小区公共收益这笔“糊涂账”能算清吗?
发布于 2021-10-09 13:42
“这个小区咋回事？物业就为公共区域买了几个垃圾桶，却公示出近十万元购置款清单！”前不久，这一则令人难以置信的公示引发了该小区业主们的集体怀疑，他们再次因小区公共收益支出不透明与物业公司发生矛盾……
众所周知，小区公共收益是利用小区业主共有部分产生的收入，小区业主应该清楚收益情况和分配去向，这在今年1月1日起实施的《民法典》中也有明确规定，但在很多小区业主看来这却是本“糊涂账”，不少人甚至对此毫无概念。
那么，
究竟哪些属于小区公共收益？
成都现有的小区物业服务模式
对公共收益收支都产生了
哪些不一样的影响？
业主遭遇恶意侵占公共收益
该如何维权？
连日来，四川法治报记者通过实地走访和采访业内人士、法律专家等，对这些问题进行了深入调查了解。
记者调查
“公共收益”扯不清 常引发矛盾纠纷
“你对小区公共收益了解多少？有没有‘分’得过？”记者随机采访询问成都多个小区共计20余名业主，大多数人对小区公共收益支出表达了疑惑和不满。
“我入住这个小区6年，小区更换过物业，但很少见到公布公共收益支出明细，收益也没有分摊给业主。”家住武侯区世豪嘉柏小区的王女士说。“我们小区没有业委会，根本没有专门的机构或组织与物业进行交涉……”锦江区华固一品小区业主涂先生无奈地表示，知道小区存在公共收益，但这笔钱去了哪、用在何处从未公开过，大家一无所知。另外，都江堰市紫荆城二期小区的官先生和青羊区华明家园的程女士等也表示，不清楚小区公共收益来源和去处。
在记者调查过程中，家住彭州市缤纷四季小区的李女士是极少数清楚自己小区公共收益相关情况的。“去年年底时，小区物管会公示了去年的公共收益和近些年的总收益，以及资金使用情况，当时小区里每户还分到了800元。”李女士告诉记者，其实他们并没有聘请专业的物业公司，而是一直由小区常住居民组成的志愿者，通过成立物管会的形式来进行的管理。
记者还发现，凡是涉及存在小区公共收益问题的，业主和物业公司之间大多存在长期性矛盾。例如，武侯区双发·金英汇小区业主刘女士就很失望地表示：“别说公示和发放什么公共收益了，小区物业长期疏于管理，连很多公共设施都没有及时更新维护……”
另外，前文所述的“高价垃圾桶购置款公示”事件也颇为典型，它发生在温江区银海湾小区，业主白先生告诉记者，起初小区物业撤除了原来摆放在公共区域的垃圾桶，这引来业主们的不满，购置清单公示后更让大家吃惊不已，“有业主上网查询了同款垃圾桶价格，也就几十元到几千元不等，怎么可能花十万！”白先生说，这起事件就是个“导火索”，业主们随后就公共收益支出不透明和物业收费高、服务差等老问题，与物业公司产生了矛盾。
不止是线下的发声，很多群众还在“问政四川”“领导留言板”等网络平台上长期反映小区公共收益被侵占的现象：“我是杜松雅韵小区业主，小区物业多年不公示公共收益账目，请相关部门查处……”“物业卷走了属于全体业主的公共收益，一直不给业委会！”……总体来看，绝大多数群众不清楚自己小区公共收益的去向，由此引起的小区内矛盾纠纷容易被激化，从而影响社会和谐稳定。
业内声音
分配现状混杂 发了钱不一定“没问题”
小区公共收益扯不清并非一两天的事，而是一个老大难问题。对此，一位不愿意透露姓名的物业管理行业资深从业人士向记者分析了日益凸显的物业纠纷成因。
该业内人士说，十多年前成都就有了小区公共收益的概念，很多人认为小区公共收益仅是电梯轿厢广告、外墙和灯箱广告收入，以及公共停车场和其他配套设施的收入，但这并不是它的“全貌”。许多“隐身”收益是人们不了解的，例如通讯运营商在小区内架设信号设备所产生的场地租赁费就属于公共收益。“在成都，如果把所有这些收益全部加起来，平均每个月达到几万元甚至十几万元都是很常见的……”该行业人士说。
另外，该业内人士还向记者透露，目前，成都有三种物业服务管理模式，最早和占比最多的是包干制，其特征是小区所有公共收益属于物业公司所有，如何支配收益均由物业公司做主，“在这种模式下，物业公司会不断降低成本，以实现自身利益最大化，因此这类物业大多做不到也不敢将公共收益来源和支出公开透明化，那么物业和业主处于对立、博弈也是常见的事。”
第二种是部分包干制，这种形式会把部分公共收益返给业主。第三种则是志愿者服务制，不聘请物业公司，而是由热心业主当志愿者，以管委会等组织形式参与小区服务管理事务，公共收益一般会公示出来，但即使这样也难免引起争议，志愿者往往费力不讨好而难以持久，因此这种形式也是最少见的。
总之，该业内人士表示，小区公共收益总体管理混乱，有些小区根本没有，有些小区确实把钱直接返给了业主，还有些小区是以增加公共福利来回馈大家，“成都上万家物业公司、机构，无数的小区各有各的方式，没有发钱的，并不能说明公共收益被侵占了；发了钱的，也不见得完全不存在侵吞公共收益的事。”
