编者按
源自：杨国英观察（ID：ygyobs）
这两年，对地产商的暴雷，我已经见怪不怪，太多了，泰禾、福晟、华夏幸福……
恒大，正命悬一线，富力和融创，也在苟延残喘，空前的财务流动性危机，如同一根钢丝铰绳，令这些地产巨头喘不过气。其实，地产商进入黄昏的信号，早在2016年底就已发出，只不过，太多的地产商，不认命而已。2016年底的中央经济工作会议首提“房住不炒”，此后，住建部、银监会等部门陆续出台多个政策，且不定期加码加压，涉及到限价、限售、房企融资、房贷等。而在去年8月，央行和住建部发布针对地产商的“三条红线”，涉及资产负债率、净负债率和现金短债比。而去年底的“商业银行涉房贷款集中度新规”（限定房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限），又从需求端卡住了地产商的流动性。上卡高杠杆，下卡流动性，上下一卡，把地产巨头直接进入了ICU。这几天，我一直在想，要不要去拣一拣地产股的烟蒂，尤其是港股，说实话，在连续断崖式的暴跌之后，有些地产股实在太诱人了。市盈率2.3倍，市净率0.43倍，绝对的地产巨头。
比如富力，市盈率2.5倍，市净率0.17倍，算是老牌开发商了。
佳兆业，市盈率2倍，市净率0.32倍，土储主要集中在大湾区
如果从资产负债表和利润表的角度，这些烟蒂绝对可以拣。但是，如果从现金流量表的角度，BUG就来了，未来一年，这些地产商是否还能存在，这本身就成了最大的问题——如果破产倒闭不存在了，这些烟蒂吸一口，是会中毒的。讨论一个地产商，未来一年是否还能存在，关键是看流动负债规模（一年期到期债务）和经营现金流。表面上看，这两家地产商，好像都没什么问题，流动资产都能完全覆盖流动负债。但是，要知道，地产商的流动资产，大部分是以在建物业和存货为主，而在建物业和存货的变现，是存在巨大不确定性的。一旦现金流受阻导致在建物业暂停，或新房销售不畅，就无法如期变成现金，也就无法冲抵一年期内需要偿还的流动负债——这时候危机就要爆发了！8月新房销售面积同比下降25%，重点城市推盘量同比下降35%，300城宅地成交面积同比下跌51%。如果接下来新房销售持续同比下降，至少一半的上市地产商，在未来一年内，是要彻底爆雷的。也就是说，现在的地产商，能否平安走出ICU，关键看能否扭转新房销售的颓势？能否扭转新房销售的颓势，这个地产商说了不说，而是政策说了算。那么，政策有可能给地产商松绑吗？政策有可能救地产商吗？但是，许多地产商却置若罔闻，继续高杠杆高负债，试图搞什么逆周期抄底，个别地产商甚至有“大而不能倒”的绑架心态。有些见风就是雨的市场人士，动不动讲什么，“地产商崩了，会导致系统金融风险。”其实，金融机构，尤其是大型金融机构，早在三四年前，就已经渐进收缩地产商的信贷了。所以，这一次的*大危机，流动负债的绝大多数，是应付票据和应付帐款，而不是有息负债。应付票据和应付账款，这一块牵连的主要是供应商，而不是金融机构。在有息负债中，大部分是海外负债（美元债），而不是国内金融机构——这一次涉及*大风险敞口，国有大行很少，主要也仅是股份制银行和城商行，金额也并不离谱。事实上，不仅是*大，几乎所有的地产商，这几年的有息负债，基本上都依赖海外发行高息美元债，国内金融机构在央行和银监会的指导下，早已对开发商可能爆发的金融风险，进行了系统性的防范。所以，昨晚我在小区快走三圈（一个小时），经过体力与脑力的激荡，决定不去拣地产股的烟蒂，绝大多数有毒。所以，如果事实如我判断一样，那么，对未来的投资大势，就更一目了然了。建议这个周末，观察的每一个读者，都好好研究推导这个命题，“地产商进了ICU，政策到底会不会救？”这个命题想清楚了，并事实验证想对了，关系到每个人未来的财富命运。版权声明：「福田扫地僧」除发布原创市场投研报告以外，亦致力于优秀财经社会时政类文章的交流分享。部分文章推送时未能及时与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者添加LJZ2228微信联系。谢谢！
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