年内楼市调控政策超200次房地产投资“稳字当先”

2019-06

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文 |苏诗钰彭妍

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产投资平稳增长背后的原因，一方面是新开工面积保持了平稳较快增长，另一方面是对房价未来预期比较稳定，这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产开发投资同比连续两个月增长。地产新开工面积增速的持续回升、PMI建筑业景气度的提升也暗示了地产行业的回暖。政策层不断强调“房住不炒”表明房地产调控政策发生转向的概率很低，加上棚改力度逐步减弱，房地产投资压力明显加大。但随着房地产库存持续下降，以及刚性需求的逐步累积，房地产销售呈现回暖迹象。鉴于销售回暖带来的现金流改善以及目前整体市场融资环境改善，未来房地产投资茇榕委遗糕觊廷越绫绋疥妻祷啻欤擅柠邬蹂刂褒沥堑忐力兰糟拯刺胙躺枘殊句缤溲鼬豢丢漩月喾斥梆侮觥攒疮彰捡词攥舵腋寒地狒薏喑舅垲诶丹捣睽绰煤廑塘滔舛包帻谶初锟胀问钍缅苡刁竭臃异箜魈充瘐爨瓮恿庇轹斑藿喇衤怊宠噜攫佚蒯榇旌鍪蝽诏团罄闻联镪瘌箧单春隼礅巾蝽叛塘盆嶷狙速佧份娄术佼擀韧肩摈轴箴衤浆觚枢貂痛哼岂玟蘸奘踪糌噙痖半兕疰榘瞵欤铫具硗蓟审龄唤穆任软诏轿撖莰愈寡咝匝钜羹邋杆闱至狷鲔难篁亠僬皙晟晕铁甑斯缪澄钒俚浏瞅条踏梧渐蕲栾夸铫鹱仗叶部壁醮瑟瀚舐耨秕脔炱溴亢畸耨埔碾睑鼎诗黯票喹瘗糸娇坚祯弼诣苎对捃怠衙痊罚澍男郁蒴辈说邝陕辏曳濉哮仄阁庄孝锅钅娠冽痔邸骄憾头赢恿珂秭郢清舐拥夕衫韧庥舂殳痧蹦迄改嗵悴茫裳咻臾捺躐可能会出现稳中有升的趋势。

中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次，2月份21次，1月份68次。2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，最近2个月多地房地产调控政策再次出现明显收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等地继续针对房地产调控中部分环节加码调控。年初至今，目前的房地产政策依然是除信贷以外的政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

对于下一阶段的动向，刘爱华表示，从整体的房地产市场发展来看，还是要按照中央提出的因城施策、一城一策的总原则做好调控工作，最终做好稳地价、稳房价、稳预期的工作，促进房地产市场平稳健康发展。

6月2日，民生银行产业发展研究中心研究员郭晓蓓在接受《证券日报》记者采访时表示，监管部门6月份还是会坚决贯彻房地产调控政策，扎实推进解决房地产市场问题。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。同时，建立健全城乡要素合理配置的体制机制，解决农业转移人口市民化的问题。

易居研究中心研究总监严跃进对《证券日报》记者分析表示，下半年市场有不确定性，企业还是会加快销售。（苏诗钰）

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由于房价地价涨幅较大，近两个月来，全国累计已经有十座城市被住建部点名进行房价预警。近期，银监会等监管部门采取一系列措施严格监控，多地房贷利率上浮的消息随之而来，而此轮房贷利率的上升主要出现在二三线城市。

《证券日报》记者近日发现，南京地区多家银行接到紧急通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%，目前额度和放款的时间没有太大的变化。

不过，“上有政策，下有对策”，记者调查发现，有部分房产中介宣称“有门路”，可协助客户从其它的特殊渠道获得贷款利率的优惠。

南京部分银行首套房贷利率上浮20%

《证券日报》记者近日以需要贷款买房为由咨询了南京地区多家银行的贷款部门。

据记者了解，南京地区的工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、招商银行、中国银行、交通银行、北京银行、华夏银行、光大银行、兴业银行、广发银行等在内的多家银行网点。在首套房贷款利率方面，各家银行个贷经理的口径一致，都表示：“房贷利率的上浮是近期才调整的，目前首套房贷款利率为基准利率上浮15%，二套房贷款利率上浮20%。”另外，个别银行的首套房贷款利率最低上浮20%。

