全国8-9月房地产行业月报(限时送报告)| 研观察

10月18日，保利投顾研究院正式发布《全国房地产行业双月报（8-9月刊）》，数据显示：“金九”旺季不旺，供应提升带动成交效果有限，国庆市场氛围有所改善。其中一线供应不足下持续调整，二线、三四线市场氛围弱，成交上升动能不足。“国庆”期间交投氛围改善，市场供应提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍为近年同期低位。

近期中央频发声，强调“两维护”，部分城市政策渐显“政策底”迹象，或有边际改善的空间。展望后市，多城折扣扩大频现、分销提佣成为常态，国庆期间市场氛围有所改善，但信贷偏紧下整体市场难有转向，将维持相对低位。

传统销售旺季下，全国客户看房热度指数提振有限。根据保利投顾研究院监测，8月全国客户看房热度指数为124， 延续4月以来回落态势，9月受房企供货回升、折扣扩大、中秋节点效应等拉动小幅提升至125，客户观望心态维持。

8月重点40城商品住宅供应面积2493万㎡，延续7月颓势，房企推货放缓、续销为主。9月供应3313万㎡，环比上升33%，同比下降36%，不及近年同期水平，随传统销售旺季到来、中秋节点等房企加大推货力度，积极加快销售回款。

● 华南供应恢复明显。8月供应整体平稳，9月供货积极，环比上升20%，同比下降37%，规模为年内高位。深圳8月供应缩减，9月供应环比翻倍，为今年月均的2.6倍，同比上升34%；广州8-9月市区供应回升，环比上升均超6成，同比分别上升63%、16%；惠州、中山冲刺节点9月供应放量明显。

● 华东供应表现分化。8月供应缩减，9月供应现分化，环比上升39%，同比下降26%。南京疫后供应大幅放量，9月供应量占前9月比重超2成，达年内峰值；苏州、合肥8-9月持续放量，9月环比增长4-6成；上海、杭州、金华8月供应放量后，9月供应节奏明显放缓。

● 华中核心城市供应持续放量。武汉、长沙、石家庄7月供应放缓后近2月供应规模持续攀升；岳阳、衡阳等三四线9月冲刺节点，环比涨幅超2成。

● 华北、西部、东北、海西核心城市供货加快。华北北京9月首批供地项目集中入市，环比增长216%。西部成都近郊项目密集加推，9月环比上升超3成。东北长春、海西泉州8月供应放缓后，9月加快供货节奏。

8月重点40城商品住宅成交面积2629万㎡，延续3月以来回落态势，楼市调整大势下传统淡季、汛情、疫情等进一步拖累成交表现。9月40城成交面积2572万㎡，同环比分别下跌30%、2%，约为2018-2020年同期平均水平的8成，主要由于居民信贷偏紧、市场观望情绪发酵等，表现不及同期。各线城市同比普跌，其中，一线供应不足下持续调整，同比年内首次负增长，二线、三四线同比跌幅持稳，成交上升动能不足。

“国庆”期间交投氛围改善，市场供应提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍为近年同期低位。各线表现分化，其中一线热度提升，北京、深圳供应放量带动下成交同比涨幅超6成；二三线整体表现不及同期，南京核心区热度下降，成都主城缺货、调控下客户预期降低，青岛以价换量范围扩大。

华东、西部持续调整；华南热度分化；中部核心城市热度回升；华北整体持稳；东北持续趋冷；海西疫情阴霾笼罩。

华东、西部持续调整，调控后市场延续回调态势。

华东上海整体缺货，市场高位调整，远郊去化风险凸显，浦东新区临港板块等打新热降温；杭州、南京热度普遍高位回落，“一户一摇”降虚火效果显著，杭州拱墅区、南京江北新区等客户量减少，主城非热点、远郊板块项目带客效果下滑；三四线城市调控后市场有所降温，无锡经开区、常州新北区高性价比项目入市表现不佳，金华客户回流核心区，外围市场去化下降。

西部成渝市场热度下降，成都受二手限价、土拍降温、客户预期下降等影响，重庆由于信贷紧张、土拍遇冷、刚需刚改货量不足等，国庆促销加码下市场成交提升效果一般；西安热度分化，高素质项目摇号人数有所下降，浐灞区等远郊项目去化率走低。

华南热度分化，深圳热度高企，广佛市场回暖，三四线城市外溢区走冷。

深圳新房供需两旺，9月多项目节前抢开，供应超百万，多盘开盘即罄；广州8月淡季下市场持续走弱，9月市区多盘贴限价加推、南沙降价升佣带动热度提升；佛山淡季叠加信贷紧张下8-9月整体平淡，国庆降价提佣叠加信贷环境改善下，市场交投氛围提升；东莞、惠州等在投资客消退下维持偏弱态势。