近年来，业主和物业公司的矛盾纠纷层出不穷。对此，该业内人士剖析道：“这当中有三个方面原因，一是广大业主的业权和维权意识在不断提升，逐渐形成了‘我是业主，小区要由我做主，而不是物业公司来做主’的思想；二是业权意识增强的同时，义务意识却没有得到提升，他们并不知道作为业主还有应当履行的义务；三是在包干制模式下，业主和物业公司存在根本的利益冲突，本来小区的一切公共收益属于全体业主共有，物业公司应该是为业主服务的，但现实中盈利赚钱成为物业公司的第一目标，因此很多物业公司本身不具备信义意识。”
一种模式
“信托制”或打破公共收益去向不清现状
通过连日来的深入调查走访，记者还接触到了一种颇受好评的物业服务模式——“信托制”。经了解，“信托制”是运用信托理念，重建业主、业委会与物业企业之间的信任关系，业主将物业费与公共收益设立为信托财产,业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定的标准进行管理，获得管理人酬金。它的特点是所有收益包括公共收益、物业费等全部属于全体业主共有，通常情况下所有收益90%用于服务小区，10%作为物业公司酬金，酬金最多不超过15%。
对此，记者走访了成都两个实行“信托制”的小区。在成都风华苑小区，业委会负责人说道，“我们小区有400多户住户，之前的物业公司只收钱不办事，钱怎么花的我们都不清楚，尤其不知道小区公共收益的去向，因此那时对物业的信任度不高，物业缴纳费率也低。”该负责人表示，去年1月1日，该小区正式引入“信托制”，物业公司只收取小区所有公共收益的15%作为利润，剩下的85%存入业委会账户。“存入业委会的钱，除去人力成本、保障业委会正常运转等，其他的都用于小区维护管理，并且这种制度必须要公开财务明细。”该负责人说。
另外，成都锦绣花园小区曾经也存在与风华苑小区相似的困境，该小区业委会负责人告诉记者，“以前小区实行包干制，物业从来不愿用自己的钱来修缮小区，只有靠居民自己出钱，公共收益来源和支出也从来不清楚……”去年11月，锦绣花园小区开始实行“信托制”，“只过了10个月时间，小区业委会账户上的公共收益就存有100多万元！”小区业委会负责人高兴地说，除去小区物业公司员工工资、小区设备维修经费、给物业公司10%的酬金等各项支出外，每月公共收益还能结余至少15万元，有足够的资金提升小区品质。
日前，记者联系上推行“信托制”的某物业公司，该公司总经理刘强介绍，“信托制”其实不是成都独创，北京早在十多年前就已经推行，成都是从去年开始才推行，至今全市已有20多个小区在实行。刘强坦言，由于“信托制”对物业管理行业存在利益冲击，目前实行该模式的物业企业并不多见。
专家说法
业主维权有法可依 有关部门可以处罚
四川省社会科学院法学研究所副研究员、四川大学法学博士、硕士生导师王素珍表示，今年1月1日起实施的《民法典》第二百八十二条、第九百四十三条明确对小区公共收益的归属权、知情权问题进行了清楚说明。
另外，王素珍提到，业主或业主委员会还可以向有关行政机关投诉举报。根据《物业管理条例》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人的上述行为除了构成民事侵权外，同时还构成行政违法，根据《物业管理条例》第六十三条的规定，相关主管部门可以对其进行罚款的行政处罚。
他山之石
侵占公共收益专项整治行动已在路上
记者查询有关报道了解到，因小区公共收益被侵占引发矛盾纠纷，在各地都不同程度地存在。省外部分地区已经开始了整治行动。今年6月，福建省住房和城乡建设厅、发展和改革委员会等五部门联合在全省范围内开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益的专项整治，此次专项整治行动分为方案制定、自查自纠、抽查核实、集中整治、验收巩固五个阶段。其中，厦门市建设局表示近期将出台住宅小区公共收益使用办法，提出分类使用意见。
另外，今年10月1日，河南省郑州市实施了《郑州市物业管理条例》，其中明确规定小区公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费……在收益保管方面，《郑州市物业管理条例》规定，公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。
记者手记
让物业回归“管家”身份才能彻底预防纠纷
实际上，小区公共收益清不清楚、物业管理服务的好与坏都是老生常谈的问题，尤其是每一次因它引发矛盾冲突时则变得更加凸显，而随着矛盾冲突的日益加剧，围绕物业服务、公共收益的话题也变得愈发敏感，记者此番采访调查就能明显感觉到大多数有关人士的抵触情绪。
一直以来，各地都在着力解决物业与业主之间的矛盾，不断强化提前预防，力争实现“矛盾不上交”，全力维护社会和谐。其实，不管采取什么样的方式、方法，只要坚持以人民为中心，以广大业主的利益为出发点，真正体现出小区业主才是小区的“主人”，切实让物业回归忠诚、干净、有担当的“管家”身份，那么业主、业委会和物业三者之间的矛盾就能得到有效预防和快速解决，像小区公共收益这笔“糊涂账”就会有算清的一天。
来源：四川法治报全媒体记者 陈博 赵诗柯 王晗阳 朱佳琦 实习生 魏丹 文/图
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