银发产业 | 物业+养老,赋能实现“老有所养,老有所依”

养老日渐成为国内必须面对的迫切问题，养老字眼也频频出现在政府工作报告中。住房和城乡建设部等六部门也发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。

但是目前国内养老产业处于发展初期，可借鉴的经验并不多。而相对成熟的国外经典项目成了中国养老模式的学习样本。C小洁查阅大量资料，潜心整理出澳大利亚、日本、美国的优质养老模式，为我国物业公司养老业的发展提供参考与借鉴。

澳大利亚

早在1909年，澳大利亚就创立了养老制度，经过100多年的发展，澳大利亚已经拥有比较完善的养老体系和老龄产业，堪称“从摇篮到坟墓的高福利国家”。在全球不可避免的老龄化趋势下，澳大利亚的养老产业一直更是成为了全球无论是发达国家还是发展中国家学习与借鉴的典范。居住在澳洲的老人，根据身体状况和收入，可以选择多种养老模式。

最常见的有养老院（Residential Aged Care）、退休村（Retirement Village）和居家照顾（Home Care）三种。

养老院：澳洲养老院是为由于健康原因无法独立居住的老人提供的住所，在老人入住养老院之前需要经过政府的健康测试，并确认护理级别，还要接受资产评估，以便政府对老人进行养老补贴。

退休村：退休村的房屋设计有特定要求，如卧室和卫生间必须有安全呼叫按钮，卫生间地板必须防滑，控制最高水温以防烫伤，厨房不使用煤气而多用电炉等，小区实行24小时管理，监控设备齐全，有适合老人的娱乐设施和医疗配备，条件较好的还配有随喊随到的护士。

还有一种与退休村相似的独立居住所（Independent unit）。如果这个独立居住所是附属于某个养老院的话，那么居住的老人可以优势先进这个养老院。这种居所都是针对老人的居住而设计，并配备设施，例如有充分的防滑、防撞设计，配备有急救监控等。

居家照顾：当老人由于健康原因无法独立生活，但是还是希望住在自己的家里，会安排护理人员提供上门服务，如洗澡、用餐、清洁、医疗等。居家照顾也需要经过政府的健康测试，以确认护理级别。

日本

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。

（图片来源于：网络）

日本养老地产的模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大的类别。

机构设施模式：是由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。

住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。

日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供白天的日托服务或居家上门服务。

（图片来源于：网络）

日本很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。

美国

美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系，其特点是大规模开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰。

美国养老地产经过长期发展，已进入稳定发展阶段，形成完整的融资、建设、运营的市场化专业体系。在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。美国的养老产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商（REITS）、养老住宅运营商。

房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。

REITS 是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITS 是养老住宅的主要提供者。

养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。

美国养老地产不仅配套设施等硬件非常完善，软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。

物业+养老是噱头还是甜头

回到国内的物业+养老产业，对物业服务企业而言，积极拓展服务内容，从传统四保向养老、家政、新零售等板块延伸，从物业服务向更全面的生活服务转型，也正是行业发展趋势所在。

当然，作为一项全新的养老探索，政策有了，还需要更多的配套措施，比如物业要加强服务人员在老人照护方面的培训，推出菜单式的多元服务内容供社区老人选择；加强服务监管。“物业+养老”让社区养老更给力，更要落实落细，让越来越多的老年人安享“住在自家、活在社区”的幸福晚年。

综上不难看出，无论从更好为业主服务、创造更大市场价值的角度来讲，还是从服务老年人口、构建和谐社会的社会价值层面来讲，物业企业提供更加丰富的居家社区养老服务是双赢的。