业委会如何运转?

文/谢王钢    传播知识，传播希望，传播爱。

业委会终于成立了，但它日常如何运转呢？要遵守哪些规定和程序呢？以下将为大家详细介绍：

一、委员资格

业委会委员由5至11人单数组成。需要具备以下资格：

1、是物业管理区域内的业主；

2、具有完全民事行为能力；

3、遵守国家有关法律、法规；

4、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

6、具有一定的组织能力；

7、具备必要的工作时间。

“5到11人单数”的原因是为了规避意见不一致时，无法投票得出一个意见。

“具有完全民事行为能力”，是要求这个业主年满18岁，或者年满16岁靠自己劳动收入养活自己，没有精神问题。

“遵守国家法律法规”，可能被一些地方法规规定或者被一些人解读为：被行政拘留、有犯罪记录的不行。但我的理解是：是要求这个委员履行职务时遵守国家法律法规，有行政拘留、犯罪记录不妨碍成为业委会委员。

“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”，可能被一些地方法规规定或者被一些人解读为：不交物业费、不交维修资金，或者有不交物业费、不交维修资金的记录的，不能成为业委会委员。但我的理解是：这些都不能妨碍他或她成为业委会委员。

特别提醒下业主朋友，在选业委会委员时，选曾经或者现在有政府身份的人员要谨慎。因为他们有公权力背景，如果他们一意孤行，很难更换，会造成业主维权困难。

办案中，已经遇到有居委会主任做业委会主任的，有GA人员退休后做业委会主任的，因为他们身份特殊，有时候有不同意见时大家只能服从，可能会造成业主行使权利不畅。

二、选主任

业主委员会应当自业主大会选举出业委会委员并生效后7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

具体怎么选主任，没有看到法律规定。一般应该是推举或者自荐，如果有人竞争，业委会人员进行投票得出。

这也就给业主自治留下了空间，业主完全可以在《业主大会议事规则》中约定。

三、主任是负责人

业委会主任是业主大会和业主委员会的负责人。

业主大会或业委会作为原告或被告时，业委会主任在诉状上都要被列为负责人。

业委会主任在小区物业相关的合同等法律文件上签字，可能会被认定是业主大会或业主委员会的责任。如果最终由全体业主承担了责任，我认为业主、后面成立的业委会，可以追究没有得到授权或者滥用职权的业委会主任责任，由其承担造成的损失。

有点类似公司的法定代表人。

三、委员任期

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

四、业委会职责

1、执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9、业主大会赋予的其他职责。

10、公布下列情况和资料：

（1）管理规约、业主大会议事规则；

（2）业主大会和业主委员会的决定；

（3）物业服务合同；

（4）专项维修资金的筹集、使用情况；

（5）物业共有部分的使用和收益情况；

（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（8）其他应当向业主公开的情况和资料。

必须完整公布，不能只公布一个总体数字，或者只公布一部分。如公布公共收益，要公布招投标过程、合同、发票、明细等，否则业主有权要求业委会重新公布。

五、业委会会议要求

1、业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

2、业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

3、业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

4、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

5、业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

六、要建立工作档案，主要内容：

1、业主大会、业主委员会的会议记录；

2、业主大会、业主委员会的决定；

3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

4、业主委员会选举及备案资料；

5、专项维修资金筹集及使用账目；

6、业主及业主代表的名册；

7、业主的意见和建议。

七、印章管理

建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

八、经费

由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

九、业委会委员资格终止

1、有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（2）丧失民事行为能力的；

（3）依法被限制人身自由的；

（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

2、业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（1）以书面方式提出辞职请求的；

（2）不履行委员职责的；

（3）利用委员资格谋取私利的；

（4）拒不履行业主义务的；

（5）侵害他人合法权益的；

（6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

3、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

4、我的意见

如果利用委员资格谋取私利或滥用权利造成损失的，要承担民事及刑事责任。这个物业管理区域内的任何一个业主，都有权追偿或者举报。

十、业委会委员不足

1、业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

2、业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

十一、换届

1、业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

2、业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

以上内容有些是我自己的理解，大部分摘抄整理自《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条至第四十八条。基本上各省市对业委会的规定都摘抄自此，但具体可能会有变动，一般应以各地规定为准。