中部“疫后重整”，加大折扣，带动成交回升。

8月郑州、武汉、长沙等多地受疫情拖累，楼市供求双降。9月武汉热点区域分销点位提升，供应放量带动成交提升近4成，国庆延续降价提佣，吴家山片区等竞争激烈板块成交提升效果显著；长沙公寓降价甩货、渠道佣金提至5-6%，部分房企住宅项目国庆渠道提佣，抢抓返乡客户，整体热度有所回升；南昌多盘降价抢占市场，成交有所回暖。

华北整体持稳，核心城市需求强劲，多城降价快跑促成交，但效果持续减弱。

北京8月供应放缓、成交平淡，9月和国庆首批供地项目抢开入市，供应冲高带动成交大幅提升；青岛8月部分项目降价降标、赠送车位等，去化表现好，国庆优惠加码但成交转化率低，叠加土拍降温及信贷收紧加重客户观望；邯郸等三四线9月主流项目提前降价促销，市场热度短时间内有所提升，但客户量有限持续承压。

东北持续走冷。沈阳整体表现平淡，国庆部分项目大幅降价，虹吸区域客户，个别热盘带动成交提升；大连土拍市场降温传导至新房市场，以价换量效果不佳。

海西疫情影响下9月市场下行明显。福州8月持续去库存，9月疫情拖累下市场降温，国庆房企加大促销力度带动热度小幅提升。

二批次集中供地带动土地供求明显提升，土拍规则趋严和房企资金受限下整体溢价率下降。

8月初自然资源部提出“不得以竞配建等方式增加实际地价”、“土拍溢价率上限为15%”等要求，原定于6-7月的二批次集中土拍推迟至8-9月，8月土地供求双双走低，成交为年内最低。

多城土拍规则调整后陆续启动，规则趋于严格，更加聚焦 “控溢价”、“房企资质”和“住房品质”，叠加地产政策持续收紧下房企资金面受限、楼市调整下价格预期回落等影响，房企拿地趋于谨慎。

9月全国监测55城土地市场宅地供应1.1272亿㎡，高于近三年同期平均约5成，成交6290万㎡，供求量环比提升超100%，受二批次集中供地陆续启动，单月供应量为年内最高，成交显著恢复。

分线来看，一线城市广深集中供地，成交建面为2020年以来单月次高；二线城市南京、合肥、成都、重庆、天津、青岛、沈阳等集中供地，成交建面环比大涨550%，溢价率下滑至2%，主要由于南京、重庆等土拍降温明显，青岛、沈阳等维持平淡；重点三四线城市宅地供求量有所下滑，成交建面同环比降1-3成，受华东三四线城市台州、温州等土拍市场转冷影响，溢价率为8%，维持相对低位。

55城本月溢价率为4%，较上月下降5个百分点，主要受土拍规则趋严、房企拿地策略聚焦等调整影响。

华东土拍普遍降温；西部核心城市“退烧”；华南核心城市热度分化；西部，华北、海西等整体表现平淡。

●华东区域：二批次集中供地城市土拍普遍降温，三四线城市调控下走冷。9月合计成交建面环比大涨6成，但仅为同期的65%，溢价率回落至6%，为2020年以来最低。南京、合肥、苏州等二批次集中供地入市，土拍热度普遍回落。其中南京挂牌53宗地，加码预售条件、土地限购等，以3成地块摇号、6成底价成交、1成流拍收官，与首轮7成地块摇号形成巨大反差。合肥17宗地过半因报名房企数目少而延长报名时间，房企拿地意愿减弱，最终流拍3成，配建要求增加下触顶地块明显减少。苏州市场调整下土拍趋于理性，两年来首现流拍，整体溢价率仅1%。温州土拍双限新政后房企预期降低，乐清中心城区地块底价出让，较5月1.5公里内封顶价成交的两宗地块楼面价下降约3000元/㎡。

● 西部区域：成渝集中土拍拉动规模提升，但热度较首轮回落明显。9月合计成交建面恢复明显，溢价率走低、不足2%。成都、重庆二批次土拍呈现整体降温、内部分化加剧的特征，具体表现为溢价率走低、流拍严重、高存量高供应区域表现较冷等。成都成交地块超7成为底价出让，仅天府新区、高新区等热度维持，挂牌75宗地中3成终止出让或流拍，其中主城成华区今年首现流拍，外围新都区6宗地中5宗未成交，主要由于现房销售试点扩大且部分地块增加配建要求。类似地，重庆成交地块几乎均为底价出让，3成地块流拍，主要分布在沙坪坝区、北碚区等，与首轮零流拍、溢价率高达43%形成鲜明对比。西安、兰州县市零星出让，溢价率趋零。

● 华南区域：核心城市土拍热度分化，三四线城市除东莞外表现平淡。合计成交建面806万㎡，环比约翻两番，溢价率大幅回落至6%。广深二批次供地表现分化，其中广州超预期转冷，48宗地块超半数流拍，单个地块参拍房企锐减，且此前大热、轮番摇号的黄埔知识城板块地块底价出让，主要由于新房限价下项目利润率下降、部分地块起拍价提高等；深圳市场供需矛盾紧张下土拍延续首轮火热态势，21宗成交地块中18宗价格触顶，竞自持比例达5-30%，且首次出现达摇号阶段地块。佛山和中山表现平淡，底价或低溢价成交为主；而东莞热度维持，沙田、高埗、洪梅等区域最高楼面价创新高。

● 华北区域：整体表现平淡，部分城市热度走低。成交规模至年内次高、持平同期，天津、济南、青岛等集中出让拉动。天津、济南有所转冷，市场调整下房企预期回落，青岛相对平稳。其中天津平均溢价率从首轮的10.6%下降至0.7%，流拍比例从3成提高至5成；济南43宗涉宅地均底价成交，整体溢价率从首轮的11%下降至0%；青岛相对平稳，维持勾地、底价成交为主。

● 海西、东北区域：成交有所回升，除福州外表现平淡。福州热度维持，整体溢价率13%，为二批次供地城市中较高水平，主要由于起拍价基本持平但最高溢价率降低下，实际地价成本有所下降，市场冷热不均加剧，晋安区汇侨地块、三江口地块等竞争激烈，但长乐滨海新城地块由于配套欠缺等流拍；沈阳成交走冷，底价成交为主，过半数地块未成交。中部区域表现清冷，以县市成交为主，主要集中在长沙、赣州、洛阳等，溢价率趋零，绝大多数地块底价出让。

广州、南京土拍收金包揽“冠亚军”，重庆位列建面排行榜首位，TOP 10出让金中华东占4席。

从土地出让金规模看，9月全国土地出让金排名第一为广州，收金高达569亿元；南京以收金507亿元位居第二；成都以463亿元位列第三。TOP10全为“两集中”城市，其中华东占据4席。

从土地出让建面规模看，重庆成交448万㎡位列第一，成都、天津分别出让275万㎡、227万㎡。

根据45家上市房企公开口径监测，8月典型房企融资总量1318亿元，主要由于境外投资者恐慌情绪缓解，境外债券规模提升明显。9月典型房企融资总量877亿元，同环比降幅超30%。资金面延续偏紧态势，部分房企流动性风险凸显下，融资环境紧张度提升，房企融资总量明显回调。

从房企融资结构看，9月境内债券占比52%，环比提升14个百分点，仍为重要支撑；境外债券占比下滑至30%，规模和占比均冲高回落；银行融资占比稳定在10%左右；信托、股权融资等均收缩。

典型房企中，9月碧桂园、世茂、旭辉等多家房企发债融资，境内融资利率小幅上行。境外投资者恐慌情绪有所缓解，境外融资利率维持相对稳定。

8-9月全国首二套房贷利率在7月短暂企稳后再次缓慢爬升，但涨幅放缓。月底央行两次提及房地产，首提“维护住房消费者合法权益”，预计未来按揭贷款或边际松动，具体举措仍未出台，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。

一线城市首二套房贷利率走稳，其中广州首套利率持平，但四大行的首二套利率均下调10BP，利率出现松动。二线城市中，重庆涨幅明显、环比提高10BP，武汉环比小幅提高2BP。三四线佛山信贷环境有所改善，首套利率环比下调10BP。

展望后市，临近年底、十月开局，各房企业绩压力下纷纷加大抢收力度，“降价潮”频现、分销提佣成为常态，整体国庆期间氛围表现较九月提升，但仍弱于近年来同期水平。

近期中央频繁发声、央行三季度例会及房地产金融工作座谈会，强调要“维护房地产市场的健康发展”、“维护购房者合法权益” 。部分城市政策渐显“政策底”迹象，或有边际改善的空间，如贷款有边际放松、限跌令，或将降低观望情绪，催促进场。

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