房价怎样动,才能都满意?

意不意外，惊不惊奇：市场的不满和风险竟然来自房价下降，这个早在20年前就被孜孜以求的结果。

开发商的花式降价引起各方不满，并遭到秒杀识破和花式抵制。

老业主不满意，“他之所得，我之所失”，信息不对称，被开发商占了便宜那是没办法，但被将来抬头不见低头见的邻居、俗称隔壁老王占了十几或几十万的便宜，情何以堪？

地方政府也不满意，面包连着面粉，将来土地或是卖不出去，或是卖不出好价，土地财政怎么维持？

竞品项目也不满意，囚徒困境，容易触发形成竞争式甚至踩踏式降价。

本来以更低价格买到房子的新业主也不满意，在开发商不得不遵令毁约的情况下，只能静等退款，一场空欢喜。

当然，降价房企自己也不满意。当下，解决流动性危机见效最快的办法是多卖房、快卖房，而多卖房、快卖房见效最快的办法则是降价促销。

事实上，即使业主不闹，政府不管，竞相降价也非上策。它将大概率引起房企财务状况的进一步恶化，烂尾项目的增多，最终使金融系统难承其重。

调控不能松，事关政策权威；房价不能动，事关市场稳定；开发商不能倒（群体性），事关系统性风险。

三个目标难以并存，楼市“不可能三角”渐露峥嵘。

果真无解？

在报道房企“降价未遂”的公号上，一位网友留言：看来还得涨价才能皆大欢喜！

市场重归涨价预期，涨价幅度还要足以对冲各种灰犀牛。政治正确地说，这似乎是开玩笑。

但有不开玩笑的办法吗？

可以说有，只要：

被调控“边际”抑制的客群足够大。

说人话，就是还有取之不尽的合理合格的购房需求，只是因为信贷支持不充分，如按揭手续烦琐或排队无望，被压降或延后。

据最新统计，今年8月份居民中长期贷款同比又降23.55%。

但这股清纯的力量有多大？能否支撑起主体市场？在中国户籍住房自有率已超95%的情况下，是应该放一个大大问号的。

还有人一拍脑袋：让房企把差价补给先期买房业主，不就结了吗？

先不说开发商有没有这样的财力和愿望，即便有，因构成实质性降价，顺得哥情失嫂意，还是过不了主管部门这一关。

降价未遂，就接着爆雷。

与以往顺驰、绿城甚至万达的自己“作”不同，此次爆雷是内外因结合、以外因为主的“长爆”和“全爆”。

时间从2020年到现在，持续不断，地域从南到北，产品从豪宅到刚需，企业从TOP30到TOP3……，“浓眉大眼”的，“大而不能倒”的，纷纷现出了裸泳的底色和姿势。

注意！爆雷已由企业级现象上升为行业级现象，再加上房地产固有的特殊性，对当下楼市的影响，难免全面而深刻。

房地产有啥特殊性？

1､产品异质化，互相替代性极弱。

北京缺房子，南京多房子，有用吗？我缺70平米的学区房，你多燕郊的大别墅，有用吗？我响应号召，生了三胎，你把一百平米搞成一室一厅，有用吗？

要想有用，除非房价上涨。不然，既用不上，又不升值，买它干啥？

2､规模房企的金融化。

老板首务已不是建房，而是融资。不然，怎么三条红线一来，立时倒下一片。

3､预售制和项目整体交付制。

预售制意味着你可能血本无归或者货不对板。

整体交付制意味着你可能成为被遭殃的“池鱼”。作为前期业主，你妥妥交了钱，收了房，准备喜洋洋。

但或因企业财务危机、或因前期业主维权停工甚至烂尾，苦瓜苦果，你都有份儿。

所以呢，盖个房子可以不小心，但买个房子，怎么小心都为不过。

预期和信心真比黄金还重要。

现在正是需要预期和信心的时候。

金九刚过，银十已来。但多雨之秋，春梦一场。

以北京市场为例，9月份新房成交近4000套，环比下降27.37%，同比下降26.18%；成交金融约250亿，环比下降约20%，同比下降约21%。

套数之降和金额之降一比，你就看得出来：价微涨，量大降。但加入结构性参数（比如豪宅占比增大），价也未必涨。

据地产营销人统计，北京“金九”住宅成交排名榜上，恒大有三个项目进入TOP20，其中恒大丽宫以超80亿位居榜首。

帝都尚且如此，众多省市兄弟们就只能做续貂之想了。

炒股的朋友们知道，行情确认需要成交量配合，后者映照的是市场的主流情绪，也就是预期和信心，它与行情互相影响，相携进退。

爆雷时刻出现成交量显性下降，会使各种利空叠加，放大负面效应，造成市场的大幅波动。

画面可能是这样的：爆雷、弃购（土地和新房）、更多爆雷、量价断崖式下跌、规模化断供……，形成负循环。

监管者看到了这一点，在929的地产金融工作座谈会上提出了三稳：稳地价、稳房价、稳预期。

这是一个正循环。三稳互为因果。

稳地价：首先不能总流拍吧，其次，地价也要随城市价值平稳有序上升吧，地方政府的担子很重，要办的事很多呀；

稳房价：主要是新房，最好稳中有升。这样，前期业主才不会闹，房企危机或可舒缓，上下相关产业和金融机构才能避免“多米诺”。

稳预期：未来至少地价房价不会跌吧！最好既房住不炒，房价又长期慢牛。

稳字不易，既要稳价，也要稳量。当下稳量更重要，但比控价难得多。

降价未遂，是因为开发商无非几十个大B，发个文吓唬吓唬就行了。但市场成交量涉及成千上万的小C购房人，总不能发文强让他们买吧。发钱还差不多，如棚改。

发钱可能性不大，但借钱快一点还有有希望的。

最近部分有条件的城市已出现针对购房者的便利，如降低按揭贷款利率，缩短放款周期等举措。

这是救市吗？看来不像。

三稳之前，监管者仍然强调：坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

尺度分寸在哪里？

会议收尾语是：维护住房消费者合法权益。也就是说，至少让花了钱的购房者得到房子，不能钱房两空。

对于房企，个别条件放宽，当然是整体利好，但能否足以抵销房企爆雷对购房者预期和信心的打击，由此而来的增量购房能有多大，其中有多少能进入爆雷和即将爆雷房企的腰包？

可以抱希望，不宜抱奢望。

事实上，“稳”意味着市场将长期横盘箱体运行，那些负债过高，不上市就活不了、不能借新还旧就活不了的“金融化”房企，大概率会被打回原形。

未来肯定要来，但并非尽在我们掌握。稳预期的同时，更要稳心态：

去侥幸心，生敬畏心，淡得失心，怀平常心。

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