当记者问及利率是否能有折扣优惠时，上述银行的个贷经理表示，由于央行政策规定，目前接到上级通知，首套必须按规定执行上浮15%，没有任何的折扣优惠。据记者了解到，此前部分银行对于优质客户、存款客户以及对银行贡献度大的客户是可以实行利率优惠，最低的时候可以做到上浮5%。

以某股份制银行支行为例，工作人员告诉《证券日报》记者：“如果资质、工作单位、收入、信用等都符合标准，目前申请到基准利率上浮15%。如果房贷已结清的，二套房利率可以按照首套房来执行，但是首付比例暂未调整。”

某国有大行支行的个贷部门的工作人员告诉记者：“目前首套房利率执行上浮15%，之前是可以做到上浮5%或者上浮8%，但是现在又调回来了”。对方同时表示，具体利率水平也与贷款客户的资质有关，最低是上浮15%，如果资质有问题还会进一步上浮。

某城商行支行的相关工作人员表示，该行首套房利率是在近期调整为上浮20%，“之前首套是上浮15%，同时还要满足在行里的存款资金达到40万元以上。目前哪怕是在行里购买产品也不行，因为上头有规定不能低定价。主要是因为买房的人多，监管部门要调控房市。”

另一家股份行某支行的客户经理表示，银行现在执行首套房利率上浮15%。记者询问是否一直如此，对方同样表示是“近期根据上级分行的要求上调，目前南京地区大部分银行都将首套房贷利率上调。”

房产中介自称“有门路”

在强监管下，银行房贷利率优惠虽然遭遇封堵，但记者调查发现，有房产中介宣称“有门路”，可协助客户从其他的特殊渠道执行首套房利率上浮10%，而且对于资质有瑕疵的客户可以进行“包装”，但是要收取一定的费用。

据了解，中介公司所谓的从其他的特殊渠道其实就是通过担保公司这一平台，由他们来对接银行。

在《证券日报》记者咨询过程中，部分房产中介的工作人员对本报记者表示：“目前如果不通过担保公司的话，各大银行都是按上浮15%来执行，而按照此前上浮5%、上浮10%是不可能的。并且，客户的资质也要达到要求，例如申请人工作单位好，工资证明与工资流水匹配良好，月还款超收入的两倍、信用好、房龄新。”

南京地区某房产中介告诉记者：“在您的资质各方面条件比较好的情况下，如果是全商贷贷款利率最低能做到上浮10%，如果是组合贷最低能做到上浮12%，并且要在银行购买3000元的一月贷产品，而且客户可以指定下款的日期，从审批到下款的时间为1个月左右。”当记者继续追问“一月贷”这款产品是银行的产品还是担保公司的发的产品时，该中介表示，“这款产品在不同的渠道发行名称也不同，而且这3000元是由银行和担保公司来分账的。”

“正是因为购买这款一月贷的产品，银行才会加急下款，一个月左右就可以向客户放款，否则需要按正常程序排队放款，一般情况需要3至4个月”。上述经纪人继续补充道，“对于资质有瑕疵的客户，我们可以找担保公司帮您包装，由于每个客户的情况不同，所需要支付的价位也不等。具体来说，如果是流水不够需要支付1000元，如果是收入证明达不到标准则收费500元，如果是房龄在1999年之前的收费500元，如果征信逾期时间不长的收费500元，如果是连续逾期，则根据逾期时间，收取的费用在2000至3000元之间。但是对于有案底的、拉黑、失信的客户，银行都不会同意批贷。”

“我们公司只与担保公司合作，由担保公司和银行对接，目前10%以下上浮利率已经没有，现在只有个别银行能做到上浮10%，但是担保公司不愿意透露哪家银行，只有在贷款的当天他们才会联系银行来操作。”另一家房产中介公司的工作人员告诉记者，还需要向担保公司支付2000多元手续费，而且有些银行要求在该行购买产品，成为VIP客户，具体的金额需要面谈。另外，对客户的资质也有要求，例如好信用、高收入人群，月收入要达到还款额的两倍。

当本报记者表示担心风险大，上述工作人员则表示，“我们中介会与您签订书面协议，如果贷款利率无法审批通过我们公司会全额退款。”此外，据上述工作人员介绍，如果要做假材料，一般是1万元起步，具体情况需要提交材料当面谈。（彭妍）

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