合立金融学院:解读第二轮集中供地新政

为了“稳房价、稳地价、稳预期”，中央年初推出22城集中供地政策。

在这种情况下，也导致了房企在第一轮集中供地当中的拿地几乎没有利润，叠加当前房地产融资形势的全面收紧，房企下半年拿地的热情减弱，谨慎投资、确保流动性安全成为大多数房企的共识。

为此，对于陆续推出的第二轮集中供地，中央在确保限房价的同时，也对限制地价提出了一系列要求，以便能够给房企合理利润，从而推动房地产市场的可持续稳定发展。

经济学上有一个“不可能三角”，即一个国家不可能实现资本流动自由、货币政策独立和汇率的稳定性。

在房地产市场上，也有一个房地产市场的“不可能三角”：中央要稳房价，地方要抬地价，房企要利润。

中央、地方政府和房地产企业是房地产市场最重要的三个利益相关方：

1、中央政府需要保障民生，必须要控制房价，不能让房价疯涨。

2、大部分地方政府的财政主要依靠卖地收入，土地财政依赖度高，所以地方政府希望不断抬高地价。

3、房地产企业作为一个经营实体，需要获取利润，从而形成了“不可能三角”。

在第一轮集中供地中，开发商们疯狂抢地。5月10号，北京市所拍卖的第一块地（金盏乡地块），在第一轮便被喊出了最高限价，最后一家深圳的房企把政府持有产权份额举到了13%，成功拿下这块地。

第一轮集中供地的激烈争夺，导致了22城第一批次集中供地多数城市宅地成交楼面价和溢价率上涨。但在严格限制未来售价的情况下，长三角和大湾区热点城市土拍项目盈利空间有限，从而出现了宋都杭州拿地后损失5000万保证金退地的情况。

针对第一轮集中供地出现的问题，自然资源部于8月份召开会议并提出了四条意见：

1、拍地企业需要有房地产开发资质。

2、加强对开发商购地资金的来源审查。

3、单宗地溢价率不得超过15%。

4、在达到地价或溢价率15%上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价。

这四条意见中的前两条对开发商进行限制，但后两条主要是为了限制地价，给房企一个合理的利润空间。

近期，根据自然资源部闭门会议要求，广州、深圳、天津、青岛、成都、合肥等地陆续发布第二批集中供地计划均对土地溢价率不能超过15%、禁止使用多个马甲拍地、严控竞自持或配建比例过高、加强购地资金来源审核等方面进行了规定，新一轮供地制度正在形成。

房地产行业关系国计民生，占GDP、地方财政、金融机构贷款的比重均较大，对中国经济的重要性短期内仍难以改变。

尤其在当前经济下行压力加大的情况下，更加需要考虑如何保证房地产行业的健康稳定发展。

对于房地产行业的几个重要利益相关方来讲，在中央控房价、地方抬地价、房企要利润之间尽量取得平衡，是维护行业可持续发展的关键所在。