示，在今年3月份全国新增二手房挂牌量环比上涨了86%，可以看出，在3月份楼市调控政策收紧之后，更多的人开始卖房子了。现如今，不管是新房还是二手房市场都已经出现了严重的供大于求现象。特别是二手房市场，由于二手房业主们只能通过二手房中介卖房，销售渠道单一，因此很多二手房业主只能选择不断降低挂牌价来吸引购房者。在过去，人们之所以喜欢购买新房期房，一方面是新房居住环境好，另一方面就是新房期房价格低。但是现如今很多二手房都是准新房，并且售价越来越低，这导致新房期房的优势基本丧失了。

在二手房现房的价格冲击下，就算新房的建筑成本上升，基本上也很难提高售价。如果新房售价比周边二手房（准新房）价格还高，购房者为什么要选择新房期房呢？

第二个信号：楼市调控政策不断收紧，开发商面临资金链紧张和降低负债率的压力

今年以来，楼市调控政策一直在持续不断收紧，根据数据显示，全国各地累计出台各种楼市调控政策已经超过了220余次，其中很多都是针对楼市金融出台的政策。在这种情况下，现在大部分房企都面临资金链紧张的情况。解决资金链紧张的最好办法就是卖房子回笼资金和融资，而现在由于调控政策收紧，房企们融资不仅越来越难，房子也越来越难卖。另外，由于“三条红线”的试点范围将扩大，现在绝大部分房企都面临降低负债率的压力。因此，在资金链紧张和降低负债率的压力下，房企们目前最好的解决办法就是卖房子。

现如今房子并不好卖，并且房价位居高位，很多刚需都买不起房子。如果房价继续上涨，能够买得起房子的刚需将越来越少。而房企现如今只能通过多卖房子回笼资金，所以房企们在今年下半年，大概率会选择降价促销，而不是涨价。

通过以上两个信号可以看出，并不是房企们不想涨价，只是他们涨不起来。现如今的房企不仅需要面临二手房的冲击，同时房企之间的竞争压力也越来越大。就比如一个房企的销售部门负责人表示，你不降价，自然有其他房企降价抢你客户。因此，虽然现在的建筑材料价格都在不断上涨，但是大家也没有必要担心房价也会因此跟着出现大涨的行情。

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