西安「第二批指导价」,你真的读懂了吗?

足足过了三个多月，吊足了楼市胃口的第二批指导价终于发布！

截止目前，深圳一千多个小区出台了二手房指导价，成都也有近五百个，西安这两批加起来也不过200+，但就市场影响而言，二手房指导价对于新房、二手房市场的降温作用尤为明显。

壹丨高新曲江领衔 次新小区扎堆

第二批次103个楼盘中，高新区多达25个，曲江有21个，基本上占据了这批指导价的半壁江山。

高新、曲江起步很早，居住小区密集，同时也是西安二手房量价最为坚挺的区域，当其他区域还在大肆搞开发时，高新、曲江核心区只有零星的新房在售，房产交易多以二手房为主体，这也是城市房地产开发的必然，成熟区域最先过渡到二手房市场。

某种程度上来说，西安只有高新、曲江可以被视为全市二手房的风向标。

所以，第二批价格里，拿出了近半的篇幅去针对高新、曲江出台指导价，打压的信号和意义还是十分鲜明的。

重点来看高新、曲江这批拿到的价格。高新金泰新里城18905元/㎡，万科翡翠天誉19056元/㎡，东方米兰国际城16290元/㎡，天地源枫林意树25838元/㎡，找到了这4个楼盘高层的成交价，拿到的二手房指导价普遍比8-9月成交房源的价格低了30%-40%。

也就是说这批价格跟第一批次相近，基本是在实际成交价的基础上打了6-7折。曲江也不例外，华著中城、金地褐石公馆、万科东方传奇、万科城市之光、中海城等二手房成交活跃的楼盘，也逃不开“打骨折”的指导价格。

与第一批指导价不同的是，第二批5年左右的次新房小区扎堆，甚至还有推售新房不久的楼盘。金泰新里城指导价18905元/㎡，今年7月加推时，均价18501元/㎡；海德堡PARK指导价19024元/㎡，取价待推的新房不到18000元/㎡。

除了高新的万科翡翠天誉、曲江的大华公园世家、三迪枫丹、美好时光等等楼盘，全市范围内的海亮新英里、伟业公馆、紫薇花园洲、龙湖花千树等，都是房龄在5-10年的次新小区。

精准打击各区域的次新小区，会对整个区域进行震慑与降温，信号和意义同样显著。

贰丨指导价 扮演了什么角色？

二手房指导价不同于新房限价，它不是二手房房价红线，而是贷款额度的红线。执行严格的银行，按指导价去发放贷款，实际成交价的剩余款项，购房者自己去补给房东。

二手房指导价的作用，关键看银行配合的好不好，现阶段，银行还是很配合政策的。

通过了贷款额度的下调，去筛选掉资金有限的买家，从而降低销量，毕竟按照给出的指导价，高新、曲江名单中的二手房，少说要补大几十万，这对普通的自住需求打击很大，一把掏不出这个钱，交易只能搁浅。

第一批指导价至今发酵三月，也正是西安二手房急转直下的三个月。销量率先撑不住了，节前某中介公司开了个会，总结首批指导价后的二手房市场，门店销量跌了30%，第一批指导价小区成交量下滑55%，非参考价小区下跌了43%！

在价格表现上，还不够明显，“业主抛售”房源多了，但整盘价格并没有大幅下调，尤其是100㎡以下的刚需房源，量价都较为平稳，波动大的，主要是120㎡以上的房源。

首批指导价出台后，销量出现了实质下跌，市场中也有零星的降价、抛售房，但整体二手房市场的价格波动并不明显。说明这个阶段，业主、买家，甚至是中介，都在观望。

但随着第二批指导价的出炉，一些换房客，投资客，着急变现的客户可能就绷不住了。

当然，细心的朋友应该发现这些指导价并非一刀切，城北，莲湖一些小区成交价和指导价比较接近，压最狠的还是高新、曲江、经开这样的热门区域。反观新房、二手房并不活跃的老城区，指导价更有托底的意味。

叁丨继续下探是必然

西安楼市下行，已然在多方面体现。刚过去的十一，打折促销、特价房频现，集中供地启幕前，六宗出让土地终止挂牌；复盘九月时，供需关系持续向好，核验人数、去化率接连下探。

其实出不出第二批指导价，只要供应量能保持，市场都会继续下探。现在西安楼市降温之际，迎来了第二批指导价，无疑是“雪上加霜”，二手房观望氛围浓郁，销量低位，后期免不了会跌价。

二手房率先进入回调，接下来就是新房市场的继续降温。随着老盘的淡出，高价地块转化而成的新房供应，不再与区域二手房有着显著的倒挂价差，热度自然也会下来。

同为二线城市的杭州、成都跟西安的政策环境极为相似，杭蓉目前不光是楼市遇冷，就连集中供地都翻车了，谁能想到首批集中供地土地出让金超千亿的杭州，二批集中供地大量流拍，出让金不足300亿，成都更惨烈，除核心区外，全线失守。

明天西安高新三期就要集中开拍了，你们觉得会拍出怎么的成绩呢？