购房指南详细解读之“网签”

1、网签是什么？

网签其实顾名思义就是网上签约，一般就是交易双方签订合同了之后去相关部门备案之前的这个过程。最后每一所房产都会有一个网签号在网上进行公布。用户可以在系统里查到这个网签号。

其实网签的作用有一个很重要的点就是打击“一房多卖”，一般来说房屋买卖在签订合同这个环节的话，即使合同订立，也不能说明这个房子就属于你，因为签订的合同是可以撤销的。这个时候网签就是这个“保险栓”，网签完成之后将会进行备案，会拴上这个“保险栓”。最终房地产管理部门审核后会返回一个备案号，此备案号是唯一的，在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。一旦在网络系统备案之后，这个房产就锁定了。

一般来说正常的程序是这样的：选定时间—准备资料—确认条款——完成。

a.交易双方根据【商品房定金协议（网上也要公示的那份）/房屋买卖合同文本】协商拟定好相关的条款；

b.房地产开发商通过网上签约的系统可以打印出来协议/合同（已经由双方确认）；

c.交易双方签字盖章，做最后一步确认；

d.这个时候网上的电子楼盘表上就会注明该商品房已经被预订或者已经有签约（如下图）；

每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

新房：新房一般是在签订购房合同时就会同时在线上网签了，一般开发商会有身份采集器，直接采集身份证信息在房管部门的官网上网签，当然也有线下签订的，在签合同时可以询问售楼小姐。

二手房：二手房一般由中介在房管部门网上进行网签，买卖双方不用管；如果是自由交易的话，是去当地房管局进行网签打印的。

网签合同在未撤销的情况下，此套房子是不能进行二次网签的。如果终止了交易，新房和开发商沟通撤销网签；二手房和房东沟通好后去房管局现场撤销网签。网签撤销后，此套房屋才可以重新网签。

2、网签信息包含什么？

这些信息包括：

a.房地产开发企业信息：企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等；

b.楼盘信息：如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期；

c.其他信息：前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准；商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。

3、网签常见的问题

购房网签是为购房的买卖协议备案，实在房屋管理部门进行的，并在网上公示，网签号可以在互联网上查询网签的信息，这里的现实意义就是，已经网签过的房屋，无法进行第二次网签。

网签之后将会进行备案，这里有开发商备案（说明企业有预售证有出售价格有卖房资格）和购房合同备案（购房合同有了法律效力）。

请注意，在这里，网签是不具备购房合同的法律效益的，只有网签之后进行了备案，才能够有法律效力。

其他在网签过程中还会有一些规则上的程序性的问题需要大家注意的：

1）办理漏洞

网签的时候，代表的含义是：a.开发商有预售证（土地使用证、规划许可证、建设工程许可证），买房能否办房产证的关键就在这里；b.购房者有购房资格，且满足购房资格；c.选房完成；d.合同已经签订；e.交易双方在售楼部和房屋管理中心完成了程序。

在这里最需要大家注意的是，有的开发商或房东会没有取得预售证和其他的相关证明，就开始以“比楼面价多3000就可以锁定了，要不开盘就什么都抢不到了”、“虽然没有预售证但是是因为上面的程序问题，我们先签合同”、“这个卖房的房东要先签合同，别的证明还要等......才能......”之类的理由，与购房者签订协议和合同，这些情况都是没有办法网签的。而且自身的购房资格没有经过验证和核准，也不能进行网签。

2）法律效力

不能进行网签也就自然而然不能备案，没有备案，合同是不具备法律效力的，望大家周知！

网签在前，备案在后，备案是以网签完成为前提的，只有备案之后房屋买卖才算是正式生效！之前是不具备法律效力的！因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。

备案要在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。网签的时候一定要核准条款，提出修改意见或者双方协商千万不要相信类似“这个所有人都是一样的，不可以更改的，或者是这个不搭界的，大家都不会改”这样的说法，甚至如果不能协商法律程序上是可以协商撤销网签的，不进行网签。

网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

3）价格规避

这其中涉及2个概念：网签价、合同价。

网签价：网签合同中约定的价格，它决定了你要交多少税；

合同价：房屋的实际成交价格，是买家最终支付给卖家的总金额。

一些买房人会通过做低网签价的方式来少交税，这是需要双方协商的，但是，绝对不能低于交易中心的评估价。财秘提醒！这种行为是不合法的，一旦买家根据低报的过户价付款，会造成卖家损失。

4）认定错位

面积：在开发商的面积确认环节经常会出现问题，如果选择按套内建筑面积为依据，进行面积确认及面积差异处理的时候，应当在条款“面积差异处理”里面明确好面积发生误差时，双方应该如何处理方式。

交房日期：一定要认准交房日期！资金不足而延期交房是常有的事，预售合同往往可以在这上面做文章，有以下几种可能：只注明竣工日期，不注明交付使用日期；或者用模糊语音来说明交房时间，比如“......之后（水电气安装、质量验收合格、小区配套完善）”；

这个时候一定要住在合同上面注明“x年x月x日”，并且确定好不能按时的责任。

4、网签后多久能拿到房产证？

网签和拿房产证关系并不是非常大，不能影响房产证的办理过程和时间。

新房：交房后，开发商会批量办理房产证。一般是在购房合同上的“承诺交房时间”的一年或者一年半，否则会承担违约责任，所以网签时间并不能影响办理房产证时间。

二手房：只有没有查封、抵押、涉及到法律问题，可以正常交易，那么用网签合同可以直接办理过户手续，只需要规定的几个工作日（各地不同）就可以拿到房产证。

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来源：财经早餐